TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02158 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6XP

Minute : 25/00050

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427

C/

Monsieur [N] [K]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 Février 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Février 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 28 février 2011, la société AEDIFICAT a donné à bail à Monsieur [N] [H] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 490,46 euros, outre une provision sur charges. La SA IMMOBILIERE 3F est venue aux droits du bailleur. Il n’est pas contesté qu’il a également pris à bail un parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [N] [H] [K] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 un commandement de payer la somme de 7 073,63 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de février 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [N] [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [N] [H] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 7 073,63 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [N] [H] [K] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Appelée à l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, qui reprennent l’ensemble de ses demandes figurant dans l’acte introductif d’instance avec actualisation de la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 7 840,90 euros. Elle s’est opposée aux demandes formées par le défendeur ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que les travaux entrepris pour faire cesser un dégât des eaux n’ont duré que 15 jours de sorte que le défendeur devait bien honorer le paiement de son entier loyer alors au surplus que les travaux ont porté sur le balcon de sorte que le logement était habitable. Elle estime que la contestation soulevée par le locataire à ce titre n’est pas sérieuse.

Représenté par son conseil, Monsieur [N] [H] [K] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il a demandé au juge, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 4 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, de dire n’y avoir lieu à référé.

A titre subsidiaire il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, la fixation de la dette à la somme de 1 425,86 euros, outre l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, avec condamnation du demandeur à lui verser la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que suite à un dégât des eaux ayant rendu le logement insalubre et inhabitable, il a du quitter l’appartement du mois de septembre 2020 à juin 2021, soit pendant une durée de 9 mois de sorte qu’il n’est du aucun loyer sur cette période. Il soutient que la somme de 5 647,77 euros doit être déduite du montant de la dette réclamée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 7 073,63 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 réduisant le délai pour payer les loyers impayés n’est applicable que pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi. Aussi, il sera tenu compte d’un délai de deux mois.

Si Monsieur [N] [H] [K] soutient que les sommes réclamées dans le commandement de payer n’étaient dues que pour la somme de 1 425,86 euros, et que cette contestation est sérieuse et neutralise l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de rappeller qu’il est constant qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas moins valable pour la part de l’impayé effectivement due. Aussi, Monsieur [N] [H] [K] reconnait devoir la somme de 1 425,86 euros à la date de la délivrance du commandement.

Sur les sommes réclamées au delà de ce montant, si Monsieur [N] [H] [K] justifie par les attestations produites qu’il a été hébergé par des proches de septembre 2020 à juin 2021, il ne justifie aucunement que l’état de son appartement le rendait inhabitable. Ses seuls échanges de courriels indiquant une impossibilité d’habiter les lieux ne résultent que de ses propres déclarations, et le constat de dégât des eaux établi le 23 avril 2021 est largement postérieur à la date à laquelle il indique avoir quitté les lieux. Sa contestation quant à son exonération du paiement du loyer entre le mois de septembre 2020 et juin 2021 n’est pas sérieuse.

Aussi, la somme réclamée figurant dans le commandement est due de manière évidente et n’a pas été payée dans le délai de deux mois (seule la somme de 1 611,25 euros a été payée), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [H] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [H] [K] restait devoir la somme de 7 840,90 euros à la date du 6 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Comme il a été statué supra, la contestation relative au montant de la dette soulevée par Monsieur [N] [H] [K] n’est pas sérieuse, le bailleur justifiant au surplus que les travaux entrepris ont porté sur le balcon pendant une durée de 15 jours, ainsi qu’une journée sur les peintures pour l’embellissement d’une pièce.

Monsieur [N] [H] [K] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7 840,90 euros arrêtée au 6 janvier 2025.

Monsieur [N] [H] [K] sera également condamné au paiement à compter du 7 janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.Bien qu’il ne justifie pas de sa situation financière, il convient de relever qu’il occupe le logement depuis près de 14 ans et qu’il a la charge d’au moins un enfant. Aussi des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. En revanche compte tenu du montant de la dette et de la nécessité d’apurer celle-ci dans le délai légal de 36 mois, le montant des échéances sera fixé à 200 euros par mois.

Faute pour Monsieur [N] [H] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [H] [K] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2011 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [N] [H] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [H] [K] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse la somme de 7 840,90 euros ;

Autorisons Monsieur [N] [H] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 200 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [N] [H] [K] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [N] [H] [K] sera tenu au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 7 janvier 2025,

— qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] [K] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [N] [H] [K] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [H] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection