MINUTE N° : 25/00831

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05239

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 6] HABITAT

ET :

[U] [G]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] munie d’un pouvoir en date du 15 mai 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [G]

né le 12 Mars 1992 à GUINEE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 8 janvier 2024 à effet du 9 janvier 2024, l’EPIC [Localité 6] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [U] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 291,81 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT a:

— fait signifier le 26 Juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi la CCAPEX le 20 août 2024 de la situation,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 12 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de M. [U] [G] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.205,36 euros euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT – représenté par sa salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2.133 euros. Il s’oppose à tout délai suspensif dans la mesure où le dernier règlement remonte à novembre 2024.

M. [U] [G], cité par dépot en étude ne comparait et n’est pas représenté. Le jugement suceptible d’appel sera réputé contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 8 janvier 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux, plus favorable au locataire que les dispositions légales

— le commandement de payer visant cette clause plus favorable, signifié le 26 Juillet 2024, pour la somme en principal de 1.287,10 euros,

— une décompte de créance actualisé au 4 juin 2025.

Il en ressort que les causes du commandement soit 1.287,10 euros ont été réglée dans le délai de deux mois expressément prévu au bail et visé au commandement par deux réglements de 800 euros le 5 août 2024 et de 650 euros le 19 septembre 2024 soit au total 1.450 euros, de sorte les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’ont pas été réunies.

L’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande principale de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de prononciation de résiliation du bail.

Le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que les réglements de M. [U] [G] sont aléatoires depuis le début du bail. Les prélèvements d’avril et mai 2024 sont revenus impayés. Le locataire depuis le début du bail en mars 2024 n’a procédé qu’à trois versements en août, septembre et novembre 2024. Les autres réglements figurant au décompte correspondent à des versements d’ APL.

Ces absences de paiement répétés constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [U] [G] .

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à M. [U] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, L’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 2.133 euros, échéance de mai 2025 inclus.

M. [U] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 165,67 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative qui sera retenue à hauteur de 1.967,45 euros.

M. [U] [G] sera par conséquent condamné au paiement de cette dette locative augmentée du loyer et des charges pour chaque mois à courir du 30 juin 2025 jusqu’au jugement prononcant prononcé de la résiliation du bail. .

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [G], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE le manquement répété de M. [U] [G] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 janvier 2024 avec l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que M. [U] [G] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé à [Adresse 7] ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [G] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 9] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [U] [G] à verser à l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présente jugement prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [U] [G] à verser à l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 1.967,45 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, outre les loyers et les charges dus conforméméent au bail à compter du 30 juin 2025 jusqu’à la date du jugement prononcant la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [U] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 6] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,