MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 23/02836

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 68 B 129

ET :

[V] [D]

[F] [H]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M^e PHILIPPON

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 68 B 129, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4487 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin PHILIPPON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e TOURNIER

D’autre Part ;

RG 23/02836

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 21 juillet 2021, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 632,74€ charges comprises.

Le 2 novembre 2022 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] au paiement de la somme de 1095,22 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 574,63 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 2 novembre 2022 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 574,63 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux;

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 2 novembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 et renvoyée à celle du 21 mars 2024 puis du 7 novembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 9 mai 2023 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2794,55 € arrêtée au 6 novembre 2024. Elle précise que le couple a commencé à régler la dette locative à hauteur de 58,00 € par mois mais que compte tenu du montant de l’impayé, les mensualités doivent être augmentées à 78,00 €.

Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V], représentés par leur conseil, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 58,00 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 17 octobre 2022 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans ma mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 9 mai 2023 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 21 juillet 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2022 à Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] et portant sur la somme de 1197,19 € dont 1095,22 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 janvier 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 juillet 2021, le commandement de payer délivré le 2 novembre 2022 et le décompte de la créance arrêté au 6 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 2794,55 € à la charge des locataires.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 2794,55 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 6 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] n’ont pas d’autres ressources que celles versées par la Caisse d’Allocation Familiale. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 58,00 € par mois. Le bailleur est d’accord sur des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose 78,00 € par mois compte tenu du montant de la dette locative.

RG 23/02836

Au surplus, il résulte du décompte produit que le couple a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis septembre 2024.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V], celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale suivant décision du Président du tribunal judiciaire de TOURS en date du 22 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 janvier 2023;

Condamne solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 2794,55 € (DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 novembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] à se libérer de leur dette de 2794,55 € en 35 mensualités de 60,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 3] à [Localité 9], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] seront condamnés,in solidum,au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [F] et Madame [D] [V] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection