N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 21 JANVIER 2025

N° RG 23/01485 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IXUO

DEMANDEURS

Madame [N] [L]

née le 08 Novembre 1979 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [I] [C]

né le 08 Décembre 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [T]

né le 24 Mai 1986 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant Lieu-Dit [Adresse 5]

représenté par Maître Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [P] [D]

née le 24 Octobre 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ et F. DEVOUARD, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD, en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 16 avril 2018, monsieur [I] [C] et madame [N] [L] ont acheté un bien immobilier situé Lieu-dit [Adresse 6] à [Localité 4] à monsieur [Y] [T] et madame [P] [D], épouse [T], qui avaient eux-mêmes acquis l’immeuble suivant acte authentique du 18 juillet 2011.

Ce bien vendu était équipé d’une chaudière à granulés installée en 2008.

Le 26 février 2019, l’entreprise Touraine Ramonage est intervenue pour effectuer le ramonage du conduit de fumée de la chaudière à granulés, et a mis en exergue des non-conformités tenant à l’absence d’arrivée d’air, la présence d’un conduit horizontal, l’accumulation de suie et à l’absence de placo MO.

Se plaignant de la non-conformité de l’installation de poêle à granulés, monsieur [I] [C] et madame [N] [L] ont saisi le Juge des référés de ce Tribunal, afin qu’il ordonne l’audition de Monsieur [E] [H], gérant de l’EURL Touraine Ramonage.

Le 03 mars 2020, le Président du Tribunal Judiciaire de Tours a recueilli les déclarations sous serment de Monsieur [E] [H], gérant de l’EURL Touraine Ramonage.

Par actes d’huissier des 12 et 13 août 2020, monsieur [I] [C] et madame [N] [L] ont fait assigner les époux [D]-[T] aux fins d’obtenir la réduction du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 21 octobre 2021, le Juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 10 février 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 08 mars 2024, monsieur [I] [C] et madame [N] [L] demandent au Tribunal de :

Vu l’article 383 du Code de procédure civile,

— ordonner le rétablissement de l’affaire au rôle des audiences ;

— dire et juger les requérants recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [L] :

—  15.072,15 en réduction du prix de vente ;

—  2.995,43 au titre de l’indemnisation du préjudice financier ;

—  3.000 au titre de l’indemnisation du préjudice moral ;

Subsidiairement,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [L] :

—  15.072,15 € au titre de la reprise des désordres ;

—  2.995,43 au titre de l’indemnisation du préjudice financier ;

—  3.000 au titre de l’indemnisation du préjudice moral

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [L] 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [P] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, monsieur [Y] [T] et madame [P] [D] demandent au Tribunal de :

— débouter Madame [L] et Monsieur [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [T] et Madame [D] ;

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à payer à Monsieur [T] et Madame [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande en restitution partielle du prix de vente et les demandes indemnitaires formées par les consorts [C] [L]

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice s’étend comme un défaut nécessairement inhérent à la chose elle-même, dont l’antériorité doit être démontrée par les acquéreurs.

L’article 1644 du Code civil précise, pour sa part, que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire suppose, en ce qu’elle reste fondée sur le vice caché, que les conditions de l’article 1641 du Code civil soient remplies. Elle suppose ainsi que le vice soit caché et qu’il affecte gravement l’usage de la chose vendue.

Il appartient à l’acheteur de faire la preuve du caractère caché du vice et du défaut de la chose vendue le rendant impropre à l’usage ou affectant gravement cet usage.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties, que :

— l’installation de chauffage central par la chaudière à granulés est atteinte de non-conformité aux règles de l’art au niveau de son installation, principalement au niveau de l’évacuation de ses fumées (distances de sécurité par rapport aux éléments combustibles non respectées, coffrage du conduit de raccordement non conformes aux règles de l’art en raison de son absence de ventilation, de visibilité et d’accessibilité de ce montage ; absence de fixation du conduit de raccordement et du tubage, absence de fixation d’entrée d’air pour alimenter la chaudière à granulés, absence de verticalité du té de raccordement) (rapport, p. 9 et 10) ;

— le conduit de fumée et le conduit de raccordement, tels qu’ils se présentent, et l’absence d’entrée d’air sont de nature à provoquer des défauts de tirage naturel en cas de coupure d’électricité, puis une accumulation de fumées dans la chaudière pouvant se révéler dangereuse pour les biens et les personnes en raison d’un risque d’explosion (rapport, p.11) ;

— les non-conformités aux règles de l’art étaient existantes avant la vente, et il est certain qu’une grande partie de celles-ci existaient déjà au moment où les époux [T]/[D] ont acheté le bien immobilier avant de le revendre aux consorts [L]/[C] ;

— l’installation de chauffage est impropre à sa destination,

— la réfection à l’identique de la chaudière à granulés est impossible, car pour respecter les règles de l’art, cette chaudière devrait être déplacée devant la porte du couloir où se trouve actuellement une unité intérieure de climatisation ;

— la solution de réfection consiste à installer une chaudière à granulés parfaitement dimensionnée dans le sous-sol près du ballon tampon et à positionner des radiateurs à eau au rez-de-chaussée.

Il s’évince suffisamment de ces constatations que les défauts affectant l’installation de chauffage équipant le bien immobilier vendu aux consorts [C] [L] sont antérieurs à la vente et rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Sur la clause de garantie des vices cachés

Aux termes des dispositions de l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est de droit que sont assimilés à des vendeurs professionnels les vendeurs constructeurs ayant réalisé eux-mêmes les travaux à l’origine des vices de la chose vendue.

Les époux [T] [D] opposent aux consorts [C] [L] la clause de non garantie des vices cachés prévue dans l’acte authentique de vente du 16 avril 2018 suivant laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur en raison des vices cachés, sauf à préciser que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

La qualité de professionnelle de la construction de madame [D] ne peut toutefois pas être retenue, dans la mesure où celle-ci n’était que salariée de l’EURL SNEV, ayant réalisé des travaux de coffrage de la cheminée à granulés et qu’elle y occupait, selon le contrat de travail à durée indéterminée du 31 juillet 2016, un poste d’assistante administrative.

Par ailleurs, les travaux de rénovation auxquels les consorts [T] [D] ont procédé en 2011 et 2012 ne sont pas précisément connus par l’expert judiciaire ; celui-ci ayant relevé qu’il ne connaissait pas « l’état exact du bien et des équipements avant cet achat », avant d’indiquer que « s’il n’est pas à exclure que les travaux de rénovation aient aggravé les non-conformités » constatées, « la chaudière à granulés était déjà au même emplacement au moment du début des travaux de rénovation par les consorts [T] [D] » et « des non-conformités graves existaient déjà au moment de l’achat par les consorts [T] [D] » (rapport, p.11 et 12).

En outre, en réponse au dire des consorts [C] [L], il a confirmé que « si les travaux ont pu aggraver les non-conformités, une grande partie de celles-ci existaient déjà au moment de l’achat du bien par les consorts [T] [D] » (rapport, p.23).

Ainsi, au regard de l’antériorité, à l’acquisition de leur maison par les vendeurs, de la plupart des non-conformités graves de la chaudière et de l’absence de certitude exprimée par l’expert judiciaire quant à l’imputabilité des désordres aux travaux effectués par les époux [T] [D], la preuve n’est pas rapportée que les travaux de rénovation entrepris par les époux [T] [D] sont à l’origine des vices affectant le poêle à granulés.

En tout état de cause, les époux [T] [D] ne peuvent être assimilés à des vendeurs constructeurs ayant eux-mêmes réalisé les travaux à l’origine des vices de l’immeuble vendu, puisqu’ils ont fait appel à une société pour effectuer ces travaux et qu’il n’est pas démontré qu’ils se soient impliqués techniquement dans la réalisation de ces travaux,

Il est encore soutenu, pour écarter la clause de non garantie des vices cachés, que les époux [T] [D] avaient connaissance des vices affectant le poêle à granulés.

La preuve de cette connaissance repose sur le témoignage sous serment de monsieur [R] [H], gérant de la société Touraine Ramonage, recueilli devant le Juge des référés le 3 mars 2020.

Monsieur [R] [H] a indiqué devant ce juge avoir alerté les époux [T] [D] des non-conformités et risques de l’installation, et avoir fait apparaître « nettement », sur une facture, les non-conformités ainsi que « le risque humain du défaut d’arrivée d’air », sans pour autant être en mesure de retrouver copie de cette facture en raison d’un changement de structure.

Plus précisément, il a déclaré, sur question du juge, : « Je les ai informés du problème du poêle c’est mon habitude je le fais tout le temps. Je les ai également informés des risques comme je le fais pour tous mes clients. En fait je leur dis ce qui ne va pas pour leur faire prendre conscience, s’ils ne font rien cela ne me regarde pas. En l’espèce le problème d’arrivée d’air pouvait entraîner une intoxication au monoxyde de carbone. En ce qui concerne l’installation il y avait une accumulation de suie au niveau du conduit, la conséquence de tout cela, c’est que le poêle se mettait en sécurité régulièrement et c’est pour cela que l’on me demandait d’intervenir. C’est pour cela que les anciens propriétaires m’avaient demandé d’intervenir.

Il a également précisé que « la dernière date à laquelle je suis intervenu c’est le 16 février 2018 j’en suis sûr, mais j’étais intervenu avant c’est certain, j’ai souvenir que la dame travaillait dans une entreprise de plaquo. Je suis sûr de l’avoir avisé des non-conformités et des risques ».

S’il est apparu étonnant à l’expert judiciaire que cet entrepreneur n’ait pas pu retrouver les factures de ces interventions en 2018, alors qu’il est soumis à une obligation de conservation des documents comptables pendant une durée de 10 ans, il reste que les époux [T] [D] ne sont pas davantage en mesure de produire de copie des factures d’intervention de Monsieur [R] [H], dont ils ne contestent pourtant pas qu’il soit déjà intervenu à leur domicile pour y effectuer l’entretien de la chaudière à granulés.

Les époux [T] [D] n’établissent pas davantage qu’ils auraient remis aux consorts [C] [L] l’ensemble des factures et certificats de ramonage et d’entretien de la chaudière à granulés, à l’occasion de la visite de la maison préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, ce qui paraît d’ailleurs peu cohérent avec l’échange de sms entre les parties du 02 décembre 2018, par lequel les consorts [C] [L] demandaient à M. [T] de leur communiquer le nom de l’entreprise entretenant le poêle à granulés, en raison d’un dysfonctionnement de cet équipement et de sa mise en sécurité.

S’il est établi que les ramoneurs auxquels ont fait appel les époux [T] [D] entre 2013 et 2018 n’ont pas fait état, dans leur certificat de ramonage, des graves non-conformités du conduit de cheminée et du conduit de raccordement, qu’ils ne pouvaient pas ignorer « sauf à faire preuve de laxisme ou d’incompétence » selon l’expert judiciaire, il est non moins certain que les époux [T] [D] n’ont pas pu justifier, lors des opérations d’expertise, avoir fait procéder annuellement à des entretiens de la chaudière à granulés de bois par des professionnels présentant les qualifications nécessaires, comme ils en avaient l’obligation, et ont pris le risque d’entretenir la chaudière à granulés eux-mêmes (rapport, p.21).

Par ailleurs, il résulte des constatations de l’expert judiciaire qu’en tant qu’utilisateur de la chaudière à granulés de bois, les époux [T] [D] ne pouvaient ignorer que le système était soumis à des encrassements réguliers du conduit de raccordement des fumées par les cendres et poussières de bois brûlé et à leur accumulation dans le té du conduit de raccordement en sortie des fumées, en sorte qu’il leur était impossible, sauf à ne pas se servir de la chaudière, de passer une saison de chauffe sans devoir nettoyer le conduit de raccordement des fumées au moins 2 à 3 fois par an, « voir plus » (rapport, p.15).

Il s’en déduit que les époux [T] [D] ne pouvaient ignorer les dysfonctionnements réguliers affectant la chaudière, qui se mettait en sécurité régulièrement, ce qui explique d’ailleurs qu’ils aient demandé à l’entreprise Touraine Ramonage, en la personne de Monsieur [H], d’intervenir ; il n’est pas sans intérêt de relever, à cet égard, que dans cet échange de sms de décembre 2018, Monsieur [T] indiquait aux vendeurs que le poêle à granulés « marchait très bien » lorsqu’il occupait la maison, ce qui vient en nette contradiction avec les constatations de l’expert judiciaire sur l’encrassement régulier du conduit de raccordement des fumées.

Ainsi, alors que le témoignage de Monsieur [H] a été recueilli le 03 mars 2020 dans des conditions garantissant sa fiabilité, ses déclarations sur le fait qu’il avait informé les vendeurs de la non-conformité du poêle à granulés et plus précisément de l’absence d’arrivée d’air et des risques encourus – peu important que son témoignage soit incomplet sur la nature des désordres constatés par lui-, sont dénuées d’équivoque et elles sont corroborées par le sms du 14 juin 2019, antérieur au sms litigieux du 03 juillet 2019, par lesquels les époux [T] [D] sollicitaient de ce dernier qu’il retrouve « le bon d’intervention concernant la non-conformité du poêle à granulés ».

Il y a donc lieu de considérer que les époux [T] [D] avaient connaissance, au moment de la vente de leur maison aux consorts [C] [L], des non-conformités, du moins celles concernant l’arrivée d’air, affectant le poêle à granulés, en sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Sur les conséquences de la mise en œuvre des vices cachés

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, « Dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L’action estimatoire ouverte aux acquéreurs qui entendent conserver la chose en dépit du vice qui l’affecte a pour objet de les replacer dans la situation qui aurait été la leur si la chose n’avait pas été atteinte d’un vice caché, en sorte que l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent une réduction du prix correspondant aux travaux de remplacement de la chaudière.

Ces travaux ont été évalués par l’expert judiciaire à la somme de 14.000 euros TTC, sans qu’il y a lieu de tenir compte des devis du 13 avril 2022 et du 16 avril 2022 produits par les consorts [C] [L] pour solliciter la somme de 15.072,15 euros, qui n’ont pas été soumis à l’expert judiciaire et comportent la dépose/repose d’une cloison non prévue par l’expert judiciaire.

Les époux [T] [D] sont donc condamnés à payer aux consorts [T] [D] la somme de 14.000 euros TTC, au titre de restitution partielle du prix de vente correspondant au coût des travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire.

Sur les demandes indemnitaires

En application des dispositions de l’article 1645 du Code civil, le vendeur professionnel, réputé connaître les vices de la chose, est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur dont il doit réparer intégralement le préjudice subi

La mauvaise foi des époux [T] [D] ayant été retenue, ils seront condamnés à indemniser les consorts [C] [L] du préjudice financier résultant du surcoût énergétique induit par le recours à des convecteurs électriques au cours de l’hiver 2018/2019, complété ensuite par la mise en œuvre d’une pompe à chaleur air/air réversible pour les hivers suivants.

Ce surcoût a été évalué par l’expert judiciaire, à la somme de 596,55 euros TTC pour l’hiver 2019/2020, à celle 621,48 euros TTC pour l’hiver 2020/2021 et a minima à celle de 700 euros par hiver pour les saisons hivernales 2021/2022 et 2022/2023, soit un total de 2.618,03 euros, somme à laquelle les époux [T] [D] seront condamnés in solidum.

Ils seront également condamnés à prendre en charge le coût de l’installation de chauffage provisoire mise en œuvre en mai 2019 pour le coût dûment justifié de 377,40 euros.

Enfin, les consorts [C] [L] ont également subi un préjudice moral lié aux tracas inhérents à la nécessité d’engager la présente procédure pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices, qui sera réparé par l’allocation de la somme de 800 euros.

2. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [C] [L] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, les époux [T] [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parties perdantes, les époux [T] [D] seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, l’exécution provisoire de droit sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Condamne in solidum monsieur [Y] [T] et madame [P] [D] à payer à monsieur [I] [C] et à madame [N] [L] les sommes de :

14.000 euros au titre de la réduction du prix de vente

2.995,43 euros au titre du préjudice financier

800 euros au titre du préjudice moral

Condamne in solidum monsieur [Y] [T] et madame [P] [D] à payer à monsieur [I] [C] et à madame [N] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum à monsieur [Y] [T] et madame [P] [D], épouse [T] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Écarte l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU