TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 07 MAI 2026

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N° RG 26/00004 – N° Portalis DB22-W-B7K-TVZR

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Constitution d’une réserve foncière dite “[Adresse 1]” à [Localité 1].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée par ordonnance n°04/2026 du 05 janvier 2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L. 12-1 et 13-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représenté par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS.

ET

Pour le compte de qui il appartiendra s’agissant de Madame [J] [U] [C], née le 20 juin 1915 à [Localité 3] et décédée le 26 février 2007 à [Localité 4].

Monsieur [D] [H] en qualité d’héritier présumé de Madame [J] [C], né le 20 juillet 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] à [Localité 3].

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [D] [H], en son nom et en qualité d’héritier présumé de Madame [J] [T], était propriétaire de la parcelle AB n°[Cadastre 1] située au lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 6].

Dans le cadre de la réalisation d’un projet environnemental, paysagé agricole et forestier de la [Adresse 5], déclarée d’utilité publique à son profit par arrêté préfectoral du 18 septembre 2023, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF) a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 mars 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [D] [H] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception distribué le 5 décembre 2025.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 16 janvier 2026, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux héritiers de Madame [J] [T].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 23 janvier 2026.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 2 mars 2026.

Le transport sur les lieux est intervenu le 12 mars 2026 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2026 au cours de laquelle l’EPFIF et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire valant offre réceptionné par le greffe le 14 janvier 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité à 2.175 euros tous chefs de préjudices confondus.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 2 mars 2026, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 2.010 euros décomposée comme suit :

1.674,75 euros au titre de l’indemnité principale, 334,95 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

À titre liminaire, l’EPFIF rappelle qu’il n’a pas été en mesure d’identifier de manière complète l’ensemble des propriétaires concernés par la présente procédure, il sollicite que l’indemnité soit fixée pour l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 7] [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, la zone d’aménagement différée (ZAD) a été renouvelée le 19 mai 2022. La date de référence est donc le 19 mai 2022.

À cette date, l’emprise était située en zone AV du PLUi de la commune de [Localité 1], correspondant à des espaces destinés à l’exploitation agricole.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 13 mars 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 435 m2. L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle est située sur la commune de [Localité 1], à la limite avec la commune d'[Localité 9].

Elle se trouve à 45 min en voiture de [Localité 2] et à 1h en voiture de [Localité 8], sans proximité avec les transports en commun.

L’environnement est agricole et industriel, avec aucune voire très peu d’habitation à côté.

Sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 1]

On accède à la parcelle en marchant environ 10 minutes sur un chemin de terre bien accessible.

Il s’agit d’un terrain en friche, recouvert de mousse et de quelques ronces.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige.

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF indique que les terrains sont pollués au plomb et à l’amiante. Il rappelle que, par un arrêté préfectoral en date du 31 mars 2020, la culture maraîchère a été interdite sur les terrains objets de l’expropriation.

L’EPFIF sollicite qu’une valeur unitaire de 3,85 €/m2 soit retenue en raison de la situation et des caractéristiques du bien, en particulier de son caractère pollué. Il rapporte 74 accords amiables retenant une valeur de 3,85 €/m2.

Sur la valeur proposée par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement présente les termes de comparaison suivants correspondant à des ventes récentes de terrains en zone AV, d’une superficie de 10 m2 à 10.000 m2, dans un rayon de 1.000 mètres autour du bien à évaluer :

1- Cession du 24 septembre 2024 de six parcelles en zone AV situées [Adresse 6] à [Localité 9]

Surface du terrain : 4.647 m²

Prix de vente : 23.235 €

Prix au m² : 3,85 €

2- Cession du 28 juin 2024 de trois parcelles en zone AV situées [Adresse 7] à [Localité 9]

Surface du terrain : 3.363 m²

Prix de vente : 16.815 €

Prix au m² : 3,85 €

3- Cession du 25 septembre 2025 de deux parcelles en zone AV situées [Adresse 7] à [Localité 9]

Surface du terrain : 1.340 m²

Prix de vente : 6.700 €

Prix au m² : 3,85 €

4- Cession du 2 mai 2024 de trois parcelles en zone AV situées [Adresse 8] à [Localité 1]

Surface du terrain : 7.698 m²

Prix de vente : 38.490 €

Prix au m² : 3,85 €

5- Cession du 18 septembre 2024 d’une parcelle en zone AV située [Adresse 8] à [Localité 1]

Surface du terrain : 505 m²

Prix de vente : 2.500 €

Prix au m² : 4,95 €

6- Cession du 3 juin 2025 d’une parcelle en zone AV située [Adresse 8] à [Localité 1]

Surface du terrain : 958 m²

Prix de vente : 4.790 €

Prix au m² : 5 € (sans précision sur l’indemnité principale par rapport à l’indemnité de remploi)

7- Cession du 1er mars 2024 de quatre parcelles en zone AV situées [Adresse 9] à [Localité 1]

Surface du terrain : 2.473 m²

Prix de vente : 12.365 €

Prix au m² : 3,85 €

8- Cession du 28 juin 2024 de deux parcelles en zone AV situées [Adresse 10] à [Localité 1]

Surface du terrain : 2.389 m²

Prix de vente : 11.945 €

Prix au m² : 3,85 €

9- Cession du 1er mars 2024 de huit parcelles en zone AV situées [Adresse 11] à [Localité 1]

Surface du terrain : 8.876 m²

Prix de vente : 44.380 €

Prix au m² : 3,85 €

10- Cession du 10 septembre 2024 de cinq parcelles en zone AV situées [Adresse 11] à [Localité 1]

Surface du terrain : 3.450 m²

Prix de vente : 17.250 €

Prix au m² : 3,85 €

11- Cession du 14 février 2024 d’une parcelle en zone AV située [Adresse 12] à [Localité 10]

Surface du terrain : 1.787 m²

Prix de vente : 8.935 €

Prix au m² : 3,85 €

12- Cession du 12 juin 2024 d’une parcelle en zone AV située [Adresse 12] à [Localité 10]

Surface du terrain : 211 m²

Prix de vente : 1.055 €

Prix au m² : 3,85 €

13- Cession du 24 septembre 2024 de deux parcelles en zone AV situées [Adresse 12] à [Localité 10]

Surface du terrain : 2.894 m²

Prix de vente : 14.470 €

Prix au m² : 3,85 €

14- Cession du 20 décembre 2024 de trois parcelles en zone AV situées [Adresse 12] à [Localité 10]

Surface du terrain : 1.903 m²

Prix de vente : 9.515 €

Prix au m² : 3,85 €

15- Cession du 24 septembre 2024 de deux parcelles en zone AV situées [Adresse 13] à [Localité 10]

Surface du terrain : 797 m²

Prix de vente : 3.985 €

Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement souligne que la taille des terrains est sans influence sur le prix au m2 et se stabilise autour de 3,85 euros/m2. Il retient donc cette valeur.

Sur la valeur retenue

L’article R.311-22 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ».

Il résulte de ce texte qu’en matière d’expropriation, l’application du principe, énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant. Ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Il en découle que, si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 9 octobre 2025, n°24-12.637).

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la valeur unitaire suivante, en valeur libre de 3,85 euros/m².

Dès lors, la valeur unitaire de 3,85 euros/m² est retenue.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 3,85 m2 x 435 euros/m2 = 1.674,75 euros en valeur libre.

Sur l’indemnité complémentaire d’offre cohérente et l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’EPFIF calcule l’indemnité de remploi comme usuellement par la jurisprudence mais propose de rajouter une « indemnité complémentaire d’offre cohérente » afin de valoriser le bien à 4,62 €/m2, remploi inclus. En effet, il constate que dans le cadre des négociations qu’il a mené, les indemnités ont été fixées à 5€/m2 toutes causes de préjudice confondu. Ainsi, par soucis de cohérence et d’équité il souhaite ajouter une indemnité complémentaire de 165,30 €.

Le commissaire du gouvernement sollicite que cette indemnité complémentaire d’offre cohérente soit écartée dès lors que son montant n’est pas justifié, que dans le cadre des acquisitions amiables, les acquéreurs n’ont pas bénéficié de celle-ci et que le juge de l’expropriation est seulement chargé d’indemniser le préjudice. Le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de remploi comme usuellement par la jurisprudence.

Or, il ressort de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés lorsque ces accords ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. En application de cet article, il apparait que le juge de l’expropriation doit prendre en compte les accords intervenus mais n’y est tenu que si le nombre de ces accords ont atteint une certaine majorité. Ainsi, se fonder uniquement sur les accords intervenus alors qu’ils ne remplissent pas les conditions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, renvient à vider cet article de sa substance. Le juge de l’expropriation n’a pas à valider la cohérence des accords intervenus avant sa décision. De plus, l’article L.321-1 du même code rappelle le principe d’indemnisation du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. La réparation au titre d’un préjudice de cohérence ne correspond pas à de tels principes d’indemnisation. En conséquence, la demande d’indemnité complémentaire d’offre cohérente sera rejetée.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à : 20 % jusqu’à 5 000 euros = 334,95 euros.

Ainsi l’indemnité totale est fixée à 1.674,75 + 334,95 = 2.009,70 euros. Le commissaire du gouvernement arrondi cette indemnité à 2.010 euros. Le juge étant tenu par les demandes des parties, l’indemnité sera fixée à cette somme arrondie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF) en contrepartie de la parcelle AB n°[Cadastre 1] située au lieudit « [Adresse 14] » à [Localité 6] à Monsieur [D] [H] et pour le compte de qui il appartiendra, à la somme totale arrondie de 2.010 euros, fondée sur les valeurs suivantes :

1.674,75 euros en valeur libre au titre de l’indemnité principale, 334,95 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF) de sa demande en fixation d’une indemnité complémentaire d’offre cohérente ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 2], le 07 Mai 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU