TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00621 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6RM

Minute : 26/228

JUGEMENT

Du :20 Mars 2026

E.P.I.C. [L]

C/

[G] [R]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 20 Mars 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 20 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [L], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3

Rep/assistant : M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [R], demeurant 7 rue des Genêts – Appartement 20 – 57440 ALGRANGE, non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 2023, l’E.P.I.C. [L] a donné à bail à Mme [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé sis 7, rue des Genêts – appartement 20 – escalier 03, 57440 ALGRANGE, pour un loyer mensuel initial fixé à 268,10 euros ainsi qu’un acompte de charges à 76,79 euros et pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction.

L’E.P.I.C. [L] a mis en demeure Mme [G] [R] de justifier de ses avis d’imposition par courriers recommandés en date du 7 janvier 2025, du 4 mars 2025 et du 1er avril 2025.

L’E.P.I.C. [L] a appliqué un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 806,93 euros à compter du 1er mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 5 août 2025, l’E.P.I.C. [L] a fait assigner Mme [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir :

— DECLARER l’action engagée par l’E.P.I.C. [L] recevable et bien fondée ;

— PRONONCER la résiliation du bail liant les parties compte tenu des manquements graves et répétés de Mme [G] [R] ;

— ORDONNER l’évacuation de Mme [G] [R], de ses biens et de tous occupants s’y trouvant de son chef, du logement sis 7, rue des Genêts – appartement 20 – escalier 03, 57440 ALGRANGE ;

— DECLARER qu’à défaut pour Mme [G] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— CONDAMNER Mme [G] [R] à payer à l’E.P.I.C. [L] OPH MOSELLE la somme de 3.481,31 euros représentant les loyers et les charges échus impayés au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur cette somme, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;

— CONDAMNER Mme [G] [R] à payer à l’E.P.I.C. [L] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 354,10 euros APL à régulariser le cas échéant outre le montant de sa consommation d’eau réelle mensuelle, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à évacuation effective des lieux loués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir ;

— DECLARER que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;

— CONDAMNER Mme [G] [R] à payer au demandeur la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

Le conseil du demandeur maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 9.331, 98 euros au 13 janvier 2026.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié en étude le 5 août 2025, Mme [G] [R] n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la décision, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 5 août 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 7 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [L] justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement.

En l’espèce, il ressort de la production du décompte en date du 4 juin 2025 que Mme [R] a manqué de façon répétée à son obligation de paiement du loyer et des charges à compter du mois de mars 2025. Il ressort en outre du décompte actualisé en date du 13 janvier 2026 et dont il ressort que les prélèvements au titre du loyer et des charges ont fait l’objet d’un rejet systématique depuis le mois de mars 2025.

Le défaut de paiement par Mme [R] de ses loyers et charges récupérables pendant plusieurs mois constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Mme [G] [R] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’E.P.I.C. [L] produit un décompte en date du 13 janvier 2026 aux termes duquel Mme [G] [R] reste lui devoir la somme de 9.331,98 euros à la date du 13 janvier 2026.

Mme [G] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Aucune reprise du paiement du loyer courant n’a été constatée.

Elle sera donc condamnée à verser à l’E.P.I.C. [L] la somme de 9.331,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 5 août 2025.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Mme [G] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Mme [G] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 354,10 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [R] sera condamnée à verser à l’E.P.I.C [L] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 20 novembre 2023 entre l’E.P.I.C [L] et Mme [G] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation sis 7, rue des Genêts – appartement 20 – escalier 03, 57440 ALGRANGE à compter de la décision;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [G] [R] à verser à l’E.P.I.C. [L] la somme de 9.331,98 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 13 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 août 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la présente décision, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 354,10 euros ;

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à l’E.P.I.C. [L] une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant comme fixée ci-avant, outre le montant de ses condamnations d’eau réelle, jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [G] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à l’E.P.I.C. [L] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Agnès BRENNEUR greffière.

La greffière, Le juge,