N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/03665 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JK5A

DEMANDERESSE :

[Adresse 8] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de [Localité 11] n° 307 213 249, dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [D] [U]

née le 07 Mars 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par M. [T] [F], muni d’un pouvoir,

Monsieur [T] [F]

né le 27 Novembre 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant

INTERVENANT VOLONTAIRE:

Monsieur [E] [G]

né le 14 Juillet 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [F] et Mme [D] [U] sont propriétaires des lots n°817, 860 et 1302 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 8 août 2024, le [Adresse 9] "[Adresse 5]" a donné assignation à M. [T] [F] et Mme [D] [U] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2 793,15 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er février 2024 ;la somme de 933,47 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 546,32 euros correspondant au règlement par anticipation pour l’échéance du quatrième trimestre de l’exercice 2023-2024 ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 1er février 2024 la somme de 2 793,15 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 5 novembre 2024, le demandeur et M. [T] [F] étaient comparants. Mme [D] [U] n’était pas comparante.

Le conseil du demandeur a exposé que M. [F] était en situation d’impayé d’un montant de 4 062,89 euros.

M. [F] a indiqué qu’il avait acheté en viager avec sa conjointe et que le vendeur n’est pas décédé et vit encore dans le logement. Il expose que 30% des charges lui reviennent et 70% reviennent au vendeur.

La copie de l’intégralité de l’acte de vente a été demandée par le tribunal et l’affaire a été renvoyée au 4 février 2025.

A l’audience du 4 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, a réactualisé ses demandes à hauteur de la somme de 4 311,70 euros selon décompte en date du 30 janvier 2025.

M. [T] [F] était comparant et représentait Mme [D] [U] au titre d’un pouvoir qu’il a produit lors de l’audience. Ils exposaient qu’ils étaient dans l’incapacité, au regard de l’acte de vente, de savoir qui doit payer les charges entre le crédirentier et le débirentier.

Suivant jugement du 11 mars 2025, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 01er juillet 2025 à 11h00 et invité pour cette date :

le syndicat des copropriétaires à appeler en intervention forcée le crédirentier, M. [E] [G] afin que la décision puisse lui être opposable ;le syndicat des copropriétaires à verser une copie du règlement de copropriété ;M. [F] ou Mme [U] à verser aux débats l’entière copie de l’acte de vente du 17 mars 2023 (hors annexes mais de la page 1 à la page des signatures).

A l’audience du 01er juillet 2025, le [Adresse 10][Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

M. [T] [F] est comparant et représente Mme [D] [U] .

M. [E] [G], crédirentier, intervient volontairement à l’instance. Il explique qu’il sait qu’il doit 30% des charges et être intervenu auprès du syndic FONCIA en vain. M. [F] pour sa part explique avoir interrogé à plusieurs reprises le syndic sans jamais avoir reçu de réponse. Ils souhaitent tous deux le respect de la convention.

M. [F] et M. [G] demandent également au Tribunal de leur préciser qui doit payer la taxe foncière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire et les qualités

Vu les articles 325 et suivants du Code de procédure civile;

Au regard de l’acte de vente en viager du 17 mars 2023, M. [E] [G] est le vender – crédirentier et M. [T] [F] et Mme [D] [U] sont els acquéruers – débirentiers. Il convient au regard de ces qualités de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [E] [G] qui a un intérêt légitime à être partie à l’instance.

II- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

1- Sur la répartition des charges de copropriété et provisions au titre des travaux entre le crédirentier et les débirentiers

L’acte authentique de vente conclu le 17 mars 2023 entre M. [E] [G], crédirentier, et M. [T] [F] et Mme [D] [U], débirentiers, stipule page 24:

“Charges de copropriété

Répartition des charges pendant la période de droit d’usage et d’habitation

Charges générales :

De convention expresse entre LES PARTIES, il est fait la répartition de charges de copropriété suivante entre eux, concernant les charges de copropriété autres que celles faisant l’objet d’appel de provisions spéciales.

Le VENDEUR réglera 70% desdites charges et L’ACQUEREUR réglera 30% desdites charges.

Le VENDEUR réglera les charges dans leur intégralité et adressera les avis de paiements à l’ACQUEREUR tous les six mois ou une fois par an lors de la production par le syndic de la copropriété du décompte annuel de charges ou de la réédition des comptes.

L’ACQUEREUR aura alors un délai de dix (10) jours pour verser les 30% des charges dues.

Charges de travaux et de réparations :

Dans le cas d’appel de provisions spéciales incombant à l’ACQUEREUR, c’est alors ce dernier qui devra effectuer le versement directement au syndic sans délai.

L’ACQUEREUR aura à sa charge :

Les gros travaux tels qu’entendus dans l’article 606 du Code Civil « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ››, auxquels il convient d’ajouter :

o Les façades en entier et leurs ravalements

o La toiture : réfection et/ou étanchéité en entier

o Hall d’entrée et/ou cage d’escaliers en entier

o Les colonnes d’arrivée et d’évacuation des eaux en entier

o Ascenseur:

Machinerie (changement moteur)Tableau de commandes électriques de l’ascenseur (en entier)La cabine d’ascenseur (changement)Coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposés par la loi.o La chaufferie en entier (brûleur, échangeur et éventuellement le condensateur) et le coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposés par la loi.

Et en général, toutes les dépenses occasionnées les mises aux normes de sécurité imposées par la loi.

Travaux intérieurs d’habitation

Toutes les réparations à l’intérieur de l’habitation, resteront à la charge exclusive du VENDEUR, bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation”.

2- Sur la possibilité pour le syndic des copropriété de formuler ses demandes exclusivement contre les débirentiers.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

Force est de constater que le transfert de propriété réalisé par Maître [I], notaire mentionnait “Vente en viager [G]/[F]” et l’acquisition de la pleine propriété indivise du bien de M. [E] [G] à hauteur de la moitié chacun par M. [T] [F] d’une part et Mme [J] [U] d’autre part.

Dans le cadre d’un appartement en viager, pour savoir qui doit supporter les charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires, doit d’abord être examiné le règlement de copropriété de la résidence. En effet, il est usuel que le règlement de copropriété stipule que “les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage et d’habitation seront tenus solidairement vis à vis du syndicat, qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée”. Si une telle clause existe dans le règlement de propriété, la clause de l’acte de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation opérant répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier est inopposable au syndicat des copropriétaires.

En l’absence d’une telle clause, il sera rappelé l’état du droit positif concernant le démembrement de la propriété usufruit/nue propriété et celui concernant le droit d’usage ou d’habitation :

— Pour les lots grevés d’un usufruit, “le principe est qu’il n’y a pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sauf clause contraire dans le règlement de copropriété ; dès lors que le syndic a été avisé en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il doit, selon une doctrine dominante et la jurisprudence, procéder à une ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire. La répartition se fait selon les principes posés par les articles 605 et 606 du code civil.

— En ce qui concerne les lots grevés d’un droit d’usage ou d’habitation, à défaut de clause dans le règlement de copropriété, le propriétaire du lot en conserve la propriété et aucun texte ne l’exonère de la participation aux charges, au moins pour les grosses réparations. La contribution entre le crédirentier et le débirentier peut être réglée par le titre constitutif; à défaut, on applique les mêmes règles qu’en matière d’usufruit.

En l’espèce, le règlement de copropriété produit à la dernière audience stipule que: “les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage et d’habitation seront tenus solidairement vis à vis du syndicat dont ils seront membres. En conséquence chacun de ces syndicats pourra exiger de n’importe laquelle d’entre les personnes ci-dessus visées l’entier payement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.”

En conséquence, la clause de l’acte de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation opérant répartition des charges de copropriété entre le crédirentier et le débirentier et opérant répartition au titre des travaux (rappelée supra I 1.) est inopposable au syndicat des copropriétaires. Le syndicat de copropriété peut en conséquence solliciter la totalité des charges de copropriété et sommes dues au titre des travaux:

— soit contre M. [G], crédirentier,

— soit contre M. [T] [F] et Mme [J] [U], débirentiers.

M. [G] et/ou M. [F] et Mme [U] ne peuvent donc pas demander au syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement au quotidien des charges de copropriété et sommes dues au titre des travaux de faire la répartition.

En pratique, le crédirentier et les débirentiers peuvent pour l’avenir demander ensemble par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au syndic à ce que le recouvrement total des charges de copropriété et sommes dues au titre des travaux soit prioritairement soit auprès du crédirentier ou soit auprès des débirentiers à charge ensuite pour celui ou ceux qui aura(ont) payer de se faire rembourser les sommes dues auprès des débirentiers ou du crédirentier.

Toutefois :

— à défaut d’information à ce titre transmise officiellement par l’ensemble des défendeurs crédirentier et débirentiers, le syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires pourra toujours continuer à choisir la personne contre qui il souhaite recouvrer les charges de copropriété.

— malgré une telle information, en cas d’impayé, le syndic des copropriétaires pourra toujours agir contre les débirentiers ou le crédirentier à sa convenance

— enfin, l’attention des défendeurs sera attirée sur le fait que si à l’audience M. [G] a expliqué qu’il devait régler les charges et ensuite solliciter le remboursement aux débirentiers à hauteur de 30% certaines provisions appelées pour les travaux peuvent incomber totalement aux acquéreurs-débirentiers au regard l’acte de vente.

III- Sur les charges et fonds travaux sollicitées contre les débirentiers

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 9] [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— les contrats de syndic applicables à compter du 01er janvier 222

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2022 au 30 juin 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 et approuve un certains nombre de travaux ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 30 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

3258

Frais/diligences sollicitées

933

Autre- dépens

109

Autre-Intérêts sollicités

10

TOTAL

4 311,70

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [T] [F] et Mme [D] [U] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 30 janvier 2025 à hauteur de la somme de 3 258,58 €.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [T] [F] et Mme [D] [U] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 258,58 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 30 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 793,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

M. [T] [F] et Mme [D] [U] après avoir réglé cette somme pourront être remboursés de :

—  70% des provisions sur charges.

— concernant les appels de provisions sur travaux, ils devront en revanche conserver à leur charge la totalité des provisions sur travaux portant sur :

“Les gros travaux tels qu’entendus dans l’article 606 du Code Civil « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ››, auxquels il convient d’ajouter :

o Les façades en entier et leurs ravalements

o La toiture : réfection et/ou étanchéité en entier

o Hall d’entrée et/ou cage d’escaliers en entier

o Les colonnes d’arrivée et d’évacuation des eaux en entier

o Ascenseur:

Machinerie (changement moteur)Tableau de commandes électriques de l’ascenseur (en entier)La cabine d’ascenseur (changement)Coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposés par la loi.o La chaufferie en entier (brûleur, échangeur et éventuellement le condensateur) et le coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposés par la loi.

Et en général, toutes les dépenses occasionnées les mises aux normes de sécurité imposées par la loi”.

IV- Sur les frais de recouvrement sollicités contre les debirentiers

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 70 € et non de 85 €. En 2023, les frais de mise en demeure et de relance étaient en effet facturés respectivement 40 € TTC et 30 € TTC selon le contrat de syndic).

Les intérêts figurant au décompte ne sont ni justifies légalement ni contractuellement. Ils seront déduits (10,04 €).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 148,47 € (commandement de payer du 11 octobre 2023).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [T] [F] et Mme [D] [U] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant 700 € . Il sera relevé que les impayés découlent notamment de l’absence de réponse officielle du syndic et du notaire aux interrogations des débirentiers pendant de nombreux mois alors que ces deniers ont réalisé différentes démarches auprès du notaire et du syndic et qu’aucune pièce ne démontre que le syndic ait répondu officiellement aux débirentiers et au crédirentier. Dans ces conditions, le syndic ne pouvait facturer des diligences exceptionnelles à hauteur de 700 €, seul la somme de 100 € sera retenue.

***

M. [T] [F] et Mme [D] [U] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 318,47 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

V- Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette demande est devenue sans objet au regard de la réactualisation des sommes sollicitées à l’audience.

V- Sur la question reconventionnelle du paiement de la taxe fonciere

Sur la question du paiement de la taxe foncière, il convient de renvoyer les parties à la clause figurant page 15 qui stipule que les acquéreurs (soit M. [F] et Mme [U]) supporteront la taxe foncière puisque M. [G] ne dispose que d’un droit d’usage et d’habitation pour lui et sa famille mais non d’un usufruit sur le bien en viager sauf ce qui peut être recouvré contre un locataire soit la taxe des ordures ménagères que les crédirentiers pourront demander à M. [G] de rembourser.

VI- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [T] [F] et Mme [D] [U] seront tenus solidairement aux dépens

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par lui au titre de la présente instance. Il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement

selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de [E] [G] à l’instance;

DIT que la clause de l’acte de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation opérant répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier est inopposable au syndicat des copropriétaires ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] peut solliciter la totalité des charges de copropriété et sommes dues au titre des travaux soit contre M. [E] [G], crédirentier d’une part, soit contre M. [T] [F] et Mme [J] [U] débirentiers d’autre part,

DIT que le crédirentier (M. [G]) et les débirentiers (Mme [U] et M. [F]) peuvent pour l’avenir demander ensemble par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au syndic FONCIA en sa qualité de représentant du [Adresse 9] [Adresse 5] à ce que le recouvrement total des charges de copropriété et sommes dues au titre des travaux soit prioritairement soit auprès du crédirentier ou soit auprès des débirentiers à charge ensuite pour celui ou ceux qui aura(ont) payer de se faire rembourser les sommes dues ;

RAPPELLE toutefois que :

— à défaut d’information à ce titre transmise officiellement par l’ensemble des défendeurs crédirentier et débirentiers, le syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires pourra toujours continuer à choisir la personne contre qui il souhaite recouvrer les charges de copropriété.

— malgré une telle information, en cas d’impayé, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pourra toujours agir contre les débirentiers ou le crédirentier à sa convenance ;

— enfin, l’attention des défendeurs sera attirée sur le fait que si à l’audience M. [G] a expliqué qu’il souhaitait régler la totalité des charges aupès du syndic et ensuite solliciter le remboursement aux débirentiers à hauteur de 30% certaines provisions appelées pour les travaux peuvent incomber totalement aux débirentiers au regard l’acte de vente.

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [D] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] les sommes suivantes :

3.258,58 € (TROIS MILLE DEUX CENT CINQUANTE-HUIT EUROS CINQUANTE-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au30 janvier 2025 ;318,47 € (TROIS CENT DIX-HUIT EUROS QUARANTE-SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement des charges à échoir de l’année en cours formulée par le [Adresse 9] [Adresse 5], celle-ci étant devenue sans objet ;

DIT sur la question reconventionnelle du paiement de la taxe foncière, qu’en application de la clause figurant page 15 de l’acte de vente que les acquéreurs M. [F] et Mme [U] doivent supporter le paiement de la taxe foncière puisque M. [G] ne dispose que d’un droit d’usage et d’habitation pour lui et sa famille sur le bien en viager (pas d’usufruit) sauf ce qui peut être recouvré contre un locataire c’est-à-dire que les crédirentiers pourront demander chaque année à M. [G] le remboursement de la taxe des ordures ménagères ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [D] [U] aux dépens;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD