N° RG 24/01686 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TF7C

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01686 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TF7C

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

à M^e Anthony VALLEREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SNC [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS COHEN TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

DÉFENDERESSE

SARL PAPPALARDO, dont le siège social est sis [Adresse 4] également prise dans le local commercial sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anthony VALLEREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 octobre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mars 2022, la société SNC [Localité 6] a donné à bail à la société PAPPALARDO un local à usage commercial portant le n°BT07 dépendant du centre commercial « REFLETS [Localité 6] » à [Localité 8][Adresse 1].

Estimant que le compte locatif de la société PAPPALARDO était débiteur, la société SNC [Localité 6] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 05 mars 2024, pour un montant total de 25.437,09 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, la société SNC [Localité 6] a assigné la société PAPPALARDO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la société SNC [Localité 6], demande au juge des référés de :

— juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 6 avril 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société PAPPALARDO ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local n°BT07 situé au Centre commercial « REFLETS [Localité 6] » à [Localité 7] [Adresse 2] ;

— juger que la société SNC [Localité 6] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société PAPPALARDO ;

— condamner la société PAPPALARDO à payer à titre provisionnel à la société SNC [Localité 6] la somme totale de 41.626,26 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 5 juillet 2024 ;

— juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;

— subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société PAPPALARDO s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

— dans cette hypothèse, juger que faute par la société PAPPALARDO de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société SNC [Localité 6] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société PAPPALARDO ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— condamner la société PAPPALARDO à payer à la société SNC [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, conformément à l’article 22.2.4 du bail, augmentée des charges et

accessoires ;

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SNC [Localité 6] ;

— condamner la société PAPPALARDO à payer à la société SNC [Localité 6] la somme de

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PAPPALARDO en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle

à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Lors de l’audience et aux termes de ses conclusions, la société PAPPALARDO, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

— débouter la société SNC [Localité 6] de ses demandes, fins et prétentions ;

— octroyer rétroactivement à la société PAPPALARDO les plus larges délais de paiement et autoriser cette dernière à apurer l’arriéré en 24 versements, de 750 euros pour les 23 premiers et le 24ème soldant la dette ;

— suspendre pendant les délais accordés les effets de la clause résolutoire du bail commercial;

— dire et juger que si la société PAPPALARDO se libère dans le délai et selon les modalités fixées par l’ordonnance à intervenir alors la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Lors de l’audience, le juge autorise le demandeur à produire un décompte actualisé dans le cadre d’une note en délibéré sous quinzaine. Celle-ci a été adressé par courrier du 08 octobre 2024. Il est indiqué que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 51.193,88 euros en date du 25 octobre 2024 et qu’aucun paiement n’est intervenu dernièrement. Cela l’amène à solliciter le rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire et le rejet de la demande d’échéancier de réglement de la dette locative.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La requérante produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 05 mars 2024 comportant les mentions légales et faisant état d’un solde total restant dû à cette date de 25.437,09 euros, loyer et charges du mois de janvier 2024 inclus.

Le fait que la société PAPPALARDO n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 05 avril 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Il convient, par ailleurs, de constater qu’aux termes de ses conclusions, la société PAPPALARDO ne conteste pas les arriérés de loyers et invoque des griefs à l’égard du bailleur concernant un autre contrat de bail commercial, lequel est donc étranger au présent litige.

Il convient, toutefois, au regard des difficultés financières invoquées par la société défenderesse, lesquelles apparaissent au surplus au moins pour partie causées par les relations contractuelles entre les parties s’agissant d’autres locaux, d’octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers.

En application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce, un extrait du registre du commerce et des sociétés avec l’état des inscriptions de privilèges et de warrants concernant la partie défenderesse est produit par la requérante qui ne fait état d’aucune inscription portant sur le local litigieux.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

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A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

– le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail faisant état d’un arriérés de loyers et charges de 25.437,09 euros, loyer et charges du mois de janvier 2024 inclus

– un décompte locataire arrêté au 05 juillet 2024 faisant état d’un solde restant dû de 41.626,26 euros incluant des frais d’huissier et de commandement de payer (268,13 et 72,80 euros) ainsi que des pénalités de retard (2.349,70 euros), loyer et charges du 3e trimestre 2024 inclus

– un relevé de compte locataire en date du 25 octobre 2024 produit en note en délibéré duquel il ressort que le dernier réglement a été effectué au mois de décembre 2023

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date de l’assignation, la société PAPPALARDO est redevable envers la société SNC [Localité 6] de la somme provisionnelle de 38.935,46 euros euros au titre des impayés de loyers et de charges loyer et charges du 3e trimestre 2024 inclus, à l’exclusions des frais d’huissier qui seront inclus dans les dépens et des pénalités de retard, le juge des référés n’étant pas compétent pour statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu des clauses pénales.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par la société PAPPALARDO, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

En conséquence, il y a lieu de :

— condamner la société PAPPALARDO au paiement de cette somme,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par la locataire des engagements pris,- l’autoriser à s’acquitter de la dette en 23 échéances mensuelles de 1.622,31 euros et une 24e échéance égale au solde restant dû, en plus des loyers et charges courantes, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

— dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la société SNC [Localité 6].

Il n’y a pas lieu, en revanche,de faire droit à la demande visant à ce l’indemnité d’occupation soit majorée de 50% conformément aux dispositions du bail, cette stipulation étant susceptible de s’analyser en une clause pénale.

Or, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

Pour la même raison il convient de débouter la requérante de sa demande visant à la conservation du dépôt de garantie.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société PAPPALARDO qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire deTOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la société PAPPALARDO à payer à la société SNC [Localité 6] une somme provisionnelle de 38.935,46 euros TTC (TRENTE HUIT MILLE NEUF CENT TRENTE CINQ EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges (loyer du 3e trimestre 2024 inclus) ;

AUTORISONS la société PAPPALARDO à se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 23 mensualités de 1.622,31 euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis le cas échéant, sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la société PAPPALARDO, pendant le cours de ce délai, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

— l’intégralité du solde débiteur deviendra alors immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la société SNC [Localité 6],

— la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à la date du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,

— il sera alors procédé l’expulsion de la société PAPPALARDO selon les formes et délais prévus par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— la société PAPPALARDO, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, qui sera alors due par la société PAPPALARDO à compter du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la société SNC [Localité 6], et au besoin l’y condamnons,

— en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la bail se poursuivra normalement ;

CONDAMNONS la société PAPPALARDO à payer à la société SNC [Localité 6] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société PAPPALARDO aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 26 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,