N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

18 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20569 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPNE

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [N]

né le 07 Décembre 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. ZIR FOOD RCS de TOURS n° 901 249 037, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 18 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 18 Mars 2025, assistée de Madame F. DUTAULT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 août 2017, M. [P] [N] a donné à bail commercial à la société en cours de constitution SAS SAVEUR DU MAROC un local situé [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 4 août 2017 et pour un loyer annuel de 8 400 euros hors charges et taxes, réglable mensuellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, M. [P] [N] a fait délivrer à la SAS ZIR FOOD, venant aux droits du preneur, un commandement de payer visant une somme de 5 354,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, M. [P] [N] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, SAS ZIR FOOD et demande de :

Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2024 ;Juger qu’à compter de cette date la S.A.S ZIR FOOD est occupante sans droit ni titre du local commercial situé [Adresse 2] sur le territoire de la ville de [Localité 5] ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la S.A.S ZIR FOOD à régler à Monsieur [P] [N] une provision de 6.226,97 euros au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 872,92 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;Condamner la S.A.S ZIR FOOD à régler à Monsieur [P] [N] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 161,12 euros T.T.C.) et celui de l’état des nantissements (65,42 euros T.T.C.) ;Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Il expose que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai légal d’un mois et s’estime en conséquence bien fondé en ses demandes.

*

À l’audience du 5 février 2025, M. [P] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS ZIR FOOD, assignée par acte déposé en l’étude, n’était pas comparante.

Un décompte actualisé au jour de l’audience a été produit par le demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nouvelle pièce produite lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la communication du décompte actualisé à la partie adverse.

La défenderesse n’étant pas comparante, le décompte actualisé ne pourra être pris en compte dans la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, le bail commercial du 3 août 2017 prévoit un loyer annuel fixé à 8 400 euros payable mensuellement et d’avance, outre le remboursement de diverses charges.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges ou provision sur charges demandées, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution ou de non-respect d’une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans· le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. Si, dans ce cas, le Preneur refusait de quitter les locaux loués, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. (…) ».

Il n’est pas contesté que la défenderesse vient aux droits du preneur et le demandeur verse aux débats pour en justifier un acte de cession de fonds de commerce du 8 juillet 2021 auquel est annexé un pouvoir du bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, M. [P] [N] a fait délivrer à la SAS ZIR FOODS un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 5 354,05 euros, contient un décompte en date du 11 septembre 2024, et reproduit la clause résolutoire du bail.

Il ressort de ce décompte que le dernier règlement est intervenu le 17 mai 2024 et que les sommes appelées antérieurement le sont au titre du loyer principal, de charges relatives à l’eau, aux ordures et à la taxe foncière et de frais relatifs à un précédent commandement de payer.

Il ressort également de ce décompte que plusieurs remises de loyer ont été consenties.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Dès lors, les échéances de juin à septembre 2024 ne sont pas sérieusement contestables

.

Cependant, tel n’est pas le cas pour les échéances antérieures, étant observé qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier dans le détail l’imputabilité des différents paiements effectués.

Il n’est en effet pas suffisamment justifié, considérant l’évidence requise devant le juge des référés, du bien fondé des montants appelés antérieurement au dernier règlement intervenu, étant observé que ceux-ci remontent à l’année 2021.

Il ressort du décompte produit dans le commandement de payer que les derniers virements effectués ne correspondaient pas au montant dernièrement appelé.

Il est toutefois observé qu’un virement de 834,65 euros a été effectué le 26 mars 2024 suite à l’appel fait le 1er mars 2024 pour un montant identique, ce dont il découle que le montant du loyer appelé n’était pas contesté par le preneur.

Dès lors, il y a lieu de considérer, au regard du décompte produit que les loyers des mois de juin à septembre 2024, appelés après le dernier règlement effectué par le preneur, ne sont pas sérieusement contestables à hauteur de (834,65*4) = 3 338,60 euros.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 3 338,60 euros.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai d’ un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 octobre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de SAS ZIR FOOD ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 6 226,97 euros arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement d’un arriéré remontant à 2021.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 17 septembre 2024, à la somme de 3 338,60 euros au titre des loyers des mois de juin à septembre 2024 ; et, d’autre part, qu’il existait une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées antérieurement au dernier paiement effectué par le preneur.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de l’échéance d’octobre 2024, laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, entre juin 2024 et la date d’acquisition de la clause résolutoire, la demanderesse est manifestement créancière de la somme de (3 338,60+ 834,65)= 4 173,25 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 18 octobre 2024, à hauteur de 4 173,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les indemnités d’occupation, la demanderesse sollicite une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 834,65 euros.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 834,65 euros, le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation mensuelle s’établit à 834,65 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 834,65 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser au demandeur une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision laquelle, en application des dispositions des articles 514 du code de procédure civile, est de droit et ne peut être écartée en référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 3 août 2017 liant les parties, et sa résiliation à effet du 18 octobre 2024 ;

ORDONNE à SAS ZIR FOOD d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour SAS ZIR FOOD de libérer les lieux, [Adresse 2] à [Localité 5], à l’expiration de ce délai, M. [P] [N] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE SAS ZIR FOOD à payer à M. [P] [N] une provision de 4 173,25 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 18 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE SAS ZIR FOOD à payer à M. [P] [N] une provision de 834,65 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE SAS ZIR FOOD à verser à M. [P] [N] une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE SAS ZIR FOOD aux entiers dépens.

Le Greffier

F. DUTAULT

Le Président

V. ROUSSEAU