N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

28 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04443 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMB5

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 6] BÂTIMENT A »

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 307 213 249,

dont le siège social est sis “[Adresse 7]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [B]

né le 20 Octobre 1982 à [Localité 4] (INDE),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [B] est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Le 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" a donné assignation à M. [U] [B], selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1.246,67 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 2 septembre 2024 ; la somme de 1.220 € au titre des frais de recouvrement ;la provision de 329,03 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance ;

rappeler que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 septembre 2024 la somme de 1.246,67 € ; que malgré une mise en demeure puis un commandement de payer le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]", représenté par son conseil, actualise ses demandes à la somme totale de 2.876,65 € en principal, au titre des charges et fonds de travaux échus, incluant des frais de recouvrement, le tout comptabilisé jusqu’au 4 décembre 2024.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Conformément à l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" ne justifie pas de la notification des éléments actualisés versés aux débats lors de l’audience, rien ne permettant de s’assurer que M. [B] a effectivement pu prendre connaissance en temps utile du courriel qui lui était destiné le 4 décembre 2024 puisque, au contraire, il porte l’indication “aucune notification de remise n’a été envoyé par le serveur de destination”.

En conséquence, sa demande en paiement complémentaire de sommes non visées dans l’assignation du 25 septembre 2024 sera déclarée irrecevable et ses pièces 10 et 11 seront écartées des débats..

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats :

— l’avis de mutation du lot concerné au profit de la partie défenderesse ;

— le contrat de syndic en date et à effet du 25 avril 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice courant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice courant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025;

— les appels de fonds et bilans annuels faisant apparaître les charges, les fonds travaux de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée,

— les factures de frais de recouvrement établies par le syndic à la partie défenderesse,

— l’historique du compte de copropriétaire de la partie défenderesse, arrêté au 2 septembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus, incluant des frais de recouvrement dont il découle le détail suivant:

Charges sollicitées 1246,67

Frais sollicités 1220,00

TOTAL 2466,67

Il ressort de l’ensemble de ces documents que le défendeur n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 septembre 2024 inclus à hauteur de la somme de 1244,87 € après déduction de la somme de 1,80 € intitulée “intérêts de retard” de la somme de 1.246,67 €.

M. [U] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.244,87 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 septembre 2024 lesdites sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, permettent également au syndic de solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

En l’espèce, il convient d’écarter l’ensemble des frais de recouvrement sollicités portés au débit de son compte le 2 septembre 2024 puisqu’en effet, le seul contrat de syndic produit, n’a effet qu’à compter du 01 er octobre 2024.

L’ensemble des demandes soit 1220 € (170 € de frais de mise en demeure, et 1050€ de diligences exceptionnelles facturées) sera rejeté.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) »

Par commandement de payer en date du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" a mis en demeure celui-ci de régler les charges de copropriété et fonds travaux impayés dans un délai maximum de trente jours.

Ces actes n’ont pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [U] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 329,03 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour le 4ème trimestre 2024 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [B] sera tenu aux dépens.

En revance, M. [U] [B] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE M. [U] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.244,87 € (MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE EUROS QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 2 septembre 2024 inclus ;

329,03 € (TROIS CENT VINGT-NEUF EUROS TROIS CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges et travaux pour le 4ème trimestre 2024 ;

lesdites sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD