MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 23/05088

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. LA SOCIETE FONCIERE DI 01/2004, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 449 498 922

ET :

[C] [O] épouse [E]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

Monsieur le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 6],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. LA SOCIETE FONCIERE DI 01/2004, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 449 498 922, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [O] épouse [E]

née le 16 Juillet 1970 à , domiciliée : chez [Y] [J], [Adresse 4]

représentée par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

RG 23/05088

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2004, représentée par son mandataire l’agence CITYA Immobilier Béranger, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [E] [U] et [C] portant sur un logement situé sis [Adresse 1], à [Localité 5] comprenant un jardin, un parking et un garage, et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 840,92 € hors charges.

Le 22 février 2023, Monsieur [E] [U] a délivré son congé.

Le 13 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [C] épouse [E] un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Par courrier réceptionné le 26 avril 2023, Madame [O] [C] épouse [E] a donné son congé et un état des lieux de sortie a été réalisé le 8 juillet 2023.

C’est dans ce contexte que le bailleur a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023 Madame [O] [C] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de Madame [O] [C] épouse [E] au paiement de la somme de 5 115,63 € au titre des loyers, chargess et accessoires impayés à la date de résiliation du bail déduction faite de la somme de 843,32 € au titre du dépôt de garantie, augementée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [O] [C] épouse [E] au paiement de la somme de 3 145,00 € au titre des dégradations locatives;

— la condamnation de Madame [O] [C] épouse [E] au paiement de la somme de 1 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement depayer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024 et renvoyée à celle du 20 juin 2024.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2004, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et demande le rejet des demandes de la partie adverse.

En réponse, Madame [O] [C] épouse [E], représentée par son conseil, conteste le montant de la dette ainsi que les dégradations locatives et demande de débouter la SCI FONCIERE DI 01/2004 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de la condamner au paiement de la somme de 1 000,00 € de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 700,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait notamment valoir que la SCI FONCIERE DI 01/2004 aurait dû également assigner Monsieur [E] [U], celui-étant tenu solidairement au paiement du loyer et des charges. Elle soutient que les frais d’assurance doivent être déduits du décompte au même titre que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et l’entretien de la chaudière qui n’apparaissent pas justifiés. En outre, elle allègue que la somme réclamée au titre des dégradations locatives n’est pas non plus justifiée que ce soit dans son principe ou dans son quantum.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024. Par jugement du même jour, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2024 afin que la SCI FONCIERE DI 01/2004 fasse assigner Monsieur [E] [U].

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2004, représentée par son conseil, produit l’assignation signifiée à Monsieur [E] aux termes de laquelle elle maintient ses demandes sauf en ce qu’il sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [E] [U] et de Madame [O] [C] épouse [E].

Monsieur [E] [U], cité par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, était ni présent ni représenté à l’audience.

Madame [O] [C] épouse [E], représentée par conseil, rappelle que Monsieur et Madame [E] ont tous deux quitté le logement.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 et prorogé au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la solidarité

Par application de l’article 220 du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

Lorsqu’un des époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

En l’epèce, il résulte des éléments versés aux débats que le contrat de bail a été conclu par Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C] le 21 octobre 2020 et que Monsieur [E] [U] a délivré son congé le 22 février 2023. Toutefois, il n’apparaît pas que les époux [E] aient divorcé et, par conséquent, qu’il ait été mis fin à la solidarité des époux avant le terme du contrat de bail à savoir le 9 juillet 2023.

Ainsi, Monsieur [E] [U] reste tenu solidairement avec Madame [O] épouse [E] [C] de toutes les obligations du bail jusqu’à son terme soit jusqu’au 9 juillet 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré à Madame [O] épouse [E] [C] le 13 juin 2023 ainsi que le décompte de la créance arrêté au 28 août 2023 laissant apparaître la somme de 4 845,63 € à la charge des locataires, déduction faite des dégradations locatives et sans déduction du dépôt de garantie.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de courtage, la prime mensuelle MRH et la contribution annuelle attentat qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent d’un contrat d’assurance auquel la SCI FONCIERE DI 01/2004 n’est pas partie.

Ainsi, la somme de 580,70 € (16,00 € de novembre 2020 à décembre 2022 et 21,00 € de janvier 2023 à juillet 2023 outre 5,90 € en février 2021, 2022 et 2023) sera déduite du décompte à ce titre.

RG 23/05088

En outre, de 2020 à 2023, le bailleur a imputé aux locataires la somme de 438,89 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la somme de 253,42 € au titre des frais d’entretien de la chaudière. Ces frais constituent des charges récupérables au sens de l’article 2 du décret 26 août 1987. Toutefois, en ne produisant pas les justificatifs correspondant, le bailleur ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.

Ces sommes seront donc déduites du décompte.

Par conséquent, Monsieur et Madame [E] seront condamnés solidairement à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 3 572,62 € (4 845,63 € – 580,70 € – 438,89 € – 253,42 €) au titre des loyers impayés dus au jour de la restitution des lieux soit le 9 juillet 2023.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. L’article 1731 du code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2004 verse aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé par la société SNEXI de façon contradictoire entre les parties le 24 octobre 2020 ainsi que l’état des lieux sortant réalisé par la même société en présence de Madame [E] [C] le 8 juillet 2023 et l’estimation des dégradations à hauteur de 3 189,00 € réalisée par cette même société.

Il en résulte qu’après l’occupation des lieux par Monsieur et Madame [E] le logement a subi des dégradations incombant aux locataires qu’il convient de réparer en tenant compte de la durée d’occupation des locataires pendant 33 mois et de l’état du logement à l’entrée dans les lieux.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que les dégradations suivantes sont à la charge des locataires :

— l’état des murs et plafonds qui présentent quelques traces ou trous supplémentaires par rapport à l’entrée dans les lieux

— le remplacement d’un joint défectueux de l’encadrement de fenêtre de la chambre 2;

— le remplacement des joints de l’évier et de la crédence de la cuisine ;

— la présence d’encombrants ;

— le défaut d’entretien du jardin qui n’apparaît pas désherbé et taillé ;

— l’absence d’une clé sur la boite aux lettres et sur la porte de la chambre 3 ;

— le défaut d’une clé de la serrure principale ;

— l’absence de deux bondes à bouchon chainette dans la cuisine ;

— les défauts constatés sur les portes de placard dans la chambre 2 ;

— l’absence d’ampoule et de douilles dans l’escalier ;

— les accrocs constatés sur le sol stratifié de la chambre 3 et du pallier ;

— l’absence de fiche sur le plafonnier de la cuisine et sur celui du séjour ;

— l’absence de télécommande du détecteur de fumée ;

— l’écoulement lent du lavabo de la salle de bain ;

— la casse de la chainette de la bonde à bouchon de la baignoire ;

— le robinet d’arrêt du WC1 qui apparaît grippé ;

— la chaudière qui est défixée.

En revanche, sur les autres postes de dégradation pour lesquelles la SCI FONCIERE DI 01/2004 réclame réparation telles que le sol gravillonné de la terrasse et le sol du WC 2, le bailleur ne démontre pas la réalité des dégradations commises par les locataires et sera donc débouté de ses demandes.

Par ailleur, le bailleur impute aux locataires la somme de 108,00 € TTC au titre de l’entretien de la chaudière chaudière alors qu’il résulte du décompte produit qu’une somme de 128,14 € a déjà été imputé aux locataires le 31 juillet 2023 au titre des frais d’entretien de la chaudière pour la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023. Ainsi, les frais retenus au titre de l’entretien de la chaudière n’apparaissent pas justifiés.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme forfaitaire de 1 400,00 € au titre des dégradations locatives, soit la somme de 556,68 € après déduction du dépôt de garantie de 843,32 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C], perdant le procès, seront condamnés à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, et rendu en premier ressort ;

Condamne solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 3 572,62 € (TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 juillet 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 556,68 € (CINQ CENT CINQUANTE SIX EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 843,32 € ;

RG 23/05088

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [O] épouse [E] [C] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection