TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 25/06123 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3HWX

Jugement du 11 Décembre 2025

Assignation à jour fixe

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL B2R & ASSOCIÉS – 781

Maître Séverine BATTIER – 1069

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 11 Décembre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. V.[L] IMMO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. [N] MARKET

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine BATTIER, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2016, la société par actions simplifiée [N] MARKET a acquis de monsieur [A] [V] le fonds de commerce d’Epicerie – Alimentation Générale qu’il exploitait au sein du bâtiment n°1 de l’ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 1], le local afférent faisant l’objet d’un bail commercial conclu le 26 juin 2013 avec monsieur [J] [W] [X] et madame [S] [D].

Le 2 avril 2018, Madame [Z] [N], gérante de la société [N] MARKET, a régularisé avec les consorts [D] / [W] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement au rez-de-jardin du bâtiment n°2 situé à l’adresse précitée.

Le bail commercial s’est tacitement renouvelé le 30 juin 2022.

Par acte notarié du 9 octobre 2023, monsieur [W] [X] et madame [D] ont vendu à la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO l’ensemble immobilier composé des deux bâtiments.

Par exploit de commissaire de justice du 30 avril 2024, la société V. [L] IMMO a fait délivrer à la société [N] MARKET un congé sans offre de renouvellement à effet du 31 octobre 2024.

Par courrier adressé en réponse le 2 mai 2024, la société [N] MARKET a contesté la validité du congé délivré, ce sans qu’il ne lui soit apporté de réponse.

Le 10 février 2025, Maître [P], Commissaire de Justice, s’est présenté à l’adresse du local exploité par la société [N] MARKET pour y effectuer un constat à la demande de la société V. [L] IMMO. Puis, par acte signifié le 15 mai 2025, la société V. [L] IMMO a sommé la société [N] MARKET d’avoir à respecter les clauses du bail commercial.

Le 11 juillet 2025, Maître [P] a signifié à la société [N] MARKET une ordonnance

obtenue sur requête le 19 juin 2025, l’autorisant à constater si la société [N] MARKET avait :

“enlevé les objets mobiliers entreposés dans les parties communes de l’immeuble et constater si ces parties communes sont libres de toutes occupations, enlevé le bloc de climatisation qui était installé sur le mur donnant sur la cour et rebouché ledit mur, enlevé l’intégralité des objets mobiliers entreposés dans le sous-sol de l’immeuble, ainsi que les groupes froids, de façon que le sous-sol soit libre de toutes occupations, réparé la dalle située entre le sous-sol et le rez de chaussée de l’immeuble loué,cessé d’utiliser une partie des biens loués à usage d’habitation, remis en état les pièces qui avaient été transformées en salle de bain et pièce à usage d’habitation.”

Le même jour, en exécution de cette ordonnance, Maître [P] a réalisé un constat.

Le 21 juillet 2025, monsieur [R] [C], exerçant sous l’enseigne C.L.A.P CABINET

LYONNAIS D’ASSISTANCE AUX PARTICULIERS, a adressé à la SARL V [L] IMMO des photographies aux fins de démontrer que tous les points objets du constat autorisé dans l’ordonnance du 19 juin 2025 avaient été traités.

En parallèle, par acte commissaire de justice du 28 août 2025, la société V. [L] IMMO a fait assigner à jour fixe au fond la société [N] MARKET devant le Tribunal judiciaire de LYON le 2 octobre 2025 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir la résiliation du bail commercial, la déchéance du preneur du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, son expulsion des locaux et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La société V. [L] IMMO ayant notifié tardivement les pièces numérotées 15 et 16, la société [N] MARKET a été autorisée à émettre des observations par notes en délibéré et la société V. [L] IMMO à répliquer par le même procédé, ce dans le respect du principe du contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 1er octobre 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société V. [L] IMMO demande au Tribunal de :

rejeter l’intégralité des demandes de la société [N] MARKET,ordonner la résiliation du bail commercial du 26 juin 2013, tacitement reconduit depuis le 30 juin 2022, existant entre la société [N] MARKET, venant aux droits de M. [V], et la société V. [L] IMMO, venant aux droits des consorts [F] / [D], aux torts exclusifs de la société [N] MARKET,ordonner la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société [N] MARKET, ordonner la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction de la société [N] MARKET,ordonner en conséquence l’expulsion de la société [N] MARKET avec au besoin le concours de la force publique,condamner la société [N] MARKET à payer à la société V. [L] IMMO une indemnité d’occupation, due par jour de retard à restituer les locaux, égale à 2% du montant annuel du loyer de la dernière année, accessoires compris, soit 143,19 euros par jour, outre charges et taxes, jusqu’à son départ effectif des lieux, ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, condamner la société [N] MARKET au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais des constats d’huissier des 10 février 2025 et 11 juillet 2025 et de sommation du 15 mai 2025, rejeter toute demande de sursis à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par la société [N] MARKET, la société V. [L] IMMO affirme que la requête et l’ordonnance du 24 juillet 2025 ont été signifiées à cette dernière, l’assignation au fond le mentionnant expressément et le commissaire de justice intervenu à cette fin le confirmant par courrier. Elle fait ensuite valoir que le défaut de mention de la possibilité de consulter une copie des pièces au greffe et l’indication d’un délai erroné pour constituer avocat n’ont manifestement pas occasionné de griefs à la société défenderesse, celle-ci ayant pu organiser sa défense en prévision de l’audience de plaidoirie.

Elle fonde sa demande de résiliation du contrat de bail commercial sur les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce, la société [N] MARKET ne s’étant pas conformée à la sommation du 15 mai 2025 dans le délai d’un mois imparti. Elle estime que les éléments versés au débat prouvent insuffisamment la régularisation de la situation par le preneur. Elle soutient également que les aménagements réalisés par la société [N] MARKET sans autorisation préalable et dans des conditions manifestement non conformes aux normes de sécurité caractérisent une situation de péril imminent légitimant la résiliation judiciaire du contrat de bail, outre l’expulsion du preneur et sa déchéance du droit de percevoir une indemnité d’éviction.

En dernier lieu, elle écarte toute annulation du congé délivré le 30 avril 2024, la mention d’une date de prise d’effet erronée pouvant tout au plus repousser la fin de contrat à la première échéance utile, soit le 31 décembre 2024.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 29 septembre 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société [N] MARKET demande au Tribunal de :

à titre principal,

déclarer nulle l’assignation délivrée par la société V. [L] IMMO à la société [N] MARKET SAS 28 août 2025,débouter la société V. [L] IMMO de l’intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire,

débouter la société V. [L] IMMO de sa demande aussi mal fondée qu’injustifiée tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial du 26 juin 2013, débouter la société V. [L] IMMO de sa demande aussi mal fondée qu’injustifiée tendant au prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux de la société [N] MARKET, débouter la société V. [L] IMMO de sa demande aussi mal fondée qu’injustifiée tendant au prononcé de la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction de la société [N] MARKET,la débouter de toutes ses demandes subséquentes, à titre reconventionnel,

déclarer nul et de nul effet le congé délivré par la société V. [L] IMMO à la société [N] MARKET SAS le 30 avril 2024 pour le 31 octobre 2024, en toute hypothèse,

condamner la société V. [L] IMMO à payer à la société [N] MARKET SAS la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la même aux entiers dépens.

Se fondant sur les articles 840 et 841 du Code de procédure civile, la société [N] MARKET estime que l’assignation au fond doit être annulée en raison d’une part de l’absence de signification concomitante de la requête aux fins d’assigner à jour fixe et de l’ordonnance l’autorisant, d’autre part de l’absence d’information de la possibilité de consulter une copie des pièces visées au greffe de la juridiction saisie, enfin de la mention erronée d’un délai de quinze jours pour constituer avocat. Elle fait notamment valoir à l’appui que ces irrégularités l’ont privée d’éléments d’information indispensables à sa défense.

Subsidiairement, elle note en premier lieu que les textes visés par la société V. [L] IMMO ne concernent pas la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial qu’elle sollicite aux termes du dispositif de ses dernières conclusions récapitulatives. Elle soutient ensuite que la sommation est dépourvue d’objet précis et déterminé, en ce qu’elle porte sur le fait d’avoir à cesser l’exploitation non conforme avec la destination des lieux loués. Elle observe, en réponse, qu’en exploitant une activité d’épicerie alimentation générale dans les locaux pris à bail, elle se conforme à la destination définie contractuellement. Elle reproche également à la sommation signifiée de ne pas préciser qu’à défaut de suite donnée, la résiliation judiciaire pourra être encourue. Elle souligne qu’elle a procédé à la suppression de tous les points litigieux, qu’elle en a justifié la réalité dès le 21 juillet 2025 et qu’elle a invité la société V. [L] IMMO à le constater sur place. Elle explique que la baignoire et le groupe froid étaient déjà présents lorsqu’elle a pris possession des lieux et que la climatisation a été installée en 2020 avec l’accord des précédents propriétaires. Elle indique également qu’elle n’a jamais habité le local commercial, puisqu’elle loue en parallèle un appartement à la même adresse depuis sept ans. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement suffisamment grave ne peut justifier la résiliation judiciaire du bail commercial, la déchéance du droit au maintien dans les lieux, celle du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et l’expulsion.

A titre reconventionnel et en application des dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce, elle considère que le congé sans offre de renouvellement délivré le 30 avril 2024 doit être annulé en raison notamment de la fixation d’une date de fin de contrat erronée et de l’absence de mention des motifs de non-renouvellement.

En dernier lieu, elle demande à ce que la décision à intervenir ne soit pas exécutoire à titre provisoire, en considération des conséquences irrémédiables qui pourraient lui être occasionnées en la contraignant à mettre un terme à près de dix années d’activité auprès d’une clientèle de quartier.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

* * *

L’article 445 du Code de procédure civile prévoit que “après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.”

Il a pu être jugé qu’une note en délibéré, lorsqu’elle est recevable, peut être accompagnée de pièces justifiant ce qu’elle énonce, à condition que les parties soient en mesure d’en débattre contradictoirement (Civ. 2ème, 3 octobre 2024, n°22-15.145).

En l’occurrence, en considération de la communication tardive des pièces numérotées 15 et 16 par la société V. [L] IMMO, la société [N] MARKET a été autorisée à communiquer des observations portant sur lesdites pièces par note en délibéré, ce à quoi elle a procédé le 17 octobre 2025 en y ajoutant neuf pièces complémentaires.

Ces pièces venant justifier les observations formulées par la société [N] MARKET dans la note en délibéré précitée et la partie adverse ayant eu la possibilité de répliquer par note en délibéré (ce qu’elle a d’ailleurs fait le 3 novembre 2025), il n’y a dès lors pas lieu de les écarter.

En revanche, les parties ayant été autorisées à adresser une note en délibéré chacune et la société [N] MARKET ne pouvant de ce fait débattre contradictoirement des deux nouvelles pièces versées au débat par la société V. [L] IMMO à l’appui de la note en délibéré du 3 novembre 2025, il convient de les déclarer irrecevables.

Sur la demande d’annulation de l’assignation à jour fixe formée par la société [N] MARKET

Sur la signification de la requête et de l’ordonnance du 24 juillet 2025

L’article 841 du Code de procédure civile énonce que :

“L’assignation indique à peine de nullité les jour et heure fixés par le président auxquels l’affaire sera appelée ainsi que la chambre à laquelle elle est distribuée. Copie de la requête est jointe à l’assignation.

L’assignation informe le défendeur qu’il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l’audience celles dont il entend faire état.”

A cet égard, l’article 114 du Code de procédure civile prévoit que :

“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

Sur ce, il est fait référence en page numérotée 2 de l’Original de l’acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025 à “une ordonnance rendue sur requête de Monsieur le Vice-Président du Tribunal judiciaire de LYON en date du 24 juillet 2025, autorisant la requérante à assigner à jour fixe par devant le Tribunal judiciaire de LYON desquelles requête et ordonnance, copie est laissée en tête des présentes”, outre à une assignation “d’avoir à comparaître devant la chambre 10H du Tribunal judiciaire de Lyon”.

L’assignation est composée de douze pages imprimées recto-verso, ce qui est assimilable à six “feuilles”, auxquelles viennent s’ajouter les dix pages recto-verso de requête aux fins d’autorisation d’assigner à jour fixe et ordonnance du 24 juillet 2025 (soit cinq “feuilles” supplémentaires), outre une “feuille” correspondant au procès-verbal de remise à étude établi le 24 août 2025 par Maître [K] [U], Commissaire de justice.

Cela coïncide manifestement avec les douze feuilles mentionnées dans ledit procès-verbal, ce que détaille d’ailleurs la SELARL [P] [U] DE PREVAL dans un courrier daté du 29 septembre 2025 (pièce n°13 du demandeur).

De plus, il ressort de la lettre de l’article 841 du Code de procédure civile que seules les mentions des jour et heure fixés par le président de chambre saisi sont prescrites à peine de nullité, si bien que l’absence de communication concomitante de la requête à la personne assignée ne peut justifier à elle-seule l’annulation de l’acte. Au reste, ce texte ne fait pas expressément obligation au demandeur d’annexer à l’assignation à jour fixe une copie de l’ordonnance.

En tout état de cause, la société [N] MARKET ne peut se prévaloir d’un quelconque grief tenant à une désorganisation des droits de la défense, puisque, étant absente lors du passage du commissaire de justice, elle ne s’est finalement jamais présentée à l’étude pour récupérer l’ensemble des actes.

Sur les mentions exigées par les dispositions de l’article 841 du Code de procédure civile

L’article 841 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que “l’assignation informe le défendeur qu’il peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête et lui fait sommation de communiquer avant la date de l’audience celles dont il entend faire état.”

L’article 114 du Code de procédure civile prévoit que :

“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

La société [N] MARKET reproche à la société V. [L] IMMO de ne pas avoir mentionné dans l’assignation la possibilité pour le défendeur de prendre connaissance au greffe d’une copie des pièces visées dans la requête, ce que la partie demanderesse au fond ne conteste pas.

Pour autant, il n’est pas établi que cette défaillance, qui s’apparente à un vice de forme, a fait grief à la société [N] MARKET puisque cette dernière, par l’intermédiaire de Maître Séverine BATTIER (constituée le 25 septembre 2025), a pu prendre connaissance des pièces en amont de l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2025 et a eu la possibilité d’organiser sa défense à l’appui (ce dont il ressort du dépôt de conclusions au fond le 29 septembre 2025).

En tout état de cause, il est observé qu’en application des dispositions de l’article 844 du Code de procédure civile, il a été vérifié à l’audience de plaidoirie par le Tribunal (à qui aucune demande de renvoi n’a été soumise) que les parties étaient en mesure d’exercer convenablement leurs droits.

Sur la mention des dispositions de l’article 763 du Code de procédure civile

L’article 56 dispose que :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54 :

(…)

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire".

Par ailleurs, l’article 752 dudit code énonce que "lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l’assignation contient à peine de nullité (…) 2° Le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat ".

L’article 842 du même code prévoit que “le défendeur est tenu de constituer avocat avant la date de l’audience”.

Enfin, aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ".

En l’espèce, l’assignation signifiée à la société [N] MARKET comporte des modalités de comparution erronées, puisqu’il y est mentionné un délai de quinze jours pour constituer avocat, alors qu’en matière de procédure à jour fixe et par dérogation au droit commun, la seule exigence de délai requise est celle de constituer avocat avant la date de l’audience.

Toutefois, la société [N] MARKET ne démontre pas que cela lui a fait grief, ce qui paraît d’autant plus improbable qu’elle a pu finalement constituer avocat et présenter en amont de l’audience une défense structurée.

* * *

En définitive et en considération des éléments développés ci-dessus, la demande d’annulation de l’assignation du 28 août 2025 sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail commercial formée par la société V. [L] IMMO

La formulation des demandes dans le dispositif des conclusions récapitulatives de la société V. [L] IMMO laisse entendre qu’elle sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial initialement conclu entre monsieur [A] [V] et les consorts [D] / [W] [X], qui s’est tacitement prolongé postérieurement au 22 juin 2022.

Pour autant, il a pu être jugé précédemment qu’après la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, la mise en oeuvre de l’action en résiliation fondée sur l’ article 1184 ancien ou 1224 nouveau du Code civil est impossible dans la mesure où un bail expiré ne peut faire l’objet d’une résiliation.

Dès lors, il apparaît nécessaire de se prononcer préalablement sur la régularité du congé délivré par la société V. [L] IMMO le 30 avril 2024.

Sur la régularité du congé délivré le 30 avril 2024 à la société [N] MARKET

La société [N] MARKET fait valoir, en premier lieu, que la délivrance du congé pour une date erronée justifierait qu’il soit déclaré nul et de nul effet.

Le bail commercial, réglementé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, déroge au droit commun. D’une durée minimum de neuf ans, il prend fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, en application de l’article L. 145-9 alinéa 1er du Code de commerce. A défaut, il se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme initialement fixé.

L’alinéa 2 de l’article précité prévoit, par ailleurs, qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, le bail commercial initial à effet au 1er juillet 2013 s’étant renouvelé tacitement postérieurement au 30 juin 2022, le congé sans offre de renouvellement signifié le 30 avril 2024 à l’initiative de la société V. [L] IMMO ne pouvait pas prendre effet avant le 31 décembre 2024.

Cette erreur ne peut toutefois pas justifier l’annulation dudit congé.

* * *

La société [N] MARKET légitime ensuite sa demande d’annulation du congé sans offre de renouvellement par l’absence de mention dans l’acte des motifs et des modalités de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le dernier alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que :

“Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

En l’occurrence, le congé sans offre de renouvellement du 30 avril 2024 ne précise aucunement les motifs pour lesquels il a été délivré à la société [N] MARKET.

Par suite, il convient de l’annuler.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire

La société V. [L] IMMO semble fonder sa demande de résiliation judiciaire sur les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce, lequel porte uniquement sur le refus de renouvellement du bail commercial avec non-paiement d’une indemnité d’éviction et n’a plus vocation à s’appliquer eu égard à l’annulation du congé sans offre de renouvellement du 30 avril 2024.

Il est toutefois rappelé qu’en application de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu’il peut, de ce fait, restituer le moyen de droit correspondant aux prétentions formées.

A cet égard, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat peut résulter soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice (l’assignation suffisant alors à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement).

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

“1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1729 du même code énonce que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Sur ce, par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2025, la société V. [L] IMMO a fait sommation à la société [N] MARKET d’avoir à respecter les clauses du bail commercial et plus particulièrement d’exploiter les locaux en conformité avec la destination des lieux loués en considération des manquements suivants :

le local commercial est exploité aux fins d’habitation ;la société [N] MARKET a transformé en salle de bains et pièce à usage d’habitation des pièces objet du bail commercial sans autorisation ;la société [N] MARKET a installé un groupe de froid dans la cave et aurait percé sans autorisation la dalle située entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ; la société [N] MARKET entrepose des objets mobiliers dans le sous-sol de l’immeuble sans droit ni titre ; la société [N] MARKET a installé un bloc de climatisation sur le mur donnant sur la cour et l’a percé sans autorisation ;la société [N] MARKET entrepose des objets immobiliers dans les parties communes.

Elle verse à l’appui un procès-verbal de constat établi le 11 juillet 2025 par Maître [G] [P] en exécution d’une ordonnance sur requête rendue le 19 juin 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de LYON, au sein duquel il peut notamment être constaté (à l’appui des photographies jointes) que :

le local commercial comprend une pièce de vie à usage de cuisine avec un peu de vaisselle, une table et une chaise, une salle de bains avec water-closet, lavabo et baignoire, ainsi qu’une pièce à usage mixte comprenant des équipements électroménagers et du mobilier de cuisine ;un bloc de climatisation est présent côté cour ;des groupes froids sont installés dans la cave, la dalle ayant été percée à cette fin.

Sur la modification des pièces intérieures sans autorisation

L’acte de cession du fonds de commerce de monsieur [V] à la société [N] MARKET (représentée par madame [Z] [N]) mentionne, en ce sens, la mise à disposition d’un “local commercial + entrepôt + une cuisine au rez de chaussée de l’immeuble pour une surface totale de 88 m²”.

Ainsi, s’il ne peut être reproché à la société [N] MARKET d’utiliser la cuisine, celle-ci ayant manifestement été aménagée avant son entrée dans les lieux, la présence d’une salle de bains aménagée questionne nécessairement l’emploi partiel de la chose louée à un autre usage que la destination contractuelle de “commerce d’alimentation générale”.

A cet égard, l’attestation produite par la société [N] MARKET aux fins de démontrer qu’elle n’a pas elle-même procédé à l’aménagement de la salle de bains n’est pas suffisamment probante, en l’absence de respect des mentions exigées par l’article 202 du Code de procédure civile, dont plus particulièrement la production en annexe d’un document officiel justifiant de l’identité de l’auteur (soit monsieur [V]), et à défaut de transmission d’autres éléments de preuve à l’appui (dont l’état des lieux éventuellement établi à l’entrée dans les lieux de la société [N] MARKET et des photographies contemporaines).

L’antériorité de l’aménagement de la pièce de vie litigieuse questionne d’autant plus que son existence n’est pas davantage évoquée dans le bail commercial conclu le 26 juin 2013 entre monsieur [V] et les consorts [D] / [W] [X]. De plus, il est précisé dans l’acte authentique de vente du 9 octobre 2023 que les consorts [D] / [W] [X] se sont rendus compte, à l’occasion de la réalisation des diagnostics nécessaires à la cession du bien immobilier que le locataire commercial (soit la société [N] MARKET) “utilisait une partie des biens loués à usage d’habitation après avoir effectué dans les biens des travaux de création de salle de bains et de pièce à usage d’habitation sans aucune autorisation, lesdits travaux n’ayant fait l’objet d’aucune demande par le locataire”. Les consorts [D] / [W] [X] précisent alors que les travaux litigieux sont “postérieurs à 2016, dernière date de visite des biens lors de la cession du fonds de commerce” à la société [N] MARKET.

Or, le bail commercial du 26 juin 2013, d’une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 et renouvelé tacitement postérieurement au 30 juin 2022, impose expressément au preneur de ne pas utiliser les locaux loués à une fin autre que l’exercice de l’activité de “magasin d’alimentation générale, vente de primeurs, vins et alcools”. C’est pourtant bien ce qu’a fait la société [N] MARKET, puisqu’en aménageant une des pièces en salle de bain avec lavabo, water-closet et baignoire, elle a modifié partiellement la destination du local à une fin d’habitation (l’installation d’un rideau de douche tendant à démontrer que la baignoire avait vocation à être utilisée).

Il s’avère toutefois qu’à la date du 29 septembre 2025, la société [N] MARKET avait d’ores et déjà procédé au retrait de la baignoire (sachant qu’il n’est pas anormal, en parallèle, de disposer d’un WC avec lavabo dans un local commercial), ce qui tend à démontrer qu’elle est disposée à se conformer aux obligations du bail commercial.

Il est relevé, à toutes fins utiles, que le bail commercial du 26 juin 2013 impose de solliciter l’autorisation écrite et préalable du bailleur pour les travaux impliquant une modification de la distribution des locaux, une démolition ou une atteinte aux éléments porteurs, fondations ou gros-oeuvre, ce qui n’est assurément pas le cas de l’installation d’une baignoire. De ce fait, il ne pouvait être attendu de la société [N] MARKET qu’elle obtienne le consentement préalable du bailleur pour effectuer les aménagements litigieux.

Sur l’installation des groupes de froid

Il ressort de la lecture du bail commercial du 26 juin 2013 que les anciens bailleurs, c’est-à-dire les consorts [D] / [W] [X], étaient informés de l’installation des groupes de froid dans les caves de l’immeuble et avaient entendu en “tolérer” le maintien, sous réserve de solliciter leur accord avant tout remplacement.

Cette tolérance a d’ailleurs été rappelée dans un courrier établi le 29 octobre 2016 par les consorts [D] / [W] [X] et joint à l’acte authentique de vente du 9 octobre 2023 (en amont de la cession du fonds de commerce avec droit au bail à la société [N] MARKET), puisqu’il y était expressément indiqué :

“Cette autorisation est soumise à une réserve : la cave de l’immeuble n’est pas et n’a jamais été louée au commerce. Le compresseur de groupe frigorifique a été de très longue date[1] installé dans la cave sans autorisation et a été toléré dans la cave de l’immeuble”.

[1] Mention soulignée par le Tribunal

Dès lors, il ne peut être raisonnablement soutenu que la société [N] MARKET a elle-même procédé à l’installation des groupes de froid par percement de la dalle en contravention avec les dispositions du bail commercial et il ne peut davantage lui être reproché de ne pas avoir procédé à leur enlèvement préalablement à la mise en demeure adressée par le nouveau propriétaire.

Il s’avère d’ailleurs qu’elle a bien déposé les équipements litigieux dès le 21 juillet 2025, comme en attestent les photographies adressées par la société C.L.A.P (sur lesquelles on peut observer que la table sur laquelle ils reposaient a été totalement dégagée). Par suite, il n’est plus à craindre un départ d’incendie ou une atteinte à la sécurité des autres occupants par la présence de “câblages électriques visibles, non protégés et posés de manière anarchique”.

En tout état de cause, il n’est pas démontré par la société V. [L] IMMO que le percement de la dalle (qui n’est pas le fait de la société [N] MARKET) est venu “porter atteinte à l’intégrité de l’ouvrage”. Il apparaît, en outre, que la société [N] MARKET a veillé à l’obstruction du trou dans un premier temps en le comblant par de la mousse expansive (ce qui peut-être constaté sur les photographies annexées au procès-verbal de constat du 29 septembre 2025), puis en faisant intervenir la société PROBÂT’IMM selon les observations qu’elle a été autorisée à émettre par note en délibéré, en raison de la communication tardive par la société V. [L] IMMO des pièces numérotées 15 et 16.

Les manquements allégués n’ayant pas perduré, ils ne peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail commercial.

S’agissant du bloc de climatisation

Il est indiqué dans l’acte authentique de vente du 9 octobre 2023 qu’un “bloc de climatisation a été installé par le locataire commercial sur le mur donnant sur la cour sans autorisation du VENDEUR”, c’est-à-dire des consorts [D] / [W] [X], ce en contradiction avec l’attestation de monsieur [V] dont il a été relevé l’insuffisante force probante. Les consorts [D] / [W] [X] signalent d’ailleurs que l’installation du bloc de climatisation “date d’il y a moins d’un an”, c’est-à-dire d’octobre 2022 tout au plus (donc postérieurement à la cession du fonds de commerce par monsieur [V]).

La société [N] MARKET indique qu’elle a obtenu l’autorisation de l’ancien bailleur, ce qui n’est cependant pas étayé par des éléments probants.

Quoi qu’il en soit, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 29 septembre 2025 par Maître [B] [E], Commissaire de justice, que le bloc de climatisation a été retiré du mur côté Cour, pour être placé au niveau de l’ouvrant d’une fenêtre du local. Si cette installation provisoire n’est assurément pas optimale, en ce qu’elle fait obstacle au verrouillage de la fenêtre, il n’est pas prouvé que cela représente un danger pour autrui, l’atelier d’architecture ArCO ayant tout au plus émis “une forte réserve sur le bon fonctionnement de l’appareil dans cette configuration” (pièce n°16 du demandeur). Il est relevé, au surplus, qu’il avait initialement uniquement été fait sommation à la société [N] MARKET d'“enlever le bloc de climatisation qui était installé sur le mur donnant sur la cour et reboucher ledit mur”, ce qu’elle a effectué avant que le Tribunal ne statue sur les demandes de la société V. [L] IMMO.

Il n’est ainsi pas démontré la persistance d’un manquement de nature suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur le stockage de biens dans le sous-sol sans droit ni titre et dans les parties communes

Certes il peut être observé sur les photographies annexées au procès-verbal de constat du 11 juillet 2025 que de multiples biens mobiliers étaient alors entreposés dans l’escalier et dans la cave, alors que leur jouissance n’était pas incluse au bail commercial du 26 juin 2013.

Il résulte néanmoins de la consultation croisée du courrier adressé le 21 juillet 2025 par la société C.L.A.P et du procès-verbal de constat du 29 septembre 2025 que la majorité des encombrants ont été enlevés des parties communes, (l’origine des quelques déchets et objets résiduels ne pouvant formellement être rattachée à l’exploitation au local commercial, la cave et l’escalier étant également accessibles aux autres occupants de la résidence).

Il n’est ainsi pas démontré la persistance d’un manquement de nature suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur la déformation anormale du plancher haut de la cave allégué

La société V. [L] IMMO produit une attestation de visite de monsieur [I] [O], architecte, signalant une déformation “anormale et importante” de la zone du plancher haut de la cave, qu’il estime possiblement “en lien avec la modification structurelle apportée à l’étage”.

Cette attestation est insuffisamment probante pour établir un lien entre une exploitation anormale du local commercial et le désordre allégué, ce d’autant plus qu’elle n’est accompagnée d’aucunes photographies à l’appui, qu’elle ne précise pas la nature de “la modification structurelle” prétendument fautive, que la visite réalisée à cette fin n’est pas intervenue dans le respect du principe de contradiction et qu’elle ne repose pas sur des investigations approfondies.

Elle ne peut, dès lors, être utilement invoquée pour prouver la réalité de manquements graves de nature à entraîner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 26 juin 2013.

* * *

Eu égard aux éléments sus-développés, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, outre les prétentions afférentes tenant à la déchéance du droit au maintien dans les lieux, à la déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et à l’expulsion de la société [N] MARKET des lieux et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Succombant à l’instance, la société V. [L] IMMO sera condamnée à en payer les dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société V. [L] IMMO sera également condamnée à payer la somme de 2.500,00 euros à la société [N] MARKET sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’exige aucunement d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Déclare irrecevables les pièces numérotées 17 et 18 produites par la société responsabilité limitée V. [L] IMMO dans le cadre de la note en délibéré du 3 novembre 2025 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée [N] MARKET tendant à obtenir l’annulation de l’assignation au fond du 28 août 2025 ;

Annule le congé sans offre de renouvellement délivré le 30 avril 2024 à la société par actions simplifiée [N] MARKET par la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO ;

Rejette les demandes de la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial la liant à la société par actions simplifiée [N] MARKET, à la déchéance du droit au maintien dans les lieux, à la déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, à l’expulsion de cette dernière des lieux et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation avec capitalisation des intérêts ;

Condamne la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO aux dépens de l’instance ;

Condamne la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO à payer la somme de 2.500,00 euros à la société par actions simplifiée [N] MARKET en indemnisation des frais non compris dans les dépens ;

Rejette la demande formée par la société à responsabilité limitée V. [L] IMMO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter la disposition assurant l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI