TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [M]

Madame [B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10823 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNDG

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

LBP ACTIFS IMMO

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variablesous la forme SAS dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par LE CARRE A.A.R.P.I.en la personne de Maître Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L154

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [B] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10823 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNDG

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2020 à effet au 23 décembre 2019, la société LBP ACTIFS IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [L] [M] et Mme [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Bâtiment A2, RDC, porte 302, outre une cave n°4 et un parking n°75), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1122 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3173,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire, en vain.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [M] et Mme [B] [M] le 24 juin 2025.

Par assignation du 18 novembre 2025, la société LBP ACTIFS IMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [M] et Mme [B] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, écarter l’application du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles, ordonner la capitalisation des intérêts et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1247,33 euros par mois outre les charges, soit une indemnité journalière de 41 euros par jour, et jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs, solidairement,

6 620 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3330,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, solidairement,

2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens in solidum.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2026.

A cette date, la société LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 mars 2026, s’élève désormais à 12 792,45 euros.

En défense, M. [L] [M] et Mme [B] [M], qui comparaissent à l’audience, ont exposé leur situation personnelle et financière, sollicitant leur maintien dans les lieux avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et proposant de régler 300 euros en sus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS :

— Sur la recevabilité de la demande :

La société LBP ACTIFS IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Les locataires indiquent par ailleurs ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

L’action de la bailleresse est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3173,89 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de M. [L] [M] et Mme [B] [M] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant intégral avant l’audience et le bailleur s’oppose à toute suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LBP ACTIFS IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [L] [M] et Mme [B] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

— Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, M. [L] [M] et Mme [B] [M] lui devaient la somme de 12 792,45 euros.

M. [L] [M] et Mme [B] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actualisé outre les charges qui aurait été payé si le contrat s’était poursuivi, et de condamner les locataires solidairement à son paiement à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [M] et Mme [B] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société LBP ACTIFS IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 16 janvier 2020 à effet au 23 décembre 2019 entre la société LBP ACTIFS IMMO, d’une part, et M. [L] [M] et Mme [B] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Bâtiment A2, RDC, porte 302, outre une cave n°4 et un parking n°75) est résilié depuis le 20 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [M] et Mme [B] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [M] et Mme [B] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (Bâtiment A2, RDC, porte 302, outre une cave n°4 et un parking n°75) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [L] [M] et Mme [B] [M] au paiement à la société LBP ACTIFS IMMO d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [L] [M] et Mme [B] [M] à payer à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 12 792,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [L] [M] et Mme [B] [M] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet,

CONDAMNE M. [L] [M] et Mme [B] [M] in solidum à payer à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 05 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.