MINUTE N° : 25/01139

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 24/02603

DÉCISION

par défaut

et en dernier ressort

[Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029

ET :

[P] [N]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 27 juillet 2016, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [P] [N], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], [Adresse 6], appartement 12, pour un loyer mensuel principal de 218,02 euros, révisable et payable à terme échu outre 123,23 euros de charges.

Un dépôt de garantie de 218,02 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Invoquant l’existence de loyers et charges demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a :

— saisi la CAF de la situation le 6 juillet 2022,

— fait signifier à Mme [P] [N], le 29 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 6 février 2024, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le bail se trouve résolu de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [N] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 547,72 euros au titre des loyers et charges impayés visés au commandement de payer outre la somme mensuelle de 234,15 euros au titre des loyers et charges du 29 août 2023 à la date de résiliation à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation et de l’assignation.

Cette affaire a été initialement appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 2 octobre 2025 pour permettre au bailleur de signifier de nouvelles demandes et pièces.

A l’audience du 2 octobre 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, indique que Mme [P] [N] soutient les conclusions signifiées le 28 août 2025 selon les modalités prévues à l’article 659. Mme [P] [N] a quitté le logement après qu’un état des lieux ait été effectué contradictoirement le 29 avril 2024. Elle se désiste en conséquence de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion d’indemnité d’occupation. Elle actualise sa demande en paiement à 845,50 euros au titre des loyers impayés, 554,11 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie et 60 euros au titre de la reproduction des clés manquantes.

Mme [P] [N], initialement citée par dépôt en étude ne comparait et n’est pas représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas renseigné en raison du départ de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

— Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, La SA TOURAINE LOGEMENT revendique une créance de 845,50 euros, au titre des loyers et charges impayés.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [P] [N] s’interdit de contester le décompte de la créance, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur a exclu de sa créance les dépens. la créance sera retenue en l’état.

Mme [P] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 845,50 euros au titre des loyers, charges échus au jour de son départ.

— Sur la demande de condamnation au titre des réparations locatives et de la reproduction des clés

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175).

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient aux bailleurs de démontrer l’état des lieux lors de l’entrée des locataires. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation dans un arrêt de principe a considéré que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdit pas au bailleur d’invoquer l’existence des désordres locatifs et que la juridiction du fond se doit d’examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Enfin, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

En l’espèce, l’état des lieux entrant fait état de la remise d’un « Mémo Bip » et d’un badge VIGIK. Lors de la sortie, ni l’un ni l’autre n’ont été restitués. la demande en paiement de la somme de 40 euros pour la reproduction du « Mémo Bip » et de 20 euros pour la reproduction du badge VIGIK soit 60 euros au total est justifiée.

Par ailleurs la comparaison des états des lieux entrant et sortant établit que :

— la boite aux lettres à l’état neuf à l’entrée dans les lieux est dégradée à la sortie et que la clé a été perdue. La somme réclamée est dès lors justifiée.

— La cave, décrite en bon état à l’entrée dans les lieux est « encombrée » à la sortie. La somme réclamée pour l’évacuation des encombrants est dès lors justifiée.

— Dans la cuisine, la porte décrite « à l’état neuf » à l’entrée dans les lieux mais avec la mention « écailles poignée » est décrite à la sortie comme « dégradée » sans autre précision qu’une mention « écailles poignée » identique à celle de l’état des lieux d’entrée. La somme de 7,18 euros au titre de la peinture de la porte sera pas retenue.

Les prises décrites en bon état à l’entrée dans les lieux sont dégradées à la sortie. La somme réclamée pour leurs remplacements est dès lors justifiée.

— L’ensemble du logement décrit en bon état à l’entrée dans les lieux est décrit comme dégradé à la sortie avec la précision que sont à nettoyer les sols, portes, portes-fenêtres et fenêtres, l’évier, les radiateurs, les faiences, robinetterie, la VMC et WC à détartrer. Le forfait nettoyage sera retenu. Il doit être considéré que la facturation du nettoyage de la VMC de la cuisine décrite en bon état à l’entrée dans les lieux et sale à la sortie est inclus dans ce forfait nettoyage .La somme de 4,63 euros réclamée au titre de son nettoyage ne sera donc pas retenue.

Dans l’entrée, les murs, le plafond et les plinthes décrits en état neuf à l’entrée dans les lieux sont mentionnés comme dégradés à la sortie. Le papier des murs est déchiré à certains endroits, le plafond a diverses traces et les plinthes écaillées. La somme réclamée sera retenue.

Dans la salle de bains, la porte décrite à l’état neuf à l’entrée dans les lieux est mentionnée comme dégradée à la sortie. La somme demandée sera retenue. Il doit être considéré que la facturation du nettoyage de la VMC de cette pièce décrite en bon état à l’entrée dans les lieux et sale à la sortie est inclus dans le forfait nettoyage. La somme de 4,63 euros réclamée au titre de son nettoyage ne sera donc pas retenue.

Dans le séjour, les murs, plinthes et les prises décrits en état neuf à l’entrée dans les lieux sont mentionnés comme dégradés à la sortie avec décollement du papier peint du mur par endroit. Le sol décrit en état neuf à l’entrée dans les lieux est dégradé à la sortie avec quelques traces. Les sommes demandées seront retenues Il doit être considéré que la facturation du nettoyage de la VMC et de la fenêtre de cette pièce décrites en bon état à l’entrée dans les lieux et sale à la sortie est inclus dans le forfait nettoyage. La somme de 19,85 euros et celle 4,63 euros réclamées au titre de leur nettoyage seront donc pas retenues.

Dans les WC, le nettoyage des WC et de la VMC et bon état à l’entrée et dégradé et entartré à la sortie doit être considéré comme inclus dans le forfait nettoyage. La somme de 9,22 euros et celle 4,63 euros réclamées au titre de leur nettoyage seront donc pas retenues.

En conséquence, la somme totale de 54,77 euros sera déduite des sommes réclamées au titre des réparations locatives et Mme [N] sera condamnée à ce titre à payer la somme de 554,11 euros – 54,77 euros soit 499,34 euros après déduction du dépôt de garantie.

— Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [N], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement des demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

CONDAMNE Mme [P] [N] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 845,50 euros au titre des loyers et charges échus.

CONDAMNE Mme [P] [N] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 60 euros + 499,34 euros = 559,34 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

CONDAMNE Mme [P] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.