N° Minute :

25-472

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

23 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20258 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVU6

DEMANDEURS :

Madame [R] [S]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ALBINA

immatriculée au RCS de [Localité 5] n°919 786 699, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 23 Septembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 23 Septembre 2025, assistée de Madame A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2009, M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] ont donné à bail commercial à M. [Z] [U] un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Des suites d’un renouvellement dudit bail et d’une cession du fonds de commerce, la société ALBINA, anciennement dénommée TROPI-LAN, vient aux droits du preneur.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] ont fait délivrer à la société TROPI-LAN un commandement de payer d’un montant de 9 145,41 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 déposé en l’étude, M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] ont fait assigner la SARL ALBINA devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS statuant en référé, et demandent de :

JUGER l’action de Monsieur [X] [V] et Madame [S], recevable et bien fondée,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire précitée, et la résiliation de plein droit du bail liant les parties,ORDONNER en conséquence l’expulsion de la Société TROPI-LAN et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, situé [Adresse 1] à [Localité 6] ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serruner,ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais de la société TROPI-LAN et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.CONDAMNER à titre provisionnel la Société TROPI-LAN à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [S] :9 997,40 € au titre des loyers et charges de novembre 2023 à juillet 2024 (Pièce n°5)1 999,48 € au titre des pénalités prévues dans la clause pénale du contrat de bail (Pièce n°l) (20% des sommes dues)1031,10 € (841,58 loyer + 169,52 TVA + 14 charges) au titre des indemnités d’occupation du local commercial par mois à compter du mois d’août 2024 jusqu’à libération complète des lieux,JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [X] [V] et Madame [S].CONDAMNER la Société TROPI-LAN à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [S] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER la Société TROPI-LAN aux entiers dépens.

Ils exposent que la défenderesse a cessé de régler à bonne date certaines échéances, sans régularisation du commandement de payer délivré le 5 juin 2024 portant sur un montant de 9 145,41 euros et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Ils s’estiment en conséquence fondés en leurs demande tendant au constat de l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion de la défenderesse.

Ils ajoutent que tous les créanciers privilégiés mentionnés à l’état des inscriptions se sont vus notifier la demande de résiliation judiciaire du bail.

Ils ajoutent qu’il y a lieu d’ordonner conformément aux stipulations contractuelles une majoration des intérêts de retard ainsi qu’une astreinte.

Ils demandent enfin de juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

À l’audience du 1er juillet 2025, les demandeurs étaient représentés par leur conseil et la défenderesse n’était pas comparante.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, le renouvellement du bail commercial prévoit un loyer annuel hors taxes et charges du 9 494,64 euros, payable mensuellement et d’avance à hauteur de 791,22 euros le 1er de chaque mois.

Le bail prévoit en outre une clause d’indexation du loyer et est soumis à la TVA sur option du bailleur.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

Hugues d’AlençonLa clause figurant dans le renouvellement est sensiblement différente mais la clause initiale, ici reproduite, conserve valeur contractuelle par application de l’article « Valeur contractuelle des annexes » (page 10 pièce n°2)

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, .même partiel, ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de

payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] ont fait délivrer à la société TROPI-LAN un commandement de payer d’un montant de 9 145,41 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Un décompte est annexé au commandement de payer, visant des sommes appelées au titre des loyers, de la TVA et des provisions sur charges entre le 1er novembre 2023 et le 30 juin 2024, pour un montant total de 9145,41 euros.

La SARL ALBINA n’a pas apuré le passif des dettes visées au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’ un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 juillet 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL ALBINA ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais des locataires.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit quant à la procédure d’expulsion régie par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les sommes dues à la date de résiliation du bail

Sur les impayés contractuels, les demandeurs sollicitent une provision de 9 997,40 euros, au titre des loyers et charges de novembre 2023 à juillet 2024.

Il ressort du décompte produit que le loyer appelé pour les mois de novembre et décembre 2023 était de 818,92 euros HT, puis de 847,58 euros par mois pour les mois suivant, outre la taxe sur la valeur ajoutée et une provision sur charge mensuelle de 14 euros.

Néanmoins, si le bail commercial versé aux débats prévoit une clause d’indexation, il n’est versé aucun élément permettant d’apprécier l’indexation du loyer commercial stipulé.

Le montant mensuel retenu pour le calcul de la provision ne saurait dès lors excéder celui prévu contractuellement lors du renouvellement du bail, à savoir 791,22 euros au titre du loyer, 158,24 euros au titre de la TVA et 14 euros au titre de la provision sur charge (soit au total 963,46 euros par mois).

D’autre part, il n’est pas justifié du bien-fondé de la somme appelée au titre des impôts fonciers, faute de production des avis de taxe foncière émanant de l’administration.(659 euros), ni du bien fondé de la somme de 28,66 euros appelée au titre de « Complément DG ».

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, les demandeurs sont fondés à solliciter le paiement de l’échéance de juillet 2024, échue au 1er du mois, laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des loyers impayés à hauteur de (963,46*9)=8 671,14 euros.

Sur la provision relative à l’application de la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, alors que la majoration des intérêts moratoires est susceptible d’une qualification de clause pénale par les juridictions du fond, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision par elles de la clause litigieuse au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement à ce titre, de sorte que les intérêts moratoires ne sauraient excéder à ce stade le taux légal.

En conséquence, la demande formée au titre des pénalités prévues dans la clause pénale sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 1 031,10 euros.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il résulte des développements précédents le montant non sérieusement contestable du loyer mensuel TTC, augmenté de la provision sur charge avant acquisition de la clause résolutoire s’établissait à 963,46 euros.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation mensuelle peut dès lors être fixé à cette hauteur.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 963,46 euros par mois, à compter du 1er août 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En l’espèce, le bail commercial prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 791,22 euros.

Néanmoins, le juge des référés ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie, alors qu’il le conserve de fait et qu’aucune demande de remboursement dudit dépôt n’est formulée.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL ALBINA qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 5 janvier 2009 liant les parties, à effet du 6 juillet 2024 ;

ORDONNE à la SARL ALBINA d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL ALBINA de libérer les lieux, [Adresse 1] à [Localité 5] , à l’expiration de ce délai, M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL ALBINA à payer à M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] :

une provision de 8 671,14 euros (HUIT MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUATORZE CENTIMES) à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

une somme mensuelle de 963,46 euros (NEUF CENT SOIXANTE-TROIS EUROS QUARANTE-SIX CENTIMES) à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er août 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande la demande formée au titre des pénalités prévues dans la clause pénale ;

REJETTE la demande relative au dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL ALBINA à payer à M. [T] [P] et son épouse Mme [R] [S] une somme de 800,00 euros (HUIT-CENTS euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL ALBINA aux dépens.

Le Greffier

A. LASSERRE

La Présidente

F. MARTY-THIBAULT