MINUTE N° : 25/00826

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05325

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 12] HABITAT

ET :

[E] [H]

[G] [H]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à [Localité 12] HABITAT

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

à M. [H]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 12] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [S] munie d’un pouvoir en date du 12 juin 2026

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [H]

née le 29 Juin 1994 à , demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [G] [H]

né le 28 Août 1987 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 7 juillet 2021, la SA [Localité 12] HABITAT a donné à bail à M. [G] [H] et Mme [E] [H] son épouse, engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11], pour un loyer mensuel principal révisable et payable à terme échu de 600,46 euros outre la somme de 139,72 euros à titre de provision sur charges.

Les époux [H] ont divorcé selon les modalités de l’article 229-1 du Code Civil. Le divorce est devenu effectif le 19 décembre 2023. Par courrier du 28 décembre 2023, Mme [E] [H] a donné congé des lieux loués.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 12] HABITAT a saisi, la CCAPEX de la situation le 22 juillet 2024 et fait signifier à M. et Mme [H], le 25 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Invoquant le défaut de régularisation des impayés dans le délai prévu à la clause résolutoire, la SA [Localité 12] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par actes de commissaire de justice des 8 et 12 novembre 2024, dénoncés au préfet d’Indre et Loire 13 novembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] devenu occupant sans droit ni titre avec le concours de la force publique conformément aux dipositions de l’article L411-1 et suivants du code de sprocédures civiles d’execution ;

— et obtenir la condamnation de M. [H] au paiement de la somme de 7.236,46 euros, arrêté au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux ;

— dire que Mme [H] sera tenue solidairement des loyers et charges jusqu’au mois de mars 2024 pour la somme de 1.700,87 euros ;

— outre une somme de 300 euros solidairement avec M. [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens compreant le cout du commandement et de sa notification avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA [Localité 12] HABITAT, représentée par une Mme [S] munie d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [G] [H] et se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme [E] [H] désormais divorcée. Elle actualise sa créance à 2.378,31 euros en précisant qu’un montant de 8.469,58 euros a été effacée suite à la validation des mesures de rétablissement personnel au profit de M. [G] [H]. Le loyer n’est plus réglé depuis mars 2025.

Mme [E] [H] citée par dépot en étude ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

M. [G] [H] est présent. Il explique avoir été en arrêt de travail suite à une dépression. Il admet que le logement T4 est trop grand pour lui et indique avoir fait des démarches de relogement. Il reconnait la dette. Il indique percevoir 1.350 euros de salaire mensuel et avoir des charges de 1.151 euros par mois loyer compris outre 100 euros de pension alimentaire et 40 euros de cantine. Il indique souhaiter rembourser la dette locative.

Le diagnostic social et financier confirme les déclarations données par M [H].

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce le bailleur justifie d’avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 7]-et-[Localité 8] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Le bailleur soutient à l’appui de sa demande que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

En l’espèce le bailleur produit :

— Le bail contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer les loyer infructueux.

— Le commandement de payer signifié le 25 juin 2024, visant cette clause et demandant paiement de la somme principale de 3.659,25 euros.

— Un décompte de créance arrêté au 12 juin 2025.

Il en ressort que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois à compter du commandement, expirant le 26 août 2024. Seuls trois versements de 250 €, 200 € et 200 € sont intervenus dans les deux mois suivants le commandement. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 26 août 2024.

— Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [G] [H] a déposé, le 7 octobre 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 31 octobre 2024.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [G] [H] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 24 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 25 août 2024.

Il sera donc constaté que les conditions d’acquisition de la claude résolutoire étaient réunies à la date du 26 août 2024. M. [G] [H] est dès lors occupant sans droit ni titre du logement sis à [Localité 10][Adresse 1] [Adresse 3].

La procédure de surendettement s’est terminée par une décision définitive d’effacement des dettes déclarées entrée en application le 7 janvier 2025. L’effacement concernant la SA [Localité 12] a été de 8.469,58 euros.

Selon l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture…..

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Or, il ressort du décompte fourni par la bailleresse qu’à compter de la décision de rétablissement personel qui précisait bien que le locataire demeurait tenu au paiement des charges courantes à compter de la décision d’effacement du 7 janvier 2025, M. [G] [H] n’a pas repris le paiement complet des loyers. En effet, les prélèvements du loyers ont été rejetés à compter du mois d’avril 2025 et aucune somme n’a plus été portée au crédit du compte.

De sorte qu’une nouvelle dette locative est née. Le baiIleur revendiqu en effet une créance de 2.378,31 euros après déduction de la part de la dette effacée à hauteur de 8.469,58 euros en application du plan de rétablissement personnel.

La résiliation a ainsi repris son plein effet. L’expulsion de M. [G] [H] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

La SA [Localité 12] HABITAT produit un décompte de créance actualisé arrêté au 12 juin 2025 (échéance du mois de mai comprise) arrêté à 2.353,31 euros.

M. [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance demandée sera retenue après déduction des mensualités correspondant au contrat d’entretien multiservice dont l’échéance n’est pas expressement prévue au bail ou justifiée par la production d’ une convention annexe soit 8,59 euros x 4 = 34,36 €.

Qui plus est en l’espèce, le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire. M. [G] [H] a cessé d’être redevable de toute éventuelle dette contractuelle pour être redevable d’une indemnité d’occupation indemnisant le préjudice subi par le bailleur.

La créance de la SA [Localité 12] HABITAT à l’encontre de M. [G] [H], arrêtée au 12 juin 2025, sera retenue à hauteur de 2.353,31 € – 34,36 € = 2.318,95 euros.

M. [G] [H] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme au titre des arriérés de loyers charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation pour la période courant du 30 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette somme portera intérêts à compter du jugement.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, qui comprendront le cout du commandement de payer et de sa dénonciation. Toutefois le coût du commandement et de l’assignation, délivrés à Mme [H] postérieurement au divorce, resteront à la charge de la SA [Localité 12] HABITAT.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA [Localité 12] de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [E] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 juillet 2021, liant la SA [Localité 12] HABITAT et M. [G] [H] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11], sont réunies à la date du 26 Août 2024.

ORDONNE en conséquence à M. [G] [H] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 12] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [G] [H] à verser à SA [Localité 12] HABITAT la somme de 2.318,95 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au arrêtée au 12 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise).

DIT que les sommes dues porteront intérêt à compter du jugement.

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à SA [Localité 12] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [H] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré et de sa notification ;

DIT que les frais de commandement et d’assignation délivrés à Mme [E] [H] resteront à la charge de la SA [Localité 12] HABITAT.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,