Tribunal Judiciaire de Tours, Civil ex ti, 28 janvier 2025, n° 24/02328

TJ Tours 28 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à rémunération de l'agent immobilier
La cour a estimé que la vente n'ayant pas été réitérée sous acte authentique et étant soumise à une condition suspensive, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission.
Accepté
Comportement fautif de l'acquéreur
La cour a reconnu que l'absence de démarches justifiées de l'acquéreur constitue un comportement fautif ayant entraîné une perte de chance pour l'agent immobilier.
Accepté
Frais et honoraires exposés
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, civil ex ti, 28 janv. 2025, n° 24/02328
Numéro(s) :	24/02328
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine LATAPIE-SAYO
Cabinet(s) :	CABINET BENHAMOU
Parties :	S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, S.A.S. HUMAN IMMOBILIER immatriculée au RCS de BORDEAUX B

Texte intégral

MINUTE N° : 24/00420

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2025

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JHWM

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

ET :

[B] [I]

GROSSE + COPIE le

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 7],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 décembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 28 JANVIER 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER immatriculée au RCS de BORDEAUX N° B 414 854 216, demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e COIRON substituant M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [B] [I]

née le 02 Septembre 1984 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat M^e BENHAMOU de la SDE CABINET BENHAMOU, avocats au barreau de PARIS – D 849

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente du 11 février 2022, Mme [O] [H] a confié la vente d’un immeuble à usage de garage et d’un jardin situé [Adresse 1] à [Localité 6] à la SAS HUMAN IMMOBILIER, agent immobilier. Le prix du bien était fixé à 110 000 euros, outre une commission de 8 800 euros à charge de l’acquéreur.

Le 31 mars 2022, Mme [B] [I] a formulé une offre d’acquisition du bien au prix de 98 550 euros, frais d’agence inclus et l’offre a été acceptée par le mandant. Un compromis de vente a été signé le 30 avril 2022 entre Mme [O] [H] et Mme [B] [I], au prix de 90 000 euros net vendeur, moyennant une commission de 8 550 euros pour l’agent immobilier, à charge de l’acquéreur. Ce compromis prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts et Mme [B] [I] versait la somme de 5 000 euros à titre de dépôt de garantie et s’engageait à justifier de l’obtention d’une offre au plus tard le 16 juin 2022.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2022, cependant, celle-ci n’a pas eu lieu.

C’est dans ce contexte que la SAS HUMAN IMMOBILIER a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, Mme [B] [I] à l’audience du 19 juin 2024 devant le tribunal judiciaire de Tours, en demandant, aux termes de ses écritures, de :

A titre principal,

VOIR CONDAMNER Madame [B] [I] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 8 550 euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 30 avril 2022 contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022, date de la première mise en demeure, A titre subsidiaire,

VOIR CONDAMNER Madame [B] [I] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 8 550 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,En tout état de cause,

VOIR ORDONNER la capitalisation des intérêts, VOIR CONDAMNER Madame [B] [I] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code d procédure civile ainsi qu’aux dépens,RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit au regard des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

La SAS HUMAN IMMOBILIER expose que Mme [B] [I] n’a pas justifié d’une offre de prêt ou d’un refus de prêt dans le délai prévu et que celle-ci est demeurée taisante malgré plusieurs relances. Elle ajoute que Mme [O] [H] a pris la décision, le 27 septembre 2022, de résoudre de plein droit le compromis de vente, puis qu’elle a résilié le mandat de vente le 10 octobre 2022.

Elle estime, au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 1304-3 du Code civil et de prévisions contractuelles, que la défenderesse a manqué à ses obligations en ne justifiant pas de ses démarches en vue d’obtenir un prêt et que la condition suspensive est dès lors réputée accomplie. Elle estime avoir été privée de la réalisation de la vente par le comportement fautif de Mme [B] [I]. Elle soutient qu’il en découle pour elle un préjudice manifeste. Elle se prévaut des termes du compromis selon lesquels « la commission sera entièrement acquise à HUMAN IMMOBILIER dont la mission sera terminée dès la réalisation des conditions suspensives ».

Elle demande subsidiairement la réparation du préjudice dont elle s’estime victime sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par courriel du 18 juin 2024 adressé au greffe de la juridiction et au conseil de la demanderesse, Mme [I] indiquait avoir reçu l’assignation le jour même, exposait qu’elle ne résidait plus en France et sollicitait un report de l’audience afin de pouvoir constituer avocat.

À l’audience du 19 juin 2024, seule la demanderesse, représentée par son conseil, était comparante. Un renvoi a été prononcé à l’audience du 25 septembre 2024 afin de permettre à Mme [I] de prendre un avocat.

Par courriel du 24 septembre 2024 adressé au greffe de la juridiction et au conseil de la demanderesse, le conseil de Mme [B] [I] sollicitait un renvoi, exposant qu’il venait d’être saisi du dossier et qu’il ne disposait que des pages paires de l’assignation.

Le conseil de la demanderesse s’en remettait à l’appréciation du tribunal par courriel du même jour.

À l’audience du 25 septembre 2024, la demanderesse était représentée par son conseil et la défenderesse n’était pas comparante ni représentée.

Un ultime renvoi était ordonné pour l’audience du 11 décembre 2024, le courriel informant le conseil de Mme [I] de la nouvelle date d’audience précisait expressément qu’aucun autre renvoi ne serait accepté par le Tribunal.

À l’audience du 11 décembre 2024, la demanderesse était représentée par son conseil, lequel a sollicité le bénéfice de son assignation.

La défenderesse n’était pas comparante, ni personne pour la représentée. Le tribunal a retenu l’affaire, le dossier ayant été renvoyé depuis 6 mois exclusivement pour permettre à Mme [I] de faire valoir ses arguments en défense.

La décision est mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande principale relative au paiement de la commission

Vu les articles 1er et l’article 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970,

En droit positif, l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique.

Si la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente, alors l’agent immobilier a droit à sa rémunération, nonobstant la renonciation ultérieure par les parties à réitérer la vente en la forme authentique. Il s’agit par exemple du cas où aucune condition suspensive ou de dédit n’a été inclue dans l’acte.

En revanche, lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l’application du troisième alinéa de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. Si l’opération n’a pas été effectivement conclue, alors l’agent immobilier n’a pas droit à rémunération.

Il est constant que suivant mandat de vente du 11 février 2022, Mme [H] a confié à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER la vente d’un bâtiment à usage de garage et de jardin cadastré section B en zone UD , [Adresse 1] à [Localité 6] (78) pour un prix de 110000 €. Il était stipulé la rémunération suivante du mandataire : “ Lorsque la vente aura été effectivement conclue, la rémunération du Mandataire, à la charge exclusive de l’acquéreur, deviendra immédiatement exigible”.

Le compromis de vente sous condition suspensive signé entre Mme [O] [H] d’une part et Mme [B] [I] d’autre part stipulait un prix de 90000 € et une rémunération à la charge de l’acquéreur de 8550 € payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

La vente était soumise notamment à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 97000 € au taux maximum de 1,25% remboursable en au moins 10 ans.

Il était expressément précisé que “les parties reconnaissent que la présente vente a été réalisée et négociée par HUMAN IMMOBILIER./Les honoraires de Human Immobilier d’un montant de 8550 € (…) sont à la charge de l’acquéreur (…) /Cette somme sera entièrement acquise à HUMAN IMMOBILIER dont la mission sera terminée dès la réalisation des conditions suspensives. Son paiement devra avoir lieu au plus tard le jour de la signature de l’acte notarié (…)”. La vente devait être réitérée au plus tard le 31 juillet 2022.

Il est constant que la vente n’a pas été réitérée. Mme [H], la venderesse, a d’ailleurs attesté le 27 septembre 2022 de la défaillance de l’acquéreur, Mme [I] [B].

La vente, qui n’était pas acquise au jour du compromis de vente, n’a pas été réitérée sous acte authentique. La S.A.S HUMAN IMMOBILIER ne peut dès lors solliciter le paiement de sa commission. La demande à ce titre sera rejetée.

II- Sur la demande indemnitaire subsidiairement

Vu l’article 1240 du Code civil,

Si l’opération n’a pas été effectivement conclue, l’agent immobilier peut obtenir des dommages-intérêts à la condition qu’il démontre une faute de l’une des parties au compromis de vente. Ainsi, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission à l’ agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, le droit à commission de l’agence immobilière HUMAN IMMOBILIER existait dès lors que bénéficiaire d’un mandat en cours de validité, elle a fait visiter à Mme [B] [I] l’immeuble mis en vente, l’a mis en lien avec Mme [H], qu’un compromis de vente a été signé sous conditions suspensives d’obtention de prêt(s). En cas d’obtention de prêts, la vente entre Mme [B] [I] et Mme [H] aurait été acquise. Mme [B] [I] n’a apporté à ce jour aucune justification quant aux démarches réalisées pour obtenir les prêts visés au compromis de vente. Il s’agit d’un comportement fautif.

La S.A.S HUMAN IMMOBILIER a versé aux débats des jurisprudences dont une rappelant que le préjudice découlant de la défaillance fautive de l’acquéreur ne peut être réparé que dans le cadre de la réparation d’une perte de chance ( arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 14 janvier 2011 n°09/02157). Il n’y a pas lieu à rouvrir les débats à ce titre en conséquence même si la société HUMAN IMMOBILIER demande une réparation à hauteur de sa commission.

La faute de Mme [B] [I], à savoir l’absence de démarches justifiées pour obtenir le ou les prêts visés au compromis de vente, a fait perdre à la société HUMAN IMMOBILIER, agent immobilier, une chance de percevoir sa commission. Le préjudice ne peut être équivalent au montant total de la commission totale au regard de l’aléa pesant sur toute vente (exercice du droit de préemption par exemple…). La réparation du dommage doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En conséquence, il y a lieu d’évaluer le préjudice de la S.A.S HUMAN IMMOBILIER en découlant à la somme de 4000 €.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [B] [I] sera tenue aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [I] les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par la S.A.S HUMAN IMMOBILIER au titre de la présente instance. Mme [B] [I] sera en conséquence condamnée à payer à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la S.A.S HUMAN IMMOBILIER de condamnation de Mme [B] [I] au paiement de la commission stipulée au compromis de vente conclu sous conditions suspensives ;

Condamne Mme [B] [I] à payer à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER la somme de 4.000,00 € (QUATRE MILLE EUROS) en réparation de la perte de chance de ne pas obtenir sa commission;

Condamne Mme [B] [I] aux dépens;

Condamne Mme [B] [I] à payer à la S.A.S HUMAN IMMOBILIER la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe,

LE GREFFIER LE PRESIDENT