TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05305 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCNL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, SASU sise [Adresse 7]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [N], domicilié [Adresse 1], et pour signification au [Adresse 2]

en tant que gérant et associé unique de la SCI CAREYES, dont le siège social est [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05305 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCNL

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte d’huissier en date du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], a fait assigner [F] [H], ès qualité de gérant de la société civile immobilière CAREYES devant le tribunal judiciaire de Paris en recouvrement de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation du défendeur, avec exécution provisoire, à lui payer la somme de 4.972,43 euros, à titre principal, charges arrêtées au 14 août 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, la somme de 198 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire, la somme de 1.500 euros au titre des dommages intérêts, les dépens, comprenant le coût de l’assignation et la somme de 1.782 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a sollicité la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu, précisant maintenir ses demandes. Il a expliqué que la société civile immobilière CAREYES, propriétaire des lots n°12 et 43 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], avait été condamnée par jugement du 9 novembre 2023 au paiement des charges de copropriété impayées dues au 4 mai 2023 et avoir constaté, au stade de l’exécution de la décision, en l’absence de paiement volontaire des sommes objet du jugement, qu’elle n’avait pas de compte bancaire. Le syndicat indique solliciter la condamnation du gérant de la société civile immoblière CAREYES, sur le fondement de sa responsabilité personnelle, en qualité d’associé unique. Par note en délibéré autorisée par le juge, le demandeur a précisé que son acte introductif d’instance étant entaché d’une erreur, le défendeur étant [F] [N], ès qualité de gérant de la société civile immobilière CAREYES, et non [H].

[F] [N] n’a pas comparu. Il a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses.

La décision, mise en délibéré au 13 janvier 2026, est réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble auxquelles sont astreints tous les copropriétaires en application de l’article 10, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté […].

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété attestant que la société civile immobilière CAREYES est copropriétaire du lot n°12 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3],

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], tenues les 6 juin 2023, 5 septembre 2024, 25 avril 2025, ayant approuvé les comptes au 31 décembre 2022, 31 décembre 2023, 31 décembre 2024 et ayant approuvé le budget prévisionnel et les travaux;

— le relevé du compte de la société civile immobilière CAREYES faisant apparaître un solde débiteur de 4.972,43 euros, en principal, compte arrêté au 14 août 2025, au titre d’un arriéré de charges et d’appels travaux arrêtées au 3ème trimestre 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus et de frais d’exécution.

Le jugement du 9 novembre 2023 condamne la société civile immobilière CAREYES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.855,62 euros au titre des provisions pour charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 2 octobre 2019 au 1er avril 2023, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal [qui] courront à compter du 29 avril 2022 sur la somme de 1.270,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement.

En application des dispositions des articles 1857 et 1858 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements, et les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Or, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le certificat d’irrécouvrabilité établi le 22 août 2024, aux termes duquel le commissaire de justice indique ne pas pouvoir procéder à l’exécution forcée du jugement prononcé contre la société civile immobilière CAREYES en l’absence de paiement volontaire de la débitrice et d’identification de compte bancaire à son nom permettant l’exécution forcée ou la saisie éventuelle.

En considération des préalables et vaines poursuites exercées par le créancier contre la société civile immobilière CAREYES, il y a lieu de dire bien fondées les demandes exercées par le syndicat des copropriétaires contre [F] [N], conformément à l’extrait K-bis et aux appels de fonds et non pas [F] [H], comme mentionné sur l’assignation.

Le copropriétaire sera ainsi condamné, en qualité d’associé unique de la société civile immobilière CAREYES, au paiement de la somme de 3.592,43 euros, en principal, compte arrêté au 14 août 2025, au titre d’un arriéré de charges et d’appels travaux pour la période du 2 octobre 2019 au 14 août 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, correspondant aux sommes justifiées par les appels de fonds produits aux débats.

Sur les demandes en paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 198 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au coût de mise en demeure par avocat.

Le décompte qu’elle produit comprend également le coût de l’assignation du 4 août 2023, des frais de signification du jugement et d’exécution de la décision du 9 novembre 2023, pour la somme de 834 euros.

La mise en demeure du 30 septembre 2024 sera mise à la charge du copropriétaire pour la somme de 5,75 euros, s’agissant d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Les autres sommes seront mises à la charge du copropriétaire, s’agissant des frais d’exécution de la précédente décision, inexécutée.

Ainsi, [F] [N], qui ne justifie pas s’être libéré de ses obligations, est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 4.432,18 euros, en principal, compte arrêté au 14 août 2025, au titre d’un arriéré de charges et d’appels travaux pour la période du 2 octobre 2019 au 14 août 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, frais de recouvrement inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date de présentation du courrier du 30 septembre 2024.

Il sera condamné au paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur la demande de dommages intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de certains copropriétaires à payer les charges de copropriété qui leur incombent, obligeant ainsi les autres copropriétaires à avancer ces sommes, peut certes leur causer un préjudice distinct. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de ses démarches pour faire exécuter le jugement du 9 novembre 2023, en vain. Il y a lieu de considérer qu’il justifie du préjudice dont il demande réparation. [F] [N] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 4 octobre 2024, produiront intérêts.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

[F] [N], qui succombe dans la présente instance, sera condamné aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

[F] [N] doit en outre être condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.782 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en la matière et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 4.432,18 euros, en principal, compte arrêté au 14 août 2025, au titre d’un arriéré de charges et d’appels travaux pour la période du 2 octobre 2019 au 14 août 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, frais de recouvrement inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024;

Condamne [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, à compter du 4 octobre 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], de ses autres demandes tendant à voir condamner [F] [N] à lui payer les autres sommes ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [F] [N] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation;

Condamne [F] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 1.782 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La Greffière La Présidente