TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/68

AFFAIRE : N° RG 24/00480 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3G3K

Jugement Rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [F] [X] IMMO

SARL unipersonnelle au capital de 7 500 €,

immatriculée au RCS de Béziers sous le numéro 385 255 120

Ayant son siège social

123 Avenue Jean Moulin

34500 BÉZIERS

Représentée par : Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [D]

né le 25 Mars 1991 à PARIS (75014)

20 Rue des Sablons

75116 PARIS

Représenté par : M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [Z] [J]

né le 30 Mars 1991 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)

20 Rue des Sablons

75116 PARIS

Représenté par : M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 29/12/2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2025 différée dans ses effets au 11 Septembre 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 25 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Décembre 2025 et prorogé au 29 Janvier 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu l’exploit du commissaire de justice du 15 février 2024 par lequel l’EURL [F] [X] IMMO a assigné Monsieur [Z] [V] et Monsieur [H] [K] devant le tribunal judiciaire de BÉZIERS aux fins suivantes :

Vu l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces du dossier,

Il est demandé au tribunal judiciaire de :

— SE DECLARER compétent.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO les sommes suivantes :

10.000,00 € au titre sa rémunération prévue dans le compromis de vente 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Soit au total : 15.000,00 €

— DEBOUTER Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] de de leurs demandes, fins et conclusions.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO une somme de 3500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions en défense Monsieur [Z] [V] et Monsieur [H] [K] enregistrées au RPVA le 16 décembre 2024 aux fins suivantes :

Il est demandé au tribunal de bien vouloir In limine litis,

1) SE DIRE INCOMPETENT territorialement au profit du tribunal de Paris

2) SE DIRE INCOMPETENT matériellement au profit de la chambre de proximité du tribunal judiciaire s’agissant d’un litige égal à 10 000 €

A titre principal

1) PRONONCER la nullité du mandat de vente de l’agent immobilier

2) DEBOUTER la partie adverse de toutes ses demandes, fins et prétentions

3) CONDAMNER la partie adverse sous astreinte à communiquer :

o Le mandat écrit respectant le formalisme de la loi HOGUET

o Le registre des mandats coté sans discontinuité et sans blanc, rature ni surcharge

o La liste des honoraires qu’elle a perçu pour la vente dudit bien immobilier situé 16 rue des Balances à Béziers

A titre subsidiaire

4) LIMITER la clause pénale à 1 000 €

En tout cas,

5) CONDAMNER la partie succombant aux dépens et à payer aux concluants la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétible

Vu les dernières conclusions de l’EURL [F] [X] IMMO enregistrées au RPVA le 11 mars 2025 aux fins suivantes :

Vu l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces du dossier,

Il est demandé au tribunal judiciaire de :

— SE DECLARER compétent.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO les sommes suivantes :

10.000,00 € au titre sa rémunération prévue dans le compromis de vente,

5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Soit au total : 15.000,00 €

— DEBOUTER Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] de de leurs demandes, fins et conclusions.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO une somme de 3500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, l’EURL [F] [X] IMMO expose que Madame [F] [X] est la gérante de l’EURL [F] [X] IMMO et qu’elle exerce la profession d’agent immobilier, qu’elle a reçu de Monsieur et Madame [T] mandat de vendre un immeuble à usage d’habitation située 16 rue des Balances à BEZIERS (34500), qu’un compromis de vente a été signé le 29 juin 2023 entre Monsieur et Madame [T] d’une part et Monsieur [Z] [J] et de Monsieur [H] [D] d’autre part,

moyennant un prix de 283.000 euros, que le compromis de vente prévoyait que les parties reconnaissent que les présentes ont été négocié par [F] [X] IMMO et qu’elles déclarent en conséquence bénéficiaire du montant de la rémunération convenue soit 10.000 euros, due par l’acquéreur, que l’acte réitéré devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2023 par acte authentique chez Maître [O] et Maître [M] (notaires), que par mail en date du 21 août 2023, Monsieur [H] [D] indiquait à Madame [X] qu’il aurait l’accord de prêt début septembre, que la veille de la signature de l’acte définitif, Maître [O] a informé Maître [M] du refus de ses clients de poursuivre l’acquisition du bien, qu’après mise en demeure sans suite de payer les honoraires de négociation, l’EURL [F] [X] IMMO s’est trouvé contrainte de saisir le tribunal de BEZIERS.

Au soutien de leur défense Monsieur [Z] [V] et Monsieur [H] [K] soulèvent in limine litis l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de BEZIERS au profit du tribunal judiciaire de PARIS ainsi que son incompétence matérielle au profit de la chambre de proximité s’agissant d’un litige égal à 10.000 euros, sur le fond les défendeurs excipent de la nullité du mandat de vente, que par ailleurs le compromis prévoyait une condition suspensive de prêt, et qu’ils ont eu un refus de prêt attesté par un mail du Crédit Agricole le 27 novembre 2023, et qu’enfin la somme de 10.000 euros correspondant à l’intégralité de la somme due si le contrat avait été conclu, est disproportionnée, que la somme doit être ramenée à 1000 euros le bien ayant été vendu par la suite.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 octobre 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale et matérielle du tribunal judiciaire de BEZIERS

Selon l’article 74 du code de procédure civile les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Et selon l’article 789 du même code le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (…).

Il résulte de ces dispositions que les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, conformément à ces dispositions, l’incompétence territoriale et l’incompétence matérielle n’ont pas été soulevées devant le juge de la mise en état de sorte que les demandes de Monsieur [Z] [V] et Monsieur [H] [K] tendant à statuer sur la compétence du tribunal judicaire de BEZIERS sont irrecevables.

Sur la demande de l’EURL [F] [X] IMMO d’un droit à commission

Selon l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce :

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Et selon l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.

Il est de jurisprudence constante qu’à défaut de réitération de la vente par acte authentique, l’agent immobilier n’est pas fondé à percevoir sa commission sauf pour lui à obtenir des dommages et intérêts en démontrant que l’acquéreur, par son comportement fautif, l’en a privé. Il est donc admis qu’en présence d’une promesse synallagmatique de vente constituant un accord définitif sur la chose et sur le prix, l’intermédiaire de vente ne peut être privé de son droit à rémunération ou à indemnisation lorsque l’agent immobilier prouve la faute de l’acquéreur l’ayant privé de la réalisation de la vente ; dans cette hypothèse l’agent immobilier peut prétendre à être indemnisé de sa perte de chance de percevoir la rémunération escomptée.

Dans une promesse de vente synallagmatique de vente, si la condition suspensive enfermée dans un délai n’est pas réalisée à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente, la promesse est caduque de plein droit sauf accord des parties sur la prorogation des délais.

Selon compromis de vente en date du 29 juin 2023, Monsieur et Madame [R] [T] acceptaient de vendre à Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] l’immeuble sis 16 rue des Balances à BEZIER moyennant le prix de de 283.000 euros net vendeur avec un honoraire de négociation à la charge de l’acquéreur de 10.000 euros ; que les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par [F] [X] IMMO qu’elles déclarent [F] [X] IMMO bénéficiaire de la somme de 10.000 euros TTC ; que cette vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, qu’ à cet effet ils devaient déposer leur dossier auprès de l’organisme de leur choix avant le 31 juillet 2023 et justifier de la réception de l’offre de prêt au plus tard le 30 août 2023 et que le vente serait réitérée au plus tard le 15 septembre 2023 par acte authentique, de sorte que le compromis de vente du 29 juin 2023 constitue une promesse synallagmatique de vente constituant un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] n’établissent pas conformément à leurs obligations contractuelles telles qu’elles résultent du compromis de vente en date du 29 juin 2023 qu’ils ont déposé leur dossier de demande de prêt avant le 31 juillet 2023,

et le refus de prêt qu’ils invoquent est largement postérieur à la date prévue du 15 septembre 2023 date de réitération de l’acte authentique, ils n’établissent pas que ce retard pourrait être imputable à l’organisme de crédit de sorte que le refus de poursuivre l’acte de vente pour cause de refus de prêt n’est pas établi, le dépôt même du dossier de prêt n’étant pas rapporté et ne constitue pas par conséquence un motif légitime de ne pas poursuivre la vente.

L’EURL [F] [X] IMMO est donc fondée à solliciter une indemnité correspondant à la perte de chance de percevoir la rémunération prévue ; il lui sera alloué à ce titre la somme de 6.000 euros.t

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, de l’EURL [F] [X] IMMO sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au seul motif que suite à la mise en demeure du 21 novembre 2023, les requis ne se sont pas manifestés.

Or, cet élément est trop faible pour caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister de Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D], d’autant que l’EURL [F] [X] IMMO ne prouve pas le préjudice qu’elle aurait subi.

Par conséquent, l’EURL [F] [X] IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu d’allouer la somme de 2000 euros à l’EURL [F] [X] IMMO en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les exceptions d’incompétence soulevées par Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO la somme de 6000 € en indemnisation de son préjudice.

DEBOUTE du surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] aux dépens.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] et Monsieur [H] [D] à payer à l’EURL [F] [X] IMMO la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 29 Janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à M^e Mélanie BAUDARD, Maître Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL