MINUTE N° : 25/00326

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/03988

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[E] [P]

[M] [P]

ET :

[J] [D]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [E] [P]

né le 13 Octobre 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [P]

née le 26 Octobre 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

ayant pour avocat Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [D]

né le 03 Mars 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé signé électoniquement le 30 août 2022 M. [E] [P] et Mme [M] [P] ont donné à bail à M. [J] [D], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 11][Adresse 5]) [Adresse 2] comprenant une cave et un parking, pour un loyer mensuel de 530 euros avec provision sur charges de 80 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [E] [P] et Mme [M] [P] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à leur locataire le 12 juin 2024 et saisi la CCAPEX de la situation le 13 juin 2024.

Ils ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 29 août 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire – constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [D]

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.196,14 euros arrêté au 16 août 2024, 172,79 au titre des frais de commissaire de justice, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation de 634,53 mensuelle à compter de septembre 2024 , outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 février 2025, M. [E] [P] et Mme [M] [P], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2.083,01 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, signifié à étude, M. [J] [D] n’est ni présent ni représenté. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour M. [J] [D] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédation applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Les bailleurs produisent :

— Le bail conclu le 30 août 2022 contenant une clause résolutoire.Les signatures électroniques sont certifiées par la prestataire, la SAS Yousign, laquelle est certifiée conforme à la norme européenne ETSI EN 319 411-1 et inscrite sur la liste de confiance de l’agence nationale de la sécurité des systèmes d’informations. Ce bail contient une clause résolutoire.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 juin 2024 , pour la somme en principal de 2.957,17 euros.

— un décompte de créance.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Son absence et le défaut d’indication sur ses capacités à apurer la dette locative ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement suspensifs bien que le paiement du loyer courant ait été repris.

— Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [J] [D] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [E] [P] et Mme [M] [P], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, soit 652,40 euros.

M. [E] [P] et Mme [M] [P] produisent un décompte actualisé de leur créance arrêtée à 2.083,01 euros, au 13 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

M. [J] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance sera retenue après soustraction des frais de poursuites compris dans les dépens soit 302,21 euros et M. [J] [D] sera condamné à payer à M. [E] [P] et Mme [M] [P] la somme de 1.780,80 euros.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [D], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de la notification au Préfet à l’exclusion du commandment de payer délivré pour une dette déjà réglée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu l’équité, il convient de condamner M. [J] [D] à verser M. [E] [P] et Mme [M] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 30 août 2022 entre M. [E] [P] et Mme [M] [P] et M. [J] [D] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 12] [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONSTATE que M. [J] [D], est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [P] et Mme [M] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [J] [D] à verser à M. [E] [P] et Mme [M] [P] la somme de 1780,80 euros, échéance de février 2025 comprise au titre des loyers et indemnités d’occupations dûs au 5 février 2025 ;

CONDAMNE . [J] [D] à verser à M. [E] [P] et Mme [M] [P] àune indemnité mensuelle d’occupation de 652,40 euros euros, outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 6 février 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

CONDAMNE M. [J] [D], à payer à M. [E] [P] et Mme [M] [P] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,