TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JANVIER 2025

N° RG 24/01832 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW3J

N° de minute :

[U] [C],

[V] [C] née [T]

c/

S.A.S. LA BAGUETTINE

DEMANDEURS

Monsieur [U] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Madame [V] [C] née [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0811

DEFENDERESSE

S.A.S. LA BAGUETTINE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non-comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2019, Madame [V] [C] et Monsieur [L] [C] (ci-après dénommés les époux [C]) ont donné à bail commercial à la SARL AL AMINE un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] constitué des lots de copropriété 3, 45, 7 et 42, pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er juillet 2019 pour se terminer le 30 juin 2028, moyennant un loyer annuel initial hors taxe et hors charges de 25 000 euros payable trimestriellement d’avance, pour une activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces, traiteur, sandwiches, boissons à emporter.

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2020, la SARL AL AMINE a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société LA BAGUETTINE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société LA BAGUETTINE, pour une somme de 12 525,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, les époux [C] ont fait assigner la société LA BAGUETTINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 juin 2019, à la date du 9 novembre 2023 ;

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout et at de cause :

— Ordonner l’expulsion sans délai de la société LA BAGUETTINE du local commercial situé [Adresse 3] ainsi que tous occupants de son chef ;

— Juger que l’huissier poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et d’un Commissaire de Police si besoin ;

— Juger que les meubles garnissant le local commercial seront séquestrés à frais avancés ;

— Condamner la société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C], la somme de 15 894,41 euros correspondant aux loyers et charges dus aux termes d’un compte incluant le terme de loyer du ter trimestre 2024 et les frais du commandement de payer du 9 octobre 2023 ;

— Condamner société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C], les intérêts légaux sur la somme de 15 894,41 euros à compter du 9 octobre 2023, date de signification du commandement de payer ;

— Condamner la société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C], une indemnité forfaitaire de 1589,41 euros en application de la clause XIII CLAUSE PENALE prévue au bail ;

— Condamner la société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C], une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 14 101,34 euros à compter du ter avril 2024 (2ème trimestre 2024) et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués et restitution des clés aux bailleurs ;

— Condamner la société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LA BAGUETTINE aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 9 octobre 2023, celui de la présente assignation et de ses suites.

A l’audience du 26 novembre 2024, les époux [C] ont confirmé oralement les termes de leur assignation et remis l’état des créanciers inscrits régulièrement informés de l’assignation. Ils précisent que la dette locative a augmenté.

Régulièrement assignée (remise à étude), la société LA BAGUETTINE n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 12, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 9 octobre 2023, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 octobre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12 525,67 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 3 octobre 2023.

Selon le décompte du 16 janvier 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 10 novembre 2023.

L’obligation de la société LA BAGUETTINE de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation égale au double du loyer s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par la société LA BAGUETTINE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 16 janvier 2024 produit par les époux [C], l’obligation de la société LA BAGUETTINE au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur 15 713,51 euros (premier trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LA BAGUETTINE, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de délivrance du commandement, à hauteur de 12 525,67 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LA BAGUETTINE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LA BAGUETTINE à payer à Madame [V] [C] et à Monsieur [L] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LA BAGUETTINE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société LA BAGUETTINE à verser à titre provisionnel aux époux [C], à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société LA BAGUETTINE à payer aux époux [C] la somme de 15 713,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 16 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de délivrance du commandement, à hauteur de 12 525,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue au bail  ;

Condamne la société LA BAGUETTINE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société LA BAGUETTINE à payer à Madame [V] [C] et à Monsieur [L] [C] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 24 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente