MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/03316

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[D] [H]

ET :

[S] [M] [V]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e LAUDIC-BARON

copie le :

à M. [V]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [D] [H]

né le 31 Mars 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant substituée par M^e ALLEN

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [M] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/3316

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023 signé avec Monsieur [S] [M] [V], Monsieur [D] [H] et Madame [X] [C] ont pris à bail un logement d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 €, provision pour charges comprises. Un dépôt de garantie de 690 € a été versé à l’entrée dans les lieux.

Peu après leur entrée dans les lieux, les locataires constatent la présence de pièges à souris. Monsieur [S] [M] [V], sollicité, a fait intervenir un dératiseur sans que cette intervention n’éradique durablement les rongeurs. Monsieur [D] [H] et Madame [X] [C] ont adressé le 23 février 2024 un courrier à Monsieur [S] [M] [V] pour résiliation immédiate du bail au motif de l’insalubrité du logement.

Par courrier de leur Conseil, en date du 28 février 2024, Monsieur [D] [H] et Madame [X] [C] demandaient, dans le cadre d’une démarche amiable, à Monsieur [S] [M] [V] de prendre acte de la fin de bail au 1er mars sans préavis, d’organiser un état des lieux à cette même date et de leur restituer leur caution sans délai.

En réponse, le propriétaire confirmait avoir fait intervenir un dératiseur via le syndic de copropriété, avoir saisi le service d’Hygiène de la Mairie de [Localité 6] et avoir consenti une réduction de 50 % sur le loyer de janvier. Dans une approche de conciliation, Monsieur [S] [M] [V] proposait de réduire le délai de préavis de moitié, soit un mois et demi.

Un état des lieux a été réalisé le 30 mars 2024, avec restitution des clefs à cette date. A l’issue de cet état des lieux, le dépôt de garantie n’a pas été restitué par Monsieur [S] [M] [V], produisant un devis de travaux de peinture.

Monsieur [D] [H] a ainsi assigné Monsieur [S] [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de :

— voir donner acte à Monsieur [D] [H] qu’il est fondé à mettre un terme anticipé au contrat de bail, soit au 1er mars 2024,

— voir ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 690 €,

— voir condamner Monsieur [S] [M] [V] à verser la somme de 690 € au titre de dommages et intérêts,

— voir condamner Monsieur [S] [M] [V] à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir condamner Monsieur [S] [M] [V] aux entiers dépens.

A l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [D] [H], par la voix de son Conseil, a confirmé ses demandes. Il précise ne pas avoir occupé beaucoup les lieux compte tenu de la présence des rongeurs, dont un a été retrouvé mort dans le logement le jour de l’état des lieux. Il confirme qu’en janvier 2024, le loyer a été diminué par le bailleur. Il confirme ne pas avoir signé l’état des lieux eu égard aux divergences de constat.

Monsieur [S] [M] [V], représenté par sa femme, conteste le départ anticipé des locataires basé sur l’insalubrité du logement. Elle confirme la rétention du dépôt de garantie compte tenu des dégradations locatives. Elle demande le paiement des 3 mois de loyers au titre du préavis, la non restitution du dépôt de garantie pour dégradations locatives et 1000 € de dommages et intérêts pour rupture abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail sans préavis

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise le délai de préavis applicable au congé soit trois mois. Ce délai de préavis peut, dans certaines situations être ramené à un mois dans certains cas tels mutation, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, état de santé, constaté par un certificat médical, justifiant un changement de domicile, locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ou lors de l’attribution d’un logement dans le parc social.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, … il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que:

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conformé à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir satisfait à ses obligations en faisant intervenir un service de dératisation, en ayant informé le syndic de copropriété et en informant le service d’Hygiène de la Ville de [Localité 6].

Monsieur [H] a adressé un courrier de résiliation du bail sans préavis le 23 février 2024, au motif des désagréments liés à la “présence permanente de souris”. Les différents échanges joints sont ceux entre Monsieur [H] et les précédentes locataires. Par sms du 24 août 2024, Monsieur [V] en réponse, confirme avoir connaissance de la présence de nuisibles antérieurement. Les échanges de sms produits tracent des échanges antérieurs à son entrée dans les lieux. Il ne produit aucun élément d’action en indécence du logement auprès des services administratifs compétents. Enfin, Les photos jointes ne permettent pas de les identifier de façon certaine quant à la date et lieux. Monsieur [H] ne justifie par ailleurs d’aucune des conditions posées pour bénéficier d’un préavis réduit à un mois. Il sera débouté de sa demande de résiliation de bail sans préavis. Compte tenu du courrier de résiliation de bail adressé au bailleur le 23 février 2024 et courrier de son Conseil en date du 29 février 2024, le préavis de 3 mois prendrait fin au 30 mai 2024. Le bailleur a accepté une fin de bail à la date de remise des clefs soit au 30 mars 2024.

Sur l’état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, il est produit l’état des lieux de sortie dressé le 30 mars 2024, en présence de Monsieur [H], non signé par celui-ci. De la lecture des états des lieux d’entrée (30 novembre 2023) et de sorti, il ressort que les observations formulées restent identiques quant aux peintures abimées dans les WC, traces aux murs et quelques éclats de peinture dans le séjour et une porte écaillée dans le couloir. Seule une prise électrique est mentionnée arrachée dans le séjour, non mentionnée comme telle en entrée. Monsieur [S] [M] [V] produit un devis de peinture en date du 16 avril 2024 d’un montant de 1056 €. Compte tenu de l’absence de nouvelles dégradations des peintures entre l’entrée et la sortie des locataires, ces frais ne peuvent relever des dégradations locatives et être mises à leur charge.

Monsieur [S] [M] [V] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Selon l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs, délai ramené à un mois en cas de conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée.

L’article 8 de cette même loi dispose que la restitution doit se faire dans ce délai, déduction faite des sommes éventuellement dues par le locataire, sous peine de pénalités de 10 % du loyer mensuel en principal pour toute période commencée au profit du locataire.

Monsieur [D] [H] est fondé à demander le reversement du dépôt de garantie versé, soit 690€ que Monsieur [S] [M] [V] sera condamné à lui verser.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Le bailleur a consenti une diminution de 50 % du loyer eu égard au signalement de nuisibles. Le locataire n’apporte pas d’éléments de nature à justifier d’un préjudice de jouissance. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive

Le bailleur ne justifie pas d’un quelconque préjudice à ce titre. Il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, chaque partie succombant partiellement, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, chaque partie succombant partiellement, chacune d’entre elles devra assumer les dépens par elle exposés.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [S] [M] [V] à verser à [D] [H] la somme de 690 € (SIX CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) à titre de restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [D] [H] de sa demande de résiliation de bail sans préavis ;

Déboute Monsieur [S] [M] [V] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

Déboute Monsieur [D] [H] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [S] [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive du bail ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

RG 24/3316