MINUTE N° : 25/01144

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/01856

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[G] [M]

[T] [M]

ET :

[F] [P]

[Y] [P]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [P]

à Mme [P]

à M. Le Préfet d'[Localité 9] et [Localité 10]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [G] [M]

née le 16 Mars 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [T] [M]

né le 21 Décembre 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [P]

née le 19 Septembre 1970 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [Y] [P]

né le 27 Novembre 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via Docaposte en date du 16 avril 2022, Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] ont consenti – par l’intermédiaire de FONCIA – un bail d’habitation à Monsieur [Y] [P] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 €, provisions pour charges comprises. Par acte séparé signé électroniquement via Docaposte le 15 avril 2022, Madame [F] [P] se portait caution pour le présent logement.

Invoquant des impayés de loyers, le 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 26 décembre 2024, en vain.

Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] ont ainsi fait assigner Monsieur [Y] [P] par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 ainsi que Madame [F] [P] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [Y] [P] aux torts exclusifs de ce dernier ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] au paiement :

— de la somme en principal de 2 755,48 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 554,31 € et ce à compter de la résiliation du bail ;

— de la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens selon article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût des commandements de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] – par la voix de leur Conseil – maintiennent les termes de leur acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 4885,66 € au 6 octobre 2025. Ils s’opposent à tout délai suspensif.

Monsieur [Y] [P] confirme la reprise du paiement de ses loyers depuis mai 2025, suite à une situation de chômage. Il a retrouvé un en emploi en CDI avec des ressources mensuelles de 1 100 € et propose d’apurer sa dette locative en versant 150 € en plus du loyer courant chaque mois.

Madame [F] [P] est présente.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 9] et [Localité 10] par voie électronique le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais suspensifs

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 10 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 010,86 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 11 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 avril 2022, le commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 pour un montant en principal de 2 010,86 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 885,66 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— la somme de 463,69 € de frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024 et 2025 d’un montant total de 325 €, à défaut pour le bailleur de produire le justificatif fiscal de ces sommes.

Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P], en qualité de caution, seront ainsi solidairement condamnés à verser à Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] la somme de 4 096,97 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [Y] [P] a repris le paiement de son loyer courant depuis mai 2025. Il indique avoir retrouvé un emploi en CDI dans le domaine informatique et sollicite des délais sur la base d’un effort mensuel de 150 € en plus de son loyer courant pour apurer sa dette locative.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la situation financière déclarée à l’audience et de la proposition faite par Monsieur [Y] [P]pour apurer sa dette, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [Y] [P] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens à la charge solidaire de Monsieur [Y] [P] et de Madame [F] [P] – en qualité de caution – comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des sommes qu’ils ont dû engager pour la présente procédure. Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] – en qualité de caution – seront solidairement condamnés à verser la somme de 500 € à Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2022 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 11 février 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] – en qualité de caution – à payer à Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] la somme de 4 096,97 € (QUATRE MILLE QUATRE VINGT SEIZE EUROS, QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025 ;

Autorise Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 150 € et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts compris ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [Y] [P] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [P] soit condamné à verser à Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à verser à Madame [G] [M] et Monsieur [T] [M] la somme de 500 € au titre de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection