TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DE RÉOUVERTURE DES DÉBATS

DU 12 MAI 2025

N° Minute : 25/2

N° RG 24/00494 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHL2

Notifications aux parties par LRAR le :

Plaidoirie le 10 mars 2025

Composition du tribunal :

PRÉSIDENTE : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

GREFFIER : M^me Alexandra ACACIA

ASSESSEURS BAILLEURS :

M [Y] [C] M. [W] [S]

ASSESSEURS PRENEURS :

Mme [F] [R] M. [M] [D]

La formation du tribunal étant complète, il a été délibéré à la majorité des voix

Dans le litige entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. GIRAUD, dont le siège social est sis Lieu dit “le Suchel” – 69170 VALSONNE

représentée par M^e Anne-Sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEURS

S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU

dont le siège social est sis 324 chemin des Ecuries – 38460 CHAMAGNIEU

non comparante

Monsieur [G] [J]

né le 07 Avril 1986 à LYON 3 EME (69)

demeurant 324 chemin des Ecuries – 38460 CHAMAGNIEU

Monsieur [P] [J]

né le 06 Septembre 1988 à VILLEURBANNE (69)

demeurant 324 chemin des Ecuries – 38460 CHAMAGNIEU

tous deux représentés par M^e Kamel AISSAOUI, avocat au barreau de LYON

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 12 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 7 mai 2024, la S.C.I. GIRAUD a sollicité la convocation de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU, Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourgoin-Jallieu afin que soit menée une tentative de conciliation.

L’affaire a été appelée le 10 juin 2024 et, devant l’absence de conciliation entre les parties, renvoyée à l’audience de jugement du 14 octobre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue le 10 mars 2025.

Ce jour, la S.C.I. GIRAUD, valablement représentée par son Conseil, reprend les demandes telles que présentées dans ses dernières écritures. Elle sollicite du Tribunal de voir, au visa des articles L 411-1, L 311-1, L 411-31 et L 411-35 du code rural, de voir :

— Constater, et à défaut prononcer la résiliation du bail rural,

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions), ainsi que de tout occupant de leur chef,

Au besoin autoriser le recours à la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) à payer à la S.C.I. GIRAUD la somme de 21 818,87 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) à payer à la S.C.I. GIRAUD une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils les ont pris et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, ou, à défaut, à payer à la S.C.I. GIRAUD une indemnité de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour lui permettre la remise en état,

— Débouter Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) à payer à la S.C.I. GIRAUD une indemnité de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [A] et Monsieur [P] [A] (Cf conclusions) aux entiers dépens de l’instance en ce compris les deux procès-verbaux qui ont été régularisés.

À l’audience, la S.C.I. GIRAUD rappelle être propriétaire d’un corps de ferme correspondant à des écuries sur la commune de CHAMAGNIEU. Deux exploitants sont intervenus précédemment puis un bail a été conclu avec Monsieur [X], lequel n’est plus dans la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU. Dès 2020, Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J] en eu des difficultés de paiement des fermages et n’ont plus exercé aucune activité agricole. La demanderesse ajoute que la cession du bail à ferme est prohibée dans le cas d’espèce, ce même avec l’accord du bailleur. Elle exclut l’hypothèse d’une novation qui doit remplir trois conditions pour être valable. Par ailleurs, Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J] n’ont pas transmis le document justifiant la radiation de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU dans les délais et l’avenant est nul. Les fermages, quand ils étaient réglés, l’étaient par différentes personnes ; or, la famille n’est pas une entité juridique. De plus, il n’y a ni continuité ni ancienneté. Dès lors, la S.C.I. GIRAUD sollicite la résiliation du bail à ferme pour cession prohibée et subsidiairement si l’avenant était estimé valable, demande résiliation pour absence d’activité agricole. Selon elle, les consorts [J] ne sont pas des agriculteurs en ce qui ne sont pas inscrits à la MSA, ne cotisent pas et ne peuvent dès lors pas bénéficier du statut du fermage. Un procès-verbal a été dressé par commissaire de justice lequel permet de constater qu’il n’y a pas d’animaux ni de matériel agricole et par conséquent aucune activité. Sur ce point, Monsieur [X], qui avait signé le bail initial organise des concours pour d’autres exploitations mais aucunement pour la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU. Également, aucune demande d’exploiter a été transmise au bailleur malgré la destination très large du bail : six ans se sont déroulés sans qu’il y ait une modification, un bilan ou une déclaration. Les attestations transmises par les défendeurs font seulement état de chevaux gardés gratuitement. Le procès-verbal fait apparaître que les lieux ont été réaménagés pour l’habitat avec des box transformés. Le bail peut également être résilié pour non règlement des fermages, puisque deux mises en demeure ont été adressées et qu’il n’y a plus de règlement depuis le mois d’octobre 2023. Il ressort de la jurisprudence qu’en aucun cas, il est possible d’arrêter le paiement des fermages, d’autant que le tribunal n’a jamais été saisi d’une demande de travaux et qu’aucun courrier n’est intervenu sur ce sujet pendant six ans. En outre, la demanderesse sollicite des dommages et intérêts concernant la transformation des lieux sans autorisation et rappelle que les ERP sont faits en fonction des exploitations, ce n’est donc pas au bailleur de faire les démarches. Enfin, s’agissant des demandes reconventionnelles liées au sinistre intervenu : il est établi par l’expertise de juillet 2024 que les dommages sont liés à la mise en place d’une chatière et à la condensation qui en a résulté, la pièce 7 des défendeurs mentionnant de la mousse qui empêche l’évacuation, laquelle est de la responsabilité des locataires. Ils sont aussi intervenus sur le tableau électrique sans l’accord du bailleur. Les deux occupations précédentes ont été faites par des écuries. La carrière n’est pas entretenue, alors qu’elle a été donnée en bon état et les travaux dans l’habitat n’ont pas été autorisés et ne sont pas conformes. La demande de perte de chance des défendeurs n’apparaît pas sérieuse, le bail ayant été signé en 2018 et les problèmes financiers ayant commencé dès 2020. Il est demandé que les défendeurs soient déboutés de toutes leurs demandes reconventionnelles et précisé que la demande d’article 700 du Code de procédure civile est élevée en raison des multiples démarches et du temps pris pour les différentes écritures.

De leur côté, Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J], valablement représentés par leur Conseil, sollicitent au titre de leurs dernières écritures, de voir, au visa des articles L 411-35 et L 311-1 du code rural et de la pêche maritime, 1219, 1220, 1302-1, 1329, 1331, 1182, 1342-1, 1719, 1720, et 1721 du Code civil, L1331-22 et R1331-16 du code de la santé publique, R 511-1 du code de la construction, et 1 à21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi PINEL, de voir :

— Constater la nullité de fond des mises en demeure de la S.C.I. GIRAUD pour les montants erronés viciant la procédure,

— Rejeter l’ensemble des demandes de la S.C.I. GIRAUD,

Et à titre reconventionnel,

— Constater que le fermage demandé par la S.C.I. GIRAUD est 200 % trop élevé par rapport aux barèmes préfectoraux, en conséquence, condamner la S.C.I. GIRAUD à la régularisation du fermage illicite ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à mettre le contrat de bail en conformité avec les dispositifs du bail rural ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à remettre en conformité le bien situé 324 chemin des écuries – 38460 CHAMAGNIEU conformément à la destination du bien et aux différentes installations citées dans le contrat de bail, et plus particulièrement : un manège équestre, une carrière équestre, la mise aux normes de l’installation électrique, la remise aux normes des toitures, le changement du portail avec système de motorisation, procéder à la coupe et au débardage des bois de futaie en bordure de propriété et ce conformément au bail, la mise en place d’une fumière, la remise aux normes de sécurité et d’incendie correspondant à un ERP niveau 5 ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à remettre en conformité la maison d’habitation située 324 chemin des écuries – 38460 CHAMAGNIEU conformément dispositif de la loi PINEL et plus particulièrement : la tapisserie, la peinture des murs, la peinture du plafond, la VMC, la porte d’entrée, le remplacement de la cuisine aménagée, le système électrique complet, l’isolation, la boiserie des fenêtres et plus généralement tout ce qui a été dégradé par l’humidité ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à une astreinte de 500 € par jour de retard à partir de la condamnation du bailleur,

— Accorder aux consorts [J] l’exception d’inexécution et suspendre les fermages du 5 octobre 2023 jusqu’à la mise en conformité de la destination du bien ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à payer aux consorts [J] la somme de 342 418 € au titre de sa perte de chance ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à payer aux consorts [J] la somme de 30 940 € au titre de l’habitat indigne ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à payer aux consorts [J], sur le fondement de la répétition de l’indu, la somme de 43 407,63 € ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD à payer aux consorts [J] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.C.I. GIRAUD aux entiers dépens de l’instance.

À l’audience, les défendeurs indiquent s’en rapporter à leurs pièces et conclusions. Ils indiquent que la loi PINEL s’applique s’agissant de l’habitation : les obligations sont d’assurer le clos et couvert. Ils précisent que Monsieur [G] [J] s’est fait cambrioler faute de clos. Ils se demandent pourquoi le bailleur n’a jamais soulevé le défaut d’entretien en cinq ans. Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J] ajoutent qu’une régie représentait le bailleur avec laquelle il y a une interaction. Le bailleur a saisi pour défaut de fermage après cinq ans de collaboration. La suspension du fermage est valable si le locataire n’arrive pas se faire entendre. Ils estiment également que la mise en demeure pour défaut d’entretien est nulle, que la procédure sur défaut de fermage ne tient pas, que la suspension du fermage n’a pas à être notifiée au bailleur. Les défendeurs rappellent les manquements des bailleurs : l’absence de manège et de carrière, le fermage illicite 200% plus cher que les barèmes préfectoraux, un bail déséquilibré puisque comportant une durée alors qu’il ne devrait pas en avoir. S’agissant de l’habitation, ils expliquent que des infiltrations se sont produites dès le début et que les réparations ont été mal faites. Selon eux, le diagnostic électrique en 2018 a estimé que le système était dangereux et l’expert intervenu début 2025 a indiqué que le problème était toujours présent. L’habitation est humide, froide, abîmée et par conséquent indigne. Peut-être que la régie n’a pas informé les bailleurs des différents problèmes. Quant à Monsieur [G] [J], il est inscrit à la MSA. Ils ont fait de la valorisation. En raison de l’absence de structure adéquate, ils ont mis leur cheval dans une autre exploitation pour le valoriser. Les indemnités demandées sont élevées, il faut se référer aux mails et aux échanges ; d’autant que le procès-verbal de l’huissier confirme l’absence de manège. Il n’y a pas eu de travaux de plomberie et les défendeurs avancent avoir effectué des demandes pour des structures pour avoir de quoi vivre. Ils indiquent qu’il y a eu quatre exploitants en 14 ans, ce qui n’est pas normal en bail rural. Ils demandent le rejet des demandes de la S.C.I. GIRAUD. Enfin, ils précisent que la cession prohibée et la novation sont différentes et que la novation répond à des textes ; c’est la S.C.I. GIRAUD ou la régie qui ont la maîtrise de l’écriture. Ils concluent sur le fait que si le fermage est considéré comme illicite, c’est eux qui ont raison.

Il est à noter que si l’extrait K bis de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU a été sollicité plusieurs fois, il n’a jamais été transmis en procédure par les défendeurs malgré l’affirmation de Monsieur [G] [J] et Monsieur [P] [J] qui se sont contentés de faire une capture d’écran tronquée du site Internet “société.com”. C’est la demanderesse qui le transmet dans sa pièce 6. La S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU apparaît effectivement radiée depuis le 18 août 2021.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, pour que soit rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 16 du Code de procédure civile dispose : " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ".

Sur la personnalité juridique de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU

La S.C.I. GIRAUD transmet en pièce 6 l’extrait KBIS de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU, sur lequel est indiqué que cette dernière a été radiée le 18 août 2021. La mention est la suivante : « radiation d’office en application de l’article R123-136 du code de commerce (absence de régularisation après expiration d’un délai de trois mois suivant la mention d’office de cessation d’activité) » ; et la date de cessation totale de l’activité est fixée au 12 février 2021.

Il est de jurisprudence constante que la radiation d’une société n’entraîne pas la disparition de la personne morale : Cour de cassation, 20 février 2001 – n° 98-16.842 ; Cour de cassation, 24 juin 2020 – n°18-14.248) ; un mandataire ad hoc devant être désigné sur requête présentée auprès du Président du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la société. En l’espèce, la requête saisissant le Juridiction de Céans a été délivrée à l’encontre notamment de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU, qui n’est pas représentée dans la présente procédure et est signataire du bail rural litigieux. Dès lors, une condamnation est susceptible d’intervenir à l’encontre de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU qui, si elle est radiée, continue d’avoir la personnalité morale jusqu’à sa clôture intervenue une fois ses droits et obligations liquidés en application de l’article L237-2 du code de commerce (Cour de cassation, 20 septembre 2023, n°21-14.252 et 22-21.718).

En conséquence, il convient de rouvrir les débats aux fins d’enjoindre à la S.C.I. GIRAUD de former une requête en désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter les intérêts de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU.

Les demandes et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire et avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :

Mardi 13 Octobre 2025 à 9H30 salle N°3

ENJOINT à la S.C.I. GIRAUD de solliciter par requête la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de représenter les intérêts de la S.A.S. LES ECURIES DE CHAMAGNIEU dans la présente procédure,

INVITE les parties à présenter toutes observations ou pièces qu’elles estiment opportunes au vu des éléments développés dans le présent jugement,

DIT que toute pièce présentée au Tribunal devra avoir fait l’objet d’un échange avec la partie adverse pour respecter le principe du contradictoire,

DIT que la présente décision vaut convocation des parties,

RÉSERVE les demandes et dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX