Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 6 mai 2025, n° 24/04901

TJ Tours 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas réglé les charges de copropriété et a jugé que le Syndicat avait le droit de réclamer le paiement des sommes dues.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être à la charge des défendeurs en tant que copropriétaires défaillants.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais d'avocat
La cour a considéré que le Syndicat avait droit à la prise en charge de ses frais d'avocat, étant donné que les défendeurs ont perdu le procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 6 mai 2025, n° 24/04901
Numéro(s) :	24/04901
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIER
Cabinet(s) :	WALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice la S.A.S. IM VALORIS, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [ Adresse 4 ] »

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

06 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04901 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNGY

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 4]» Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IM VALORIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [H]

né le 27 Juin 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [W] [H]

née le 12 Mars 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Avril 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 06 Mai 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 06 Mai 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [H] et Mme [W] [H] sont propriétaires du lot/des lots n°66, 181 et 182 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 24 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" représenté par son syndic la SAS IM VALORIS a donné assignation à M. [K] [H] et Mme [W] [H] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 5 651,08 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 juillet 2024 ;la somme de 264 euros au titre des frais de recouvrement,assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 19 juillet 2024 la somme de 5 651,08 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 1 er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 6 805.90 euros selon décompte en date du 31 mars 2025.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 19 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 5 651,08 euros

Frais sollicités 264,00 euros

TOTAL 5 915,08 euros

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience, en conséquence, sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 24 octobre 2024 sera rejetée.

Il sera retiré du décompte “le solde antérieur” de 2 310,54 € moins le solde favorable de charge de 45,38 € du 31 mars 2023 et moins les annulations de travaux du 31 mars 2023 de 1 725,12 € et de 53,12 € soit la somme de 487,04 € qui n’est en l’état pas détaillée et ne permet pas au tribunal de savoir à quels charges correspondent ce solde.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [K] [H] et Mme [W] [H] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 19 juillet 2024 à hauteur de la somme de 5 164,04 euros [ 5 651,08-487,04].

La lettre de mise en demeure refusée puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [K] [H] et Mme [W] [H] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 164,04 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 19 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts à compter du 31 juillet 2024, date de mise en demeure.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 24 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 240 euros.

***

M. [K] [H] et Mme [W] [H] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 264 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts à compter du 31 juillet 2024, date de mise en demeure.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [K] [H] et Mme [W] [H] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble "[Adresse 4]" irrecevable en sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 24 octobre 2024:

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [W] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" les sommes suivantes :

5.164,04 € (CINQ MILLE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS QUATRE CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 19 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts à compter du 31 juillet 2024, date de mise en demeure.264,00 € (DEUX CENT SOIXANTE-QUARE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts à compter du 31 juillet 2024, date de mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [W] [H] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [W] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD