MINUTE N° : 25/00322

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/04278

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[J] [P]

ET :

[Z] [O]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [P]

né le 17 Juillet 1956 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [O]

née le 25 Juillet 2002 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 9 octobre 2023, M. [J] [P] a donné à bail à Mme [Z] [O], un bien immobilier située à [Adresse 6]), pour un loyer mensuel principal de 549 euros outre 232 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et l’absence de justification d’une assurance locative, M. [J] [P] a fait signifier, le 5 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, signalé la situation à la CCAPEX le 6 juin 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 4 septembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance au 6 juillet 2024 ou défaut de paiement au 6 août 2024,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [O] devenue sans droit ni titre;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 3.660 € arrêtée au 6 juillet 2024 (pour défaut d’assurance), ou d’une somme de 4.392 €, arrêtée au 6 août 2024 2024 (pour défaut de paiement) ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 732,00 € à compter du I er août 2024 (pour défaut d’assurance), ou à compter I er septembre 2024 (pour défaut de paiement) et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, et une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX, les frais d’execution restant à leur charge exclusive conformément aux dispositions de l’article L. I I 1-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 13 février 2025, M.[J] [P] – représenté par son conseil – a repris les termes de son assignation, actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.588 euros, échéance du mois de février 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Mme [Z] [O] n’est ni présente ni représentée. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Mme [Z] [O] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [J] [P] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lelocatiare à l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [J] [E] produit :

— le bail conclu le 9 octobre 2023 contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et de défaut d’assurance ,

— le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 2.196,00 euros et mettant la locataire en demeure de justifier d’une assurance,

— une décompte de créance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne et de deux mois en ce qui conerne le paiment des loyers, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du chef du défaut d’assurance étaient réunies à la date du 6 juillet 2024.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [Z] [O] devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 7] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [Z] [O] qui se maintient dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [J] [P], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 732 euros.

M. [J] [E] produit à l’audience du 13 février 2025, un décompte faisant apparaître une créance de 6.588 euros comprenant l’échéance de février 2025 au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

Mme [Z] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

Mme [Z] [O] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme arrêtée au 13 février, jour de l’audience, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 732 euros pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

La charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Mme [Z] [O] sera condamnée à lui verser à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2023 entre M. [J] [P] et Mme [Z] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 juillet 2024;

CONSTATE que Mme [Z] [O] est occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à verser à M. [J] [P] la somme de 6.558 euros arrêtée au 13 février 2025, échéance de février 2025 comprise, au titre de loyers et indemnités d’occupation échus à cette date.

CONDAMNE Mme [Z] [O] à payer à M. [J] [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 732 euros pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] à verser à M. [J] [P] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,