MINUTE N° : 25/00333

JUGEMENT

DU 05 Novembre 2025

N° RG 25/01720 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUC5

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

ET :

S.C.I. EXEC

Immatriculée au RCS de [Localité 7] N° 433 541 190

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 05 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e POUBEL substituant M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. EXEC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 3]

Représentée par M. [S] [H], gérant de la SCI

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EXEC est propriétaire des lots n°15 et n°12 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à TOURS (37).

Le 20 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI EXEC devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1429,84 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 janvier 2025 ;la somme de 257,84 € au titre des frais de mise en demeure et 700 € au titre des frais de recouvrement du syndic ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 29 janvier 2025 la somme de 1429,84 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 01er octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes selon décompte en date du 29 septembre 2025.

La SCI EXEC reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, précisant que ses difficultés financières sont liées à la défaillance d’un de ses locataires. Elle sollicite le rejet des frais et de la demande formulée au titre de l’article 700.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 07 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 29 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 533,18

Frais/diligences sollicitées 1 002,84

Autre-Intérêts 4,14

TOTAL 1 540,16

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI EXEC n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 29 septembre 2025 à hauteur de la somme de 533,18 €.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. La SCI EXEC sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 533,18 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 29 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les intérêts sollicités de 4,14€ non fondés contractuellement seront rejetés.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 175 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 127,84 € (commandement de payer/sommation de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI EXEC ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération de 700 €. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € seront accordées en conséquence.

***

La SCI EXEC sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 652,84 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal

à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 05 juillet 2022), la SCI EXEC a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 200 €.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts récents de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 13 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI EXEC sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI EXEC à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

533,18 € (CINQ CENT TRENTE-TROIS EUROS DIX-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 29 septembre 2025 ;

652,84 € (SIX CENT CINQUANTE-DEUX EUROS QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI EXEC à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Autorise la SCI EXEC à se libérer de cette dette en 13 mensualités de 100 €, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité sera augmentée du solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SCI EXEC aux dépens ;

Condamne la SCI EXEC à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD