MINUTE N° : 25/00163

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03890

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. BOIS FARRAULT

ET :

[C] [R] [X]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à SCI BOIS FARRAULT

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. BOIS FARRAULT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [V] [T]

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [R] [X]

né le 05 Avril 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/3890

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 10 février 2021, Monsieur [T] [V] a donné à bail à Monsieur [C] [R] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 344 € et 36 € de provisions pour charges.

Invoquant des loyers impayés, la SCI BOIS FARRAULT (constituée depuis le 19 janvier 2024) a fait signifier à Monsieur [C] [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 23 avril 2024, demeuré infructueux. Ce même commandement requiert de Monsieur [C] [R] [X] qu’il justifie de l’occupation du logement et produise sous un mois un justificatif d’assurance.

La SCI BOIS FARRAULT a ainsi fait assigner Monsieur [C] [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 22 août 2024 pour voir :

— constater la résiliaiton du bail par acquisition de la clause résolutoire ; à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] [X] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [C] [R] [X] à payer :

— la somme de 3 315 € correspondant aux loyers et charges impayés de février 2023 à août 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

— une somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [C] [R] [X] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SCI BOIS FARRAULT, représentée par Monsieur [T] [V], maintient ses demandes. Il indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 3 894 €, que Monsieur [C] [R] [X] a repris le paiement du loyer à sa sortie de détention et qu’il est informé du départ du locataire en avril 2025. Il précise qu’aucun justificatif d’assurance ne lui a été transmis.

Bien que régulièrement assigné par commissaire de justice par acte remis à personne, Monsieur [C] [R] [X] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne comporte aucune information, Monsieur [C] [R] [X] n’ayant pas donné suite à la proposition de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 février 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 23 avril 2024 pour un montant en principal de 2 695 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 894,64 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 684,64 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur [C] [R] [X] sera ainsi condamné à verser à la SCI BOIS FARRAULT la somme de 3 210 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer et de justifier d’une assurance délivré par acte de commissaire de justice le 23 avril 2024 portant sur la somme en principal de 2 695 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 894,64 €.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [C] [R] [X] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 10 février 2021 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

L’article 7g) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de justifier d’une assurance par remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. La résiliation du contrat de bail ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement en date du 23 avril 2024 fait obligation à Monsieur [F] [X] de justifier d’une assurance. Celui-ci n’a produit aucune attestation de son assureur.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’absence de Monsieur [C] [R] [X] à l’audience n’a pas permis de disposer d’informations concernant sa situation financière.

Il ne pourra lui être octroyé de délais de paiement et son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [R] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024 causant ainsi

un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les sommes qu’il a dû engager pour la présente procédure. Monsieur [F] [X] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [C] [R] [X] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2021 entre Monsieur [C] [R] [X] et SCI BOIS FARRAULT concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 24 mai 2024 ;

Condamne Monsieur [C] [R] [X] à payer à la SCI BOIS FARRAULT la somme de 3 210 € (TROIS MILLE DEUX CENT DIX EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 janvier 2025 ;

Dit que Monsieur [C] [R] [X] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [C] [R] [X] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [C] [R] [X], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [C] [R] [X] à payer à la SCI BOIS FARRAULT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [C] [R] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [C] [R] [X] à verser à la SCI BOIS FARRAULT la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection