N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02134 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IKC4

DEMANDERESSES

S.C.I. LA VISTROUILLERE

(RCS de [Localité 12] n° 411 071 111), dont le siège social est sis [Adresse 6]

Madame [Y] [A] épouse [S]

née le 18 Novembre 1948 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

Toutes deux représentées par Maître Laurent LALOUM ALKAN de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. DOMAREMER

(RCS de [Localité 8] n° 537 668 147), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent DAVID de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

S.C.P. [X] [B] et [R] [B] Notaires associés

(RCS de [Localité 11] n° 453 835 747), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant

S.A.R.L. A.R.C.A

(RCS de [Localité 12] n° 431 289 511), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armand JAGOT-LACOUSSIERE, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par sept actes authentiques du 30 novembre 2018 reçus par Maître [X] [B], notaire, Madame [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère ont vendu à la SARL Domaremer un ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à Pernay (37230) pour un montant de 545.000 € avec une faculté de rachat et une convention d’occupation précaire. Le délai d’exercice de la faculté de rachat, fixé initialement pour une durée de 12 mois expirant le 29 novembre 2019, a été prorogé à deux reprises jusqu’au 15 août 2020 en contrepartie d’une revalorisation de l’indemnité de résiliation et de l’indemnité d’occupation.

Suivant acte instrumenté par Maître [X] [B] du 11 août 2020, la SCI La Vistrouillère et Madame [A] épouse [S] ont exercé leur faculté de rachat sur l’ensemble immobilier, moyennant le versement d’indemnités de résolution de 603.000 €.

Suivant acte authentique reçu le même jour à l’étude de Maître [T] [W], notaire, Madame [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère ont revendu l’ensemble immobilier à la SCI Hematite moyennant le prix de 675.002 €.

Par acte d’huissier du 30 mars 2022, la SCI La Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Tours la SARL Domaremer, la SCP [X] [B] et [R] [B], notaires associés, et la SARL ARCA, aux fins de voir constater le caractère usuraire de l’opération, de voir requalifier les ventes formalisées le 30 novembre 2018 en contrat de prêt pignoratif, de voir prononcer la nullité des ventes ainsi que de la vente conclue le 11 août 2020, et de les voir condamner in solidum, à l’exception de la SARL ARCA, à leur verser diverses sommes au titre du surcoût lors du rachat en 2020, des dépôts de garantie non restitués, des commissions versées, des indemnités d’occupation, des différents frais et des émoluments et frais de notaire. Enfin, elles entendent voir condamner la SARL ARCA à leur verser la somme de 25.000 € ainsi que l’ensemble des parties à leur verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a :

— constaté que le moyen tiré de la qualité et de l’intérêt pour agir soulevé par la SCP [X] et [R] [B] s’agissant de la demande de nullité des ventes avec faculté de rachat est devenu sans objet dès lors qu’il n’est plus sollicité la nullité des contrats de vente,

— renvoyé devant le juge du fond, l’examen des moyens moyens tirés de la qualité et de l’intérêt pour agir soulevés par la SCP [X] [B] et [R] [B] s’agissant de la satisfaction des conditions de requalification des ventes avec faculté de rachat en contrats de prêt pignoratif assorti d’un pacte commissoire illicite.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI la Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1659 et 1673 du code civil,

Vu les articles 1128 et 1178 du code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

— CONSTATER le caractère usuraire de l’opération,

— REQUALIFIER les ventes formalisées le 30 novembre 2018 en contrat de prêt pignoratif,

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum la société DOMAREMER et la SCP [Z] [B] et [X] [B], Notaires associés à verser à Madame [S] et la SCI La Vistrouillère la somme de 231.501,23 € au titre du préjudice subi et se décomposant de la manière suivante :

-58.000 € au titre du surcoût supporté par les requérantes lors du rachat en 2020 correspondant à la différence entre le prix de rachat (603.000 €) et le prix de vente en 2018 (545.000 €) ;

-12.000 € au titre des dépôts de garantie non restitués ;

-83.400 € au titre des commissions versées au profit des filiales de DOMAREMER ;

-44.752 € au titre des indemnités d’occupation ;

-25.992,34 € au titre des différents frais ;

-7.356,89 € au titre des émoluments et des frais de Notaires,

— CONDAMNER la société ARCA à verser à Madame [S] et la SCI La Vistrouillère somme de 25.000 € ;

— CONDAMNER in solidum, la société DOMAREMER, la SCP [Z] [B] et [X] [B], Notaires associés et la société ARCA à verser à Madame [S] et la SCI La Vistrouillère la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— DEBOUTER les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Domaremer demande au tribunal de :

Vu les articles 1659 et s. du Code civil ;

A titre principal,

— Juger irrecevables, à défaut mal fondées la SCI La Vistrouillère et [Y] [A] épouse [S] en leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société DOMARERMER.

En conséquence,

— Débouter la SCI LA VISTROUILLERE et Mme [Y] [A] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Condamner la SARL ARCA et la SCP de Notaires [R] [B] et [X] [B] à relever indemne la société DOMARERMER de toute condamnation susceptible d’être prononcée au profit de la SCI La Vistrouillère et de [Y] [A] épouse [S].

En toute hypothèse,

— Condamner in solidum la SCI La Vistrouillère et Mme [Y] [A] épouse [S] à payer à la société DOMAREMER une indemnité de procédure de 10 000 euros ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître DAVID.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCP [R] [B] et [X] [B] (la SCP [B] ) demande au tribunal de :

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 25 septembre 2025.

— Déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et en tout état de cause infondées, la SCI La Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] en leurs demandes.

— Débouter la SCI La Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] de leurs demandes à l’encontre de la SCP [B].

— Débouter la Société DOMAREMER de ses demandes à l’encontre de la SCP [B].

— Condamner in solidum la SCI La Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] à payer à la SCP [B] , une indemnité de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum la SCI La Vistrouillère et Madame [Y] [A] épouse [S] aux dépens.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile,la société ARCA demande au tribunal de :

Vu les articles 1659 et s. du Code civil,

— Juger irrecevables à défaut mal fondées la SCI La Vistrouillère et [Y] [A] épouse [S] en leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société ARCA.

En conséquence :

— Débouter la SCI La Vistrouillère et Mme [Y] [A] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

— Condamner in solidum la SCI La Vistrouillère et Mme [Y] [A] épouse [S] à payer à la société ARCA une indemnité de procédure de 10 000 euros ainsi que tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été fixée à l’audience des plaidoiries. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 9 octobre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI [Adresse 5] étaient propriétaires de différents biens à usage d’habitation et de terrains sis à Pernay ([Adresse 2]) au lieudit [Adresse 5].

Mme [Y] [A] épouse [S] et [V] [S], seuls associés de la SCI La Vistrouillère présentaient des difficultés financières liées à la souscription de divers prêts pour un total de près de 340.000€ selon déclaration du 15 octobre 2018.

Ils se sont rapprochés de la société ARCA, courtier en assurances et banques aux fins de trouver un financement et qui, en l’absence de prêteur, leur a présenté la vente à réméré.

C’est ainsi que Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère ont été amenées à conclure avec la société Domaremer sept actes authentiques de vente avec faculté de rachat par le vendeur, établis le 30 novembre 2018 par la SCP [B], notaire à Rouen, pour les biens immobiliers sis à Pernay au lieudit [Adresse 5].

Initialement les demanderesses ont sollicité la nullité des ventes conclues le 30 novembre 2018 et de celle du 11août 2020 puis en raison de la revente des immeubles à un tiers, elles indiquent désormais qu’elles invoquent l’illicéité des conventions et s’estiment donc fondées à réclamer l’indemnisation de leur préjudice.

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère font valoir que les actes de vente avec faculté de rachat doivent être requalifiés en contrat de prêt pignoratif et elles recherchent sur le fondement de l’article 1178 du code civil, la responsabilité extracontractuelle de la société Domaremer.

La société Domaremer s’oppose à cette demande qu’elle estime irrecevable et en tout cas mal fondée et ce au motif que dès lors que la nullité de la vente n’est pas encourue, les demandes de dommages et intérêts qui sont en réalité des demandes de restitution des sommes versées ne peuvent pas prospérer puisqu’il n’est pas démontré un déficit d’information des vendeurs, une vileté du prix, et enfin l’existence d’un pacte commissoire prohibé.

La vente a réméré est définie à l’article 1659 du code civil qui dispose que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »

L’article 1673 du code civil précise que « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ses obligations. »

La vente à réméré est donc conclue sous la condition résolutoire de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur.

Elle relève du régime de la vente et non du crédit de sorte que les parties disposent d’une grande liberté contractuelle et il n’existe pas de règles particulières d’ordre public qui doivent être impérativement respectées.

Toutefois, il est de droit que la vente à réméré peut être requalifiée de contrat pignoratif.

Pour établir l’existence d’un contrat pignoratif, Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère fondent leur demande sur trois indices qui sont admis par la jurisprudence à savoir :

— la vileté de prix,

— la rélocation du bien au vendeur,

— le caractère usuraire de l’opération.

Il convient d’examiner successivement ces points.

Sur la vileté de prix

Les demanderesses font valoir que l’ensemble des sept ventes à réméré ont été consenties moyennant un prix total de 545.000€ alors que la revente des immeubles s’est faite pour le prix de 675.0002€ et que l’avis de valeur du notaire, Maître [U] faisait ressortir une évaluation moyenne de 740.000€ (entre 720.000€ et 765.000€).

Le vil prix est celui qui est insuffisant ou dérisoire.

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère se fondent sur l’avis de valeur de Maître [U] du 26 juin 2018.

Il convient toutefois de relever que cette estimation est basée sur une vente amiable et un bien libre de toute occupation.

Or, il est constant et non contesté que le bien était occupé car les maisons étaient louées à des tiers.

Il y a lieu en outre de rappeler que dans les actes de vente du 30 novembre 2018, la faculté de rachat était stipulée au même prix de 545.000€ que la vente consentie à la société Domaremer.

Le prix de rachat a été successivement élevé à la somme de 585.000€ puis à 603.000€ par conventions des 29 novembre 2019 et 29 mai 2020, sur demande des vendeurs qui ont souhaité bénéficier d’un délai de rachat plus long.

En l’espèce, les demanderesses ne démontrent pas que la vente a présenté un caractère lésionnaire de sorte que la vileté de prix n’est pas établie.

Enfin, il est constant que la vente a réméré génère, du fait de la précarité de la situation de l’acheteur, une moins value par rapport à une vente ordinaire.

La seule valeur de référence est le prix du marché qui résulte de la revente des biens immobiliers le 11 août 2020 pour la somme de 675.002€.

Or, la société Domaremer a acquis les immeubles 19% moins cher et ce sans pouvoir en disposer tant que la faculté de rachat n’était pas expirée.

Dans ces conditions, la preuve de la vileté de prix n’est pas rapportée.

Sur la relocation du bien au vendeur

Il a été prévu dans les actes du 30 novembre 2018, la stipulation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois aucune disposition légale n’interdit, dans le contrat de vente à réméré, de prévoir une indemnité d’occupation à la charge des vendeurs contractuellement autorisés à laisser les biens occupés jusqu’à l’expiration du délai de rachat.

Cette indemnité d’occupation a vocation à compenser l’immobilisation du bien au détriment de l’acheteur.

En l’espèce, les demanderesses ne rapportent pas la preuve que le montant de l’indemnité prévue était excessive au regard de la valeur locative.

Il a été stipulé une indemnité d’occupation à la charge de Mme [Y] [A] épouse [S] et de la SCI la Vistrouillère d’un montant de 5470€ par mois du 1er décembre 2018 au 29 novembre 2019 et de 5.500€ par mois du 1er décembre 2020 au 11 août 2020. Toutefois en contrepartie, Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère ont continué de percevoir les loyers qui s’élevaient à la somme globale de 4000€ par mois.

Les demanderesses reconnaissent d’ailleurs dans leurs conclusions (page15) avoir perçu, au titre des loyers, entre le 1er décembre 2018 et le 11août 2020, la somme de 77.675€ de sorte que l’indemnité d’occupation réellement perçue sur la même période ressort, par différence, à la somme de 34.016,50€ soit sur une période de 20 mois, à la somme mensuelle de 1700€.

Ce montant n’est pas excessif et il est en cohérence avec la valeur locative de sorte qu’aucune fraude n’est caractérisée.

Sur le caractère usuraire de l’opération

Pour déterminer si l’opération peut présenter une telle qualification, il convient de déterminer le bénéfice réalisé par l’acheteur en cas d’exercice de la faculté de rachat.

Aucune disposition légale n’interdit aux parties à un contrat de vente à réméré de convenir d’un prix de reprise supérieur au prix initial.

Cependant la vente à réméré peut donner lieu à requalification s’il est démontré qu’elle dissimule un contrat pignoratif destiné à éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l’usure.

En l’espèce, le calcul de rentabilité présenté par les demanderesses intègre le montant de l’indemnité d’occupation.

Or, comme il a été précédemment relevé, cette indemnité compense la privation de jouissance et l’indisponibilité du bien durant la faculté de rachat accordée au vendeur.

En l’espèce, cette indemnité n’était pas excessive eu égard au montant des loyers perçus par les venderesses.

Dans ces conditions, le montant des indemnités d’occupation n’a pas à être inclus dans le calcul de rentabilité de l’opération.

Le projet des époux [S] était basé sur le fait qu’ils allaient pouvoir racheter les immeubles dans un délai d’un an.

Il ressort en effet d’un courriel du 23 octobre 2018, antérieur à la vente, que pour financer le rachat, ils ont mis en vente un terrain de 3ha700 dont 1ha400 constructible pour la réalisation d’une résidence pour seniors, qu’ils ont un investisseur pour l’achat de la totalité du terrain et qu’une proposition financière doit être faite rapidement dans les prochaines semaines ce qui permettra de racheter le réméré.

Enfin, ils évoquent la possibilité d’un prêt bancaire avec comme garantie leur maison personnelle et précisent qu’ils ont également un terrain de 8 ha qui sera rendu constructible au prochain PLU.

Il ressort de ces éléments que les époux [S] étaient des investisseurs avertis et rodés aux opérations immobilières, Mr [V] [S] étant adjoint à la commune de [Localité 9], chargé de l’urbanisme et du suivi du PLU.

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère ont intégré dans leur calcul justifiant un taux usuraire, les commissions versées aux sociétés Remeretude et Remerethique.

Or, ces sociétés ne sont pas parties à la procédure et le montant total de leurs honoraires de 83.400€TTC ressort des différents contrat conclus avec la société ARCA (pièce 6 de EMO Avocats) qui ont été approuvés et signés par Mr [V] [S] et son épouse [Y] [S].

L’intervention des sociétés Remeretude et Remerethique a notamment permis de modifier le découpage des parcelles formant l’ensemble immobilier afin de les dissocier de la résidence principale des époux [S] et d’éviter le risque des difficultés en cas de rachat partiel.

Ces honoraires qui ont été un préalable à la vente ne peuvent pas être pris en compte.

La rémunération du contrat pignoratif ne peut donc se faire qu’en comparaison du prix de vente et du prix d’achat.

Lors du contrat de vente à réméré du 30 novembre 2018, le prix de vente et la faculté de rachat ont été prévus au même prix de 545.000€.

En conséquence, l’opération ne présentait aucun caractère usuraire.

Toutefois, suivant transaction conventionnelle du 29 novembre 2019, sur demande de Mme [Y] [A] épouse [S] et de la SCI La Vistrouillère, signée en présence de leur notaire, Maître [U], la société Domaremer a accepté de proroger la faculté de rachat jusqu’au 21 mai 2020, pour leur permettre de revendre le bien et ce moyennant une indemnité de résolution portée à la somme de 585.000€.

La rémunération résultant de l’opération ressort donc à 40.000€ soit 7,34% sur une période de 18 mois et donc de 4,89% par an.

Or, le seuil de l’usure applicable aux prêts d’un montant supérieur à 6000€ était de 5,75%. Il n’était donc pas atteint.

Puis par acte reçu par Maître [B] le 29 mai 2020, la faculté de rachat a été encore prorogée jusqu’au 15 août 2020 et en contrepartie, l’indemnité de résolution a été fixée à la somme de 603.000€.

La rémunération en résultant est donc de 58.000€ (603.000€- 545.000€) soit sur 20 mois et demi soit un taux de 10,64% et donc de 6,22% par an.

Le seuil de l’usure applicable à compter du mois d’avril 2020 était, pour les prêts d’un montant supérieur à 6000€, de 5,68%.

Le dépassement du taux d’usure est donc limité à 0,54% ce qui est minime compte tenu de l’opération de refinancement complexe (en raison du nombre de ventes) choisie par Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère qui leur a permis de désintéresser l’ensemble de leurs créanciers ainsi que cela ressort du décompte de la SCP [B] (pièce13) lequel fait en outre apparaître l’existence, après paiement de tous les frais (y compris les honoraires de Remeretude, de Remetethique et de la société Arca) un solde positif de 12.335,64€ remis à Mr [V] [S] (10.000€ le 3/12/2018 et 2335,64€ le 21/12/2018).

Au regard de l’ensemble de ces développements, les ventes à réméré du 30 novembre 2018 ne peuvent pas être requalifiées en actes pignoratifs.

Par ailleurs, les demanderesses soutiennent que la vente à réméré peut être requalifiée en pacte commissoire illicite.

Elles se prévalent d’un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 24 juin 2021 n°18-19.771.

Toutefois depuis la réforme des sûretés intervenue en 2006, la prohibition du pacte commissoire est limitée à la résidence principale du débiteur.

Cela résultait de l’article 2459 du code civil (dans sa version en vigueur du 21 février 2007 au 1er janvier 2022), applicable aux ventes de vente du 30 novembre 2018 et qui disposait :

« Il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. »

Ce texte est désormais repris à l’article 2452 du code civil.

L’arrêt de la cour de cassation susvisé précise au point 7 que « la cour d’appel a énoncé à bon droit que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure. »

Ainsi le pacte commissoire n’est prohibé que lorsque la vente à réméré porte sur la résidence principale du débiteur et tel n’est pas le cas en l’espèce.

En conclusion, il ressort de l’ensemble de ces développements que Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère ne font pas la preuve de l’existence d’un acte pignoratif et il n’y a pas de pacte commissoire prohibé puisque la vente ne portait pas sur une résidence principale.

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère doivent donc être déboutées de l’ensemble de leur demande à l’encontre de la société Domaremer.

Sur la responsabilité du notaire, la SCP [B]

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère font valoir que la responsabilité du notaire peut être retenue en cas de nullité d’une vente avec faculté de rachat lorsque l’opération dissimule un contrat pignoratif assorti d’un pacte commissoire prohibé.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les ventes du 30 novembre 2018 ne peuvent pas être requalifiées en contrats pignoratifs et qu’il n’y a pas de pacte commissoire prohibé puisque les ventes ne portent pas sur une résidence principale.

Il est constant que le notaire rédacteur d’acte est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il est requis de donner forme authentique.

Or, il ressort des sept actes de vente du 30 novembre 2018, qu’ils présentent en pages 4 et 5 un exposé préalable rappelant notamment que :

« – le vendeur a été clairement informé des avantages et des contraintes du recours à la vente avec faculté de rachat ou réméré, et les avoir acceptés, notamment la diminution de prix de vente du bien découlant en particulier du fait qu’elle est affectée par la faculté de rachat réservée au vendeur sans pour autant devenir, faute de rachat, constitutive d’une lésion des sept douzièmes… »

Il est ainsi établi que le notaire, la SCP [B], a délivré aux vendeurs, Mme [Y] [A] épouse [S] et à la SCI La Vistrouillère une information complète et circonstanciée sur les modalités et les risques de l’opération.

Par ailleurs les deux actes de prorogation du 29 novembre 2019 et du 29 mai 2020 rappellent aux vendeurs les conséquences du terme de la période de rigueur de la faculté de réméré.

En l’espèce, en l’absence de preuve d’un acte illicite et d’éléments d’appréciation portés à la connaissance du notaire caractérisant des engagements manifestement disproportionnés au regard du bénéfice attendu de la vente à réméré, permettant aux vendeurs de procéder au rachat du bien vendu, le notaire, la SCP [B], n’était pas tenu d’adresser aux vendeurs une mise en garde sur l’opportunité économique de la vente envisagée.

Ainsi aucun manquement ne peut être reproché à la SCP [B].

Enfin force est de constater que les demanderesses n’ont subi aucun préjudice puisqu’elles ont apuré leurs dettes et effectué un bénéfice de 84.337,64€ (12.335,64€ +675.002€-603.000€).

Dans ces conditions, Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère doivent être déboutées de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP [B].

Sur la demande à l’encontre de la société ARCA

La société ARCA est un courtier en assurances et banques et a donc la qualité de professionnel.

Elle a présenté l’opération de vente à réméré à Mme [Y] [A] épouse [S] et à la SCI La Vistrouillère et il a été prévu une rémunération sur chacune des ventes soit la somme totale de 25.000€.

Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère soutiennent que la société ARCA n’ a effectué aucune démarche et n’a trouvé aucun organisme bancaire pour financer le rachat ni d’acquéreur de sorte qu’elles estiment que la somme de 25.000€ a été versée en pure perte.

Il ressort des pièces versées aux débats (pièce 15 des demanderesses) que Mr et Mme [S] ont accepté le 19 octobre 2018, un honoraire de conseil, pour chacune des ventes. Il a été présenté un devis avec les éléments financiers et juridiques de la vente à réméré qui leur a été proposé dont notamment les frais annexes de réméré, le dépôt de garantie pour l’indemnité d’occupation ainsi que le calcul des frais de notaire devant être dus.

Ces études financières ont nécessité un travail de la société ARCA qui a en outre sollicité la société Domaremer avec laquelle Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère ont finalement contracté.

Au titre de l’honoraire de conseil dans le domaine financier, les époux [S] ont versé à la société ARCA la somme totale de 25.000€ (soit 4000€X2+4500X2+4400+3600).

En ayant effectué une prestation de conseil dans le domaine financier pour chacune des ventes, la société ARCA a bien rempli son contrat en recherchant des solutions de financement et en délivrant une information précise et chiffrée sur l’alternative du réméré.

Les époux [S] ont par ailleurs conclu le 4 novembre 2019, avec la société ARCA un mandat de recherche de financement conférant au mandataire la mission de rechercher un établissement financier ou bancaire susceptible d’accorder au mandant un crédit immobilier d’un montant de 555.000€ et ce, moyennant un honoraire de 4800€.

Mme [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère reprochent à la société ARCA d’avoir manqué à son obligation contractuelle dès lors que postérieurement à la conclusion des ventes à réméré, le courtier n’ a pas trouvé d’organisme de crédit pour financer le rachat.

Or, il ressort du décompte ci-dessus détaillant la somme de 25.000€ qu’elle correspondait uniquement au coût de la prestation de conseil financier et que la somme de 4800€ au titre de recherche d’un financement n’a en fait jamais été supportée par les époux [S].

Il s’ensuit que ces derniers sont mal fondés à invoquer un quelconque manquement au contrat de mandat qui n’a pas été facturé et donc pas exécuté.

En conséquence Mme [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère doivent être déboutées de leur demande en paiement de la somme de 25.000€ formée à l’encontre de la société ARCA qui a bien exécuté la mission de conseil financier qui en définitive lui a seule été confiée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société Domaremer et à la SCP [B] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI La Vistrouillère seront condamnées in solidum à verser à chacun d’eux la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Enfin, il sera alloué au titre des frais irrépétibles une indemnité de 1500€ à la société ARCA.

Mme [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère seront condamnées in solidum au paiement de cette somme.

Il y a lieu d’accorder, sur leurs demandes, à Maître David et à la SCP Referens le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déboute Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre d’une part de la société Domaremer et d’autre part de la SCPJean-Blaise et [R] [B],

Déboute Mme [Y] [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère de leur demande à l’encontre de la société ARCA,

Condamne in solidum Mme [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes:

-5000€ à la société Domaremer,

-5000€ à la SCP [X] et [R] [B],

-1500€ à la société ARCA,

Condamne in solidum Mme [A] épouse [S] et la SCI la Vistrouillère aux entiers dépens,

Accorde à Maître David et à la SCP Referens le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y a avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

D. MERCIER