N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04697 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JL74

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2]

représenté par son Syndic la société ORLEANS IMMO (exerçant sous l’enseigne AMBELHA anciennement ARTHURIMMO.COM [Localité 1]) immatriculée au RCS d'[Localité 2] n°845 214 246 ayant son siège social [Adresse 3] prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître CORNEAU, avocate au barreau de Tours substituant Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d’ORLEANS, avocats plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame A. LASSERRE, Greffier.

A l’audience publique du 07 octobre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 04 novembre 2025

Le délibéré a été prorogé au 02 décembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 décembre 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier. Et prorogé au 16 décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [J] est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Le 15 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à TOURS a donné assignation à M. [V] [J] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, condamner ce dernier à régler notamment les charges de copropriété impayées.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

Al’audience du 04 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à TOURS sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 demande notamment au Tribunal de:

DÉBOUTER M. [V] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;CONDAMNER M. [V] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 4.031,83€ décomposée de la manière suivante :- 3. 790, 79€ au titre des charges de copropriété,

—  241,04€ au titre des frais exposés par le syndic conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ORDONNER que la somme porte les intérêts légaux à compter du 6 juin 2024 ainsi que la capitalisation des intérêts.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais de recouvrement de cette créance.

Il affirme que le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges pour un total de 10.000 tantièmes ; que le défendeur n’a pas contesté le règlement de copropriété ni remis en cause le budget et sa répartition votée lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2023 ; que le défendeur ne peut à la fois solliciter dans le cadre de son argumentation l’application du règlement de copropriété avant de se contredire et solliciter son absence d’opposabilité. Il souligne que M. [V] [J] n’a pas informé dans les délais le syndic pour solliciter une exonération de charges.

Il soutient que le décompte est parfaitement détaillé et justifié. Il conteste tout indu au bénéfice de M. [V] [J] au titre des charges de chauffage collectif.

M. [V] [J], représenté par son Conseil, sollicite, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, au visa de l’article 10 de la loi de 1965 de :

Dire Monsieur [J] recevable et bien-fondé dans ses écritures. Juger qu’il n’est dû aucune somme au titre de charges impayées par Monsieur [J]. Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes. A titre reconventionnel :

Exonérer Monsieur [J] du paiement des charges de chauffage de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1]. Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [J] la somme de 518,75 € correspondant aux charges de chauffages réglées. Déclarer non écrite la répartition des charges de chauffage prévue au règlement de copropriété. Ordonner la répartition de la dépense collective de chauffage sur tous les autres lots, à l’exclusion du Lot 1, à l’identique de la répartition pratiquée avant l’appel du 1er trimestre de l’année 2023 du 13 décembre 2022. Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2000 € pour procédure abusive.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du constat du commissaire de justice d’un montant de 333,20 € dressé le 5 novembre 2024 à la demande de M. [J]. Ecarter l’exécution provisoire. Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] de toutes fins, demandes, conclusions, prétentions plus amples ou contraires.

Il souligne en premier chef que les sommes sollicitées sont discordantes entre les motifs et le dispositif et non compréhensibles, même dans les dernières écritures du demandeur ; que pour les périodes concernées, aucun décompte de répartition des charges détaillé n’est communiqué, aucun relevé général annuel des dépenses, aucun appel de charges trimestrielles. Dans ces conditions, il estime que les frais de recouvrement ne sont pas plus justifiés.

Il soutient en second lieu qu’il ne peut lui être imputé des charges relatives à un équipement dont il ne bénéficie pas; que son lot n’est pas raccordé au système de chauffage collectif comme le démontre le constat de commissaire de justice qu’il produit.

Il rappelle que les clauses contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites; que le chauffage est un service collectif, les charges afférentes doivent être réparties selon le critère de l’utilité de sorte que son lot, non relié, doit être exonéré des charges en résultant ; qu’il est bien fondé à solliciter le remboursement des charges de chauffage indues et ce d’autant qu’il s’est toujours opposé à l’approbation des comptes lors des assemblées générales.

Il soutient qu’il a subi un préjudice n’ayant jamais pu engager la moindre discussion avec le syndic malgré des démarches de sa part.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Suivant jugement du 01er avril 2025, la présente juridiction a :

ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juin 2025 à 11h00 et invite pour cette date le syndicat des copropriétaires à verser aux débats :- l’ensemble des appels de fond pour les périodes considérées ;

— un décompte complet depuis le 07 août 2019, date d’achat du lot 1 situé dans l’immeuble expurgé des charges de chauffage collectif (au besoin refait sur tableur)

réservé les dépens.

A l’audience de renvoi du 07 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à TOURS sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 demande au Tribunal de:

DÉBOUTER M.[V] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;CONDAMNER M. [V] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 4.031,83€ décomposée de la manière suivante :- 3. 790, 79€ au titre des charges de copropriété,

—  241,04€ au titre des frais exposés par le syndic conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ORDONNER que la somme porte les intérêts légaux à compter du 6 juin 2024 ainsi que la capitalisation des intérêts. CONDAMNER M. [V] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

Elle ajoute que les différents syndics qui se sont succédés ont toujours rappelé à M. [J] les dispositions du règlement de copropriété; que le nouveau syndic a appliqué les tantièmes et répartitions applicables conformément au règlement de copropriété ; que le syndic a proposé de modifier le règlement de copropriété; que M. [J] n’a donné aucune suite. Il rappelle qu’il ne peut intervenir en révision des charges que pour l’avenir de sorte que les sommes réclamées sont nécessaires et dues et qu’aucun remboursement ne peut intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité des contestations de M. [V] [J]

En application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves”.

Il découle de ces éléments que M. [V] [J] peut à bon droit contester les charges qui lui sont imputées alors même qu’il n’a pas formé un recours en application de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 contre les résolutions de l’assemblée générale du 12 octobre 2023.

II- Sur la possibilité d’imputer à M. [V] [J] des charges relatives au chauffage

L’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que : “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 43 de la même loi précise que “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En droit positif, l’appréciation de la notion d’utilité doit se faire d’une manière objective, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d’équipement considérés. La répartition des charges figure normalement dans le règlement de copropriété établi avant la mise en copropriété. Tous les copropriétaires y adhèrent en acquérant leur lot. La répartition des charges est donc réputée acceptée à l’unanimité.

En l’espèce, le versement du règlement de copropriété entier depuis la réouverture des débats a permis au tribunal de constater qu’en son article 7 sous le titre IV “répartition des charges de chauffage central” , le règlement stipule “les charges de chauffage central seront réparties entre les copropriétaires des lots numéros 1 à 17 inclus dans le proportions suivantes” et plus particulièrement pour le lot n°1 de @ “834/10.000ième”.

Il y est précisé que “les charges de chauffage central seront acquittées même par les propriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés. Aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe.

Toutefois les copropriétaires qui s’absenteraient pendant la durée d’une campagne de chauffe et pour autant que les radiateurs ne fonctionnent pas ne participeraient aux charges du combustible (mazout, gaz, etc…) et s’il y a lieu, au salaire de l’employé que dans la proportion de soixante pour cent, à condition de prévenir le syndic deux mois au moins avant le début de la campagne de chauffe”.

M. [V] [J] justifie par le constat de commissaire de justice de Maître [L] du 05 novembre 2024 que son lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] n’est pas relié au chauffage collectif de la résidence. Il ne peut dès lors lui être imputé des charges de chauffage collectif pour le chauffage de son lot en application de l’article 10 puisque cet équipement ne présente aucune utilité objective pour lui.

La clause imposant à M. [J] de régler des charges de chauffage collectif pour les parties privatives de son lot doit donc être réputée non écrite à compter du prochain exercice comptable. Elle est donc opposable au titres des exercices comptables antérieurs et jusqu’au 31 mars 2026, date de fin de l’exercice en cours.

Le caractère non écrit de la clause implique de définir un nouveau tableau de répartition des charges, il sera ordonné une réouverture des débats afin de recevoir les observations des parties sur la nécessité d’une expertise afin d’établir une nouvelle répartition des charges.

III- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], [Localité 4] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 12 octobre 2023 au 30 septembre 2024

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 octobre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2022 au 31 mars 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3790,69

Frais sollicités 165,00

TOTAL 3955,69

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [V] [J] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au à hauteur de la somme de .

La mise en demeure reçue le 12 juin 2024, le commandement de payer du 22 juillet 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [V] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3790,69 € au titre des charges et fonds de travaux échus au en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 3323,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de la somme de 60 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens),

— leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 76,04 € (commandement de payer).

***

M. [V] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 136,04 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement.

— Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts sera ordonnées.

Au regard de l’accueil partiel des demandes de M. [J], le caractère abusif de la présente procédure n’est pas démontrée cette demande sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Au regard de la question de l’expertise, les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes formulées par les parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement mixte, contradictoire et susceptible d’appel sur les points d’ores et déjà tranchés ;

DÉCLARE non écrite à compter du prochain exercice comptable la clause du règlement de copropriété (article 07) imposant à M. [V] [J] de régler des charges de chauffage collectif pour les parties privatives de son lot ;

CONDAMNE M. [V] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] les sommes suivantes :

3790,69 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 28 août 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 3323,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

136,04 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 06 janvier 2026 à 11h00 afin que les parties puissent :

— faire valoir leurs observations sur la nécessité d’une expertise pour établir le nouveau tableau de répartition des charges

— ou discuter directement d’une nouvelle répartition suite à un tableau proposé à cette audience par les parties ;

RÉSERVE les dépens;

DIT qu’il sera sursis sur le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD