MINUTE N° : 25/00182

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03122

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VALLOIRE HABITAT, inscrite au RCS d’Orléans sous le n° 086 180 387

ET :

[L] [T] [R]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à VALLOIRE

copie le :

à M [Y] [R]

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VALLOIRE HABITAT, inscrite au RCS d’Orléans sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir en date du 16 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [T] [R]

née le 12 Juillet 2002 à , demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/3122

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 5 septembre 2023, VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [T] [R] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 698,31 €, provisions pour charges et contrat entretien multiservice compris.

Invoquant des loyers impayés, VALLOIRE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [T] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 23 janvier 2024, demeuré infructueux.

VALLOIRE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [L] [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le20 juin 2024 pour voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; prononcer la résiliation judiciaire du bail de plein droit aux torts exclusifs de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [T] [R] devenu occupante sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [L] [T] [R] à payer :

— la somme de 11 035,97 € correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

— une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [T] [R] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la Préfecture

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant selon les dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures d’exécution.

A l’audience du 23 janvier 2025, la représentante de VALLOIRE HABITAT, dûment mandatée, maintient ses demandes. Elle indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 10 327,62 €. En dehors du dépôt de garantie et du premier loyer, aucun paiement n’a été fait depuis l’entrée dans les lieux.

Madame [L] [T] [R] précise qu’elle suit une formation en école d’infirmières et qu’un rappel par France Travail devrait lui être fait. Elle perçoit actuellement seulement la prestation handicap pour son fils.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 septembre 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 pour un montant en principal de 1 543,62 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 10 327,82 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 389,68 € soit :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 303,68 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les pénalités pour non réponse à l’enquête d’occupation pour un montant de 60,96 €, à défaut pour le bailleur d’en justifier,

— la somme de 25 € pour frais de dossier SLS, à défaut de justifier de la mise en oeuvre des dispositions de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Madame [L] [T] [R] sera ainsi condamnée à verser à VALLOIRE HABITAT la somme de 9 937,98 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 23 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 1 543,62 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 10327,82€.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [L] [T] [R] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [L] [T] [R] n’a pas réglé son loyer courant depuis son entrée dans les lieux. Sa capacité financière telle qu’exposée à l’audience ne lui permet pas de régler le loyer courant ni de proposer un échéancier pour régler sa dette locative.

Eu égard au montant de la dette locative, de l’absence de ressources outre les prestations sociales perçues par Madame [L] [T] [R], de l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il ne pourra pas lui être octroyé de délais de paiement et son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [T] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024 causant ainsi

un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [L] [T] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2023 entre Madame [L] [T] [R] et VALLOIRE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 24 mars 2024 ;

Condamne Madame [L] [T] [R] à payer à VALLOIRE HABITAT la somme de 9 937,98€ (NEUF MILLE NEUF CENT TRENTE SEPT EUROS, QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 février 2025 ;

Dit que Madame [L] [T] [R] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [L] [T] [R] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [L] [T] [R], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [L] [T] [R] à payer à VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [L] [T] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée sont à la charge exclusive du débiteur défaillant ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection