MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 24 Février 2025

N° RC 24/04865

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURS HABITAT

ET :

[U] [D]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 24 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [D]

né le 03 Décembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 08 juin 2012, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 8] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [U] [D] et Madame [I] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 299,81 euros outre des provisions sur charges.

Par avenant du 12 juillet 2016, l’OPH [Localité 8] HABITAT a pris acte de ce que Madame [I] [O] avait quitté les lieux et retenu Monsieur [U] [D] comme unique locataire.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] HABITAT a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 1 838,01 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, remis à l’étude, l’OPH [Localité 8] HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater acquise ladite clause résolutoire;

— Subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués;

— Dire qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique, si besoin est;

— Condamner le requis au paiement d’une somme de 2 711,10 euros au titre des loyers impayés;

— Condamner le requis, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail;

— Condamner le requis à payer la somme de 500 euros au titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner le requis au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 16 avril 2024.L’affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 8] HABITAT, représentée par son conseil, et Monsieur [U] [D] s’accordent sur des délais de paiement à raison du versement mensuel de la somme de 300 euros. Le bailleur actualise le montant de la dette à la somme de 3 651,01 euros, étant précisé que la somme de 1 391,60 euros constitue une dette gelée durant 24 mois selon les mesures imposées par la commission de surendettement de l'[Localité 6]-ET-[Localité 7] à compter du 2 novembre 2023 et pendant une durée de 2 ans. L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT maintient le surplus de ses prétentions.

Monsieur [U] [D] reconnait la dette et précise être désormais en capacité de régler son loyer chaque mois. Il explique avoir rencontré des difficultés avec son ancien employeur et être demeuré 6 mois sans emploi. Depuis, il indique être titulaire d’un contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de

4 500 euros. Il ajoute qu’il souhaite se maintenir dans le logement jusqu’à apurement de la dette.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour le locataire d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 10 avril 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail conclu le 08 juin 2012 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6.5 qui stipule qu’en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement apelés, le contrat de bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 838,01 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 600 euros étant intervenu le 24 janvier 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de pénalité et d’huissier non justifiés, la somme de 3 574,81 euros à la date du 14 novembre 2024.

Il convient de déduire de cette somme celle de 1 391,60 euros en ce qu’elle fait l’objet d’un moratoire de 24 mois, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6]-et-[Localité 7] à compter du 02 novembre 2023.

Monsieur [U] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnait par ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser au bailleur la somme de 2 183,21 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] est célibataire. Il est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée et déclare des revenus d’environ 4 500 euros. Il s’engage à apurer sa dette locative par des versements mensuels de 300 euros et souhaite se maintenir dans le domicile jusqu’à apurement de celle-ci.

Il ressort du décompte produit qu’il a repris le paiement des loyers courants depuis janvier 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties à l’audience, le locataire sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [D] , partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 08 juin 2012 relatif au logement n°85 situé [Adresse 3] à [Localité 9] est acquise au 28 janvier 2024;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommée [Localité 8] HABITAT, la somme de DEUX MILLE CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES (2 183,21 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 14 novembre 2024;

AUTORISE Monsieur [U] [D] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de SOIXANTE EUROS (60 €) chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITATpuisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [D] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

CONDAMNE Monsieur Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection