MINUTE N° : 25/00339

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 25/00294

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[R] [F]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à Mme [F]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 31 janvier 2022 la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [R] [F], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 9]) , pour un loyer mensuel principal de 403,59 euros outre la somme de 103,77 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a saisi la CAF le 13 février 2024 de la situation, fait signifier, le 06 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 juillet 2024 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [F] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 647,91 euros visée au commandement à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 fevrier 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son conseil – maintient ses demandes, en actualisant sa créance à 1.910 euros arrêtée au 7 fevrier 2025, échéance de janvier 2025 comprise et s’oppose à des délais de paiement suspensifs. .

Mme [R] [F], présente, reconnait la dette. Elle indique verser 50 euros chaque mois en plus du loyer courant. Elle est en recherche d’emploi et perçoit 600 euros de prestations familiales. elle a une enfant de 3 ans à charge Elle ne peut faire de proposition d’apurement de la créance et ne demande pas de délais suspensifs.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture. Les ressources de Mme [F] ressortent à 994,50 euros dont 357,59 euros d’APL suspendue depuis octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, SA TOURAINE LOGEMENT produit :

— le bail conclu le 31 janvier 2022 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 647,91 euros due au 29 février 2024,

— Un décompte de créance actualisé.

En conséquence, le commandement doit être considéré comme resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

Le bailleur s’oppose à tous délais. Madame [R] [F] ne forme pas de demande de délais suspensifs et indique ne pouvoir faire de proposition pour l’apurement de l’arriéré des loyers.

Il ne peut en conséquence lui être accordeé de délais suspensifs.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [R] [F] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance au titre des loyers et indemnité d’occupation de 1.910 euros à la charge de Mme [R] [F] à la date du 7 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise).

Mme [R] [F], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend une somme de 30,08 euros (4 fois 7,62 euros) au titre des pénalités d’enquête à compter du 20 avril 2024. La créance retenue sera de 1.910 euros – 30,08 = 1879,92 euros.

Mme [R] [F] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1879,92 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2022 entre la SA TOURAINE LOGEMENT et Mme [R] [F] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à à [Localité 8] [Adresse 2] , sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONSTATE que Mme [R] [F] est occupante sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [F] de libérer ce bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [R] [F] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 1879,92 euros (échéance du mois de janvier 2025 inclus) au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 7 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [R] [F] à payer à SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers soit 431,50 euros mensuel outre les charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 8 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,