MINUTE N° : 25/0135

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02375

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[S] [Z]

ET :

[E] [J]

[P] [N] [V] [K]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 10]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [J]

née le 20 Novembre 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [P] [N] [V] [K]

né le 19 Juillet 1968 à [Localité 9] (RDC), demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/02375

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2021, Monsieur [Z] [S] a consenti à Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1250,00 € hors charges.

Le 8 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance et de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] par acte d’huissier du 26 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] à la date du 22 janvier 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] se trouvent être occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] au paiement de la somme de 26921,00 € arrêtée à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1314,00 € à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] au paiement de la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exclusive les dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 8] et [Localité 10] le 29 avril 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 37788,00 € arrêté au 1er octobre 2024.

Régulièrement cités par actes d’huissier du 26 avril 2024 signifiés à domicile, Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024. Par jugement du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 janvier 2025 pour que le bailleur justifie de l’adresse du logement donné à bail à Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] puisqu’il apparaissait que le commandement de payer en date du 8 décembre 2023 et l’assignation du 26 avril 2024 avaient été signifiés aux locataires à l’adresse sis [Adresse 3] à [Localité 7].

A l’audience du 16 janvier 2025, Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, confirme que l’adresse du logement donné à bail est le [Adresse 3] à [Localité 7] et que l’adresse figurant sur le bail est erronée.

Par une note en délibéré autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée sur lequel figure l’adresse du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7].

RG 24/02375

Convoqué par notification en lettre recommandé avec accusé réception du jugement du 6 décembre 2024 valant convocation des parties à l’audience, Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] n’ont pas comparu à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 mars 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 8 décembre 2023 à Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] et portant sur la somme de 24567,21 € dont 24293,00 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] n’ont pas réglé

l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 février 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 mars 2021, le commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 30 septembre 2024 faisant apparaître une somme de 37788,00 € à la charge des locataires, échéance d’octobre non comprise.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021, 2022, 2023 et 2024 d’un montant total de 1527,00 € pour laquelle le bailleur produit un extrait d’une taxe foncière sur lequel l’année concernée ne figure pas et sur lequel le montant de la cotisation ne correspond à celui imputé aux locataires.

En ne comparaissant pas, Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] s’interdisent de contester le montant de la dette locataive et de justifier d’un paiement libératoire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [Z] [S] la somme de 36261,00 € (37788,00 € – 1527,00 € ) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] n’ont pas repris les paiements avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis février 2023.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 9 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 9 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 9 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur [Z] [S] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 36261,00 € (TRENTE SIX MILLE DEUX CENT SOIXANTE ET UN EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 9 février 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] de restituer les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [Z] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [Z] [S] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [N] [V] [K] [P] et Madame [J] [E] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection