MINUTE N° : 25/00288

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/03546 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JYQA

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE OSMOSE

ET :

[K] [S]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE OSMOSE agissant poursuites et diligences de son syndic l’Agence [Adresse 5], demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [S] est propriétaire des lots n°23 et 106 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose représenté par son syndic, a donné assignation à M. [K] [S] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil:

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1801,78 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 26 mai 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ; la provision de 604,76 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 26 mai 2025 la somme de 1801,78 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

M. [K] [S], assigné par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherche infructueuse par application de l’article 659 du code de procédure civile, n’était pas comparant, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 19/12/2024;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 26 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1453,78

Frais sollicités 348,00

TOTAL 1801,78

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [K] [S] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 26 mai 2025 à hauteur de la somme de 1453,78 euros.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [K] [S] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1453,78 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 26 mai 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic afférent à la période concernée n’est pas versé aux débats. Par conséquent, il ne saurait être accordé de sommes au titre des mises en demeure.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288 €.

***

M. [K] [S] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 288 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 27 mai 2025, le [Adresse 6] a mis en demeure M. [K] [S] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Cependant, l’exercice en cours au moment de la mise en demeure se terminait le 30/06/2025 et l’ensemble des provisions et fonds travaux à échoir pour l’exercice comptable du 01/07/2024 au 30/06/2025 étaient d’ores et déjà échus.

Le demandeur sera en conséquence débouté de sa demande tendant à condamner M. [K] [S] à lui payer une provision de 604, 76 euros.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [K] [S] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [K] [S] sera tenu aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne M. [K] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose les sommes suivantes :

1.453,78 € (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-TROIS EUROS SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au26 mai 2025;288,00 € (DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de provision à valoir sur les appels de charges fondée sur l’article 19-2;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le [Adresse 6];

Condamne M. [K] [S] aux dépens ;

Rejette la demande formulée au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne M. [K] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT