Tribunal Judiciaire

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[Localité 6]

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N° RG 24/00864 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753DK

JUGEMENT

DU : 05 Février 2025

[P] [U]

[S] [U]

C/

[G] [W]

[N] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2025

Jugement rendu le 05 Février 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [P] [U],

né le 08 août 1975 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 7]

comparant

Mme [S] [U] née [C]

née le 23 février 1980 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 7]

représentée par M.[P] [U], son époux, dûment muni d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [W],

demeurant [Adresse 4]

comparant

et

M. [N] [Y],

né le 19 juin 1988 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : 12 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00864 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753DK et plaidée à l’audience publique du 12 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2025, les parties étant avisées,

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2020, Mme [S] [U] née [C] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [W] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable d’avance de 435,00 euros et d’une provision pour charges de 15,00 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M.[N] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la bailleresse et son mari M. [P] [U] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6347,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 28 février 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [W] le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mai 2024, Mme [S] [U] née [C] et M.[P] [U] ont ensuite assigné M. [G] [W] et M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non justification de l’assurance locative et ce à compter du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion du défendeur de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, en la forme ordinaire, en faisant procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 7247,35 euros en principal suivant décompte en date du 3 mai 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de participation aux frais exposés et à venir et en compensation des tracasseries engendrées par la présente instance, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; à être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner in solidum les défendeurs, suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 septembre 2024, après deux renvois, elle a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, M. [P] [U] et Mme [S] [U] née [C], représentée par son mari muni d’un pouvoir, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2024, s’élève désormais à 10 847,35 euros.

M. [G] [W] n’a pas formulé de demande à l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [N] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de M. [U]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [U] sollicite la résiliation du bail conclu entre Mme [U] et M. [W], l’expulsion du locataire et ses demandes subséquentes ainsi que la condamnation du locataire et de la caution au paiement de la dette locative.

Or, M. [U] n’étant pas partie au bail, il n’a pas d’intérêt à agir. Les demandes formées par M. [U] seront donc déclarées irrecevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant un délai de deux mois et reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 février 2024 et dénoncé à la caution le 28 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6347,35 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [G] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 450,00 euros, du 14 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Le paiement des indemnités d’occupation étant prévu dans l’acte de cautionnement, M. [Y] sera condamné au paiement desdites indemnités d’occupation solidairement avec M. [W].

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [U] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 12 décembre 2024, M. [W] lui devait la somme de 10 847,35 euros, échéance de décembre incluse.

M. [W] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Au vu de l’acte de cautionnement et de ce qui a été précédemment jugé, M. [Y] sera condamné solidairement à payer avec M. [W] cette dette.

Par conséquent M. [W] et M. [Y] seront condamnés solidairement à payer cette somme de 10 847,35 à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 pour M. [W] et à compter du 28 février 2024 pour M. [Y] sur la somme de 6347,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [W] et de M. [Y] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] et M. [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de Mme [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLES l’ensemble des demandes formées par M. [P] [U] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 1er janvier 2020 entre Mme [S] [U] née [C] (bailleresse), d’une part, et M. [G] [W] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] est résilié depuis le 14 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et M. [N] [Y], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450,00 euros (quatre cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [W] solidairement avec M. [N] [Y], en sa qualité de caution, à payer à Mme [S] [U] née [C] la somme de 10 847,35 euros (dix mille huit cent quarante-sept euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 12 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 pour M. [G] [W] et du 28 février 2024 pour M. [N] [Y] sur la somme de 6347,35 euros (six mille trois quarante-sept euros et trente-cinq centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [S] [U] née [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [G] [W] et M. [N] [Y], à payer à Mme [S] [U] née [C] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [W], in solidum avec M. [N] [Y], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024, de la dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 21 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,