N° RG 24/00002 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYF3

N° RG 24/00002 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYF3

Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à M^e DANGEL

par LRAR à M^e SAINSARD

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 17 Janvier 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Commune d'[Localité 17], représentée par son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Carole SAINSARD, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Thiébault DANGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [B] [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Thiébault DANGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [G] [N]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Thiébault DANGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

en présence de :

Mme [K] [C],

Inspectrice des Finances Publiques,

désignée par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du [Localité 18] Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

N° RG 24/00002 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYF3

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 22 Novembre 2024

avons rendu le jugement suivant :

M. [B] [N], M. [G] [N] et Mme [U] [N] sont propriétaire de parcelles à [Localité 17] inscrites au livre foncier section AD n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une superficie totale de 153,53 ares.

Les parcelles sont des bandes rectangulaires étroites, constituées de terre agricole, les parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] étant encadrées au sud par une piste cyclable et toutes les parcelles au nord par un chemin rural. Les parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13] sont contiguës, de même que les parcelles n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8].

Elles sont situées dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC Europe) créé en 2001 par la commune d'[Localité 17], une première tranche ayant été réalisée en 2003-2004.

Par un arrêté préfectoral du 5 octobre 2020, les travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la [Adresse 23] ont été déclarés d’utilité publique et les parcelles figurant sur l’état parcellaire ont été déclarées cessibles au profit de la commune d'[Localité 17].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 16 avril 2021 au profit de la commune d'[Localité 17].

La commune d'[Localité 17] a notifié le 13 janvier 2024 ses offres d’indemnisation aux consorts [N].

Les consorts [N] ont refusé l’offre et formé une contre-proposition par lettre recommandée datée du 20 février 2024 réceptionnée par la commune d'[Localité 17] le 21 février 2024.

Par un mémoire en fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation daté du 25 avril 2024, transmis par courrier daté du 6 mai 2024 et enrôlé le 15 mai 2024 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la commune d’Erstein a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation due.

Par une ordonnance rendue le 28 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 9 septembre 2024.

La commune d'[Localité 17] demande, par conclusions du 30 septembre 2024, de fixer l’indemnité globale d’expropriation à un montant de 1 051 863 €, soit :

— indemnité principale pour les parcelles en zone 1AUZ : 880 200 €

— indemnité principale pour les parcelles en zone UB : 75 130 €

— indemnité de remploi : 95 533 €.

La commune d'[Localité 17] fait essentiellement valoir que les terrains sont classés principalement en zone 1AUZ et accessoirement en zone UB du plan local d’urbanisme (PLU) à la date de référence du 15 mars 2016, que les terrains en zone UB sont des terrains à bâtir, que les terrains en zone 1AUZ ne peuvent quant à eux être qualifiés de terrains à bâtir, qu’ils ne sont pas desservis ou insuffisamment par les différents réseaux mais que leur situation privilégiée justifie une évaluation plus favorable que pour des terrains agricoles.

Les consorts [N], par des « conclusions en réponse et récapitulatives 1 » datées du 5 novembre 2024, demandent de déclarer la saisine du tribunal par la commune d’Erstein irrecevable et, à défaut, de fixer l’indemnité globale due à la somme de 4 742 250 € en réparation des préjudices causés par la mesure d’expropriation soit :

— indemnité principale des parcelles en zone UB : 204 900 €

— indemnité principale pour les parcelles en zone 1AUZ : 4 107 600 €

— indemnité de remploi : 429 750 €.

Ils font valoir en premier lieu qu’il n’est pas justifié d’une autorisation donnée par la commune pour autoriser le maire à saisir le juge de l’expropriation.

Ils exposent principalement sur le montant de l’indemnité sollicitée que l’ensemble des parcelles doit être qualifié de terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, les terrains en zone UB étant à urbaniser, mais également 1AUZ en ce qu’il s’agit d’une zone ouverte à l’urbanisation, et desservie par les réseaux.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la commune d'[Localité 17] n’a pas tenu compte de la situation privilégiée des parcelles pour élaborer son offre.

Par des conclusions datées du 13 août 2024, le commissaire du Gouvernement propose :

— indemnité principale : 1 120 790 €

— indemnité de remploi : 113 079 €.

A l’audience du 22 novembre 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité de la demande de la commune d'[Localité 17] :

La commune d'[Localité 17] justifie que par une délibération du 25 septembre 2023, le conseil municipal de la ville d'[Localité 17] a autorisé le maire à soumettre au juge de l’expropriation les offres d’indemnisation dues aux propriétaires expropriés, dont les consorts [N], telles qu’elles résultent des avis délivrés par le service du domaine.

La demande de la commune d'[Localité 17] sera en conséquence déclarée recevable.

II – Sur l’indemnité :

1 – Sur les principes du droit de l’expropriation :

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Sur les dates de référence :

La consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, s’il résulte de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, il est constant que, par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 22-14.163).

Le bien est estimé à la date de la décision de première instance, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité, soit à la date du jugement.

En l’espèce, les parcelles doivent être évaluées à la date du présent jugement, selon leur consistance au 16 avril 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme dont la dernière modification (15 février 2016) est devenue opposable le 15 mars 2016 conformément aux conclusions concordantes de la commune d'[Localité 17] et des consorts [N] sur ce point, les parcelles étant situées dans une ZAC soumise au droit de préemption urbain.

3 – Sur la consistance du bien :

Les parcelles sont toutes des parcelles cultivées. Elles sont des bandes rectangulaires traversantes, du chemin rural jusqu’à l'[Adresse 14] pour les parcelles n°[Cadastre 4] à [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et du chemin rural jusqu’à une parcelle appartenant à la commune d'[Localité 17] pour les parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Les parcelles ont toutes accès à la voie publique.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

4 – Sur la qualification et la composition des biens :

L’article L.322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

S’agissant des réseaux, il est constant que lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En cas de parcelles en situation privilégiée, parcelles ayant un emplacement favorable, le juge de l’expropriation peut attribuer auxdites parcelles expropriées une plus-value par rapport à des terrains standard de même catégorie.

Sur la composition des biens :

En l’espèce, les parcelles sont des terres agricoles cultivées.

Au regard du PLU à la date de référence, les parcelles n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sont intégralement situées en zone 1AUZ et les parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], en partie en zone UB (chacune pour 6% de sa superficie) et en partie en zone 1AUZ (94%).

Selon les éléments concordants des parties, la superficie totale des parcelles est de 153,53 ares.

Si la commune d'[Localité 17] et les consorts [N] reprennent un découpage en zone IAUZ de 146,70 ares et en zone UB de 6,836 ares, il sera retenu les superficies résultant du site Géofoncier utilisé par le Commissaire du gouvernement, soit 146,33 ares en zone 1UAZ répartis sur les parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et 7,20 ares en zone UB répartis sur les parcelles n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Sur la qualification des biens :

La zone UB est définie comme une zone urbaine dans laquelle la capacité des équipements existants ou en cours de réalisation permet d’admettre immédiatement des constructions ; elle correspond aux extensions des centres anciens d'[Localité 17] et du quartier de Krafft.

La commune d'[Localité 17] qualifie, comme les consorts [N], les parcelles en zone UB comme des terrains à bâtir.

Il sera en conséquence retenu que les terrains en zone UB sont des terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

S’agissant de la zone 1AUZ, en premier lieu, l’article R.151-20 du code de l’urbanisme dispose « les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

La zone 1AUZ correspond, aux termes du PLU de la ville d'[Localité 17] à des secteurs à caractère naturel ou agricole de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ; elle est destinée à accueillir principalement des constructions à destination d’habitat, ainsi que les constructions, les installations, les équipements collectifs et les activités qui sont compatibles avec le caractère de la zone, dans le cadre de la ZAC Europe à l’entrée ouest d'[Localité 17].

Parmi les conditions d’urbanisation de la zone 1AUZ, le PLU prévoit que l’urbanisation de chaque secteur de la zone ne peut être réalisée que dans le cadre d’une opération d’aménagement, que chaque opération doit être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation définies pour son secteur d’implantation, que l’urbanisation par tranches successives ne pourra être autorisée que si le projet est compatible avec l’aménagement cohérent de chacun des secteurs conformément aux orientations d’aménagement et de programmation, que le terrain d’opération doit être directement raccordable aux réseaux d’eau, d’assainissement, de voirie et d’électricité

Sur les réseaux, s’agissant en l’espèce de la [Adresse 24], et donc d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

La ZAC Europe a été initiée en 2000, une première tranche a été réalisée en 2003/2004 et la présente procédure s’inscrit dans le cadre de la poursuite de cette opération.

Des réseaux et des éléments d’équipements primaires ont ainsi été mis en place.

Si la notice explicative du dossier de la DUP précise que ces réseaux et équipements « ont d’ores et déjà été mis en place à l’échelle de l’ensemble de l’opération d’aménagement projetée » (page 35/82) il y est également mentionné que parmi ces éléments, un poste de transformation a été mis en place en frange arrière de la zone permettant de couvrir « une partie des besoins ».

La partie « caractéristiques des ouvrages les plus importants » de la DUP fait état en pages 6 et 7 des travaux à réaliser sur les réseaux, soit :

— assainissement : évacuation des eaux usées gravitairement par la pose d’un collecteur à raccorder au réseau unitaire existant dans la voie nord et évacuation des eaux pluviales de voirie gravitairement par la pose d’un collecteur qui les recueillera et les enverra vers les noues paysagères, évitant un rejet dans le réseau unitaire existant,

— alimentation en eau potable par raccordements sur les réseaux existants avenue de la gare et dans la voie nord, et pose de nouveaux poteaux d’incendie pour la défense incendie,

— nouveau réseau d’électricité : raccordement à l’existant [Adresse 21] et [Adresse 14] avec possible nouveau poste de transformation dans la zone ouest qui en est dépourvue contrairement à la zone est,

— gaz : étude évoquée sur la pertinence d’une extension du réseau existant [Adresse 21] et [Adresse 14].

Le plan n°3 de l’annexe sanitaire du PLU de la ville d'[Localité 17] montre une extension du réseau des eaux usées à partir du chemin rural dans la limite nord de la ZAC, d’une part, dans le prolongement de ce chemin rural et, d’autre part, à deux points du chemin rural vers les parcelles situées en zone 1AUZ.

Ces éléments démontrent que si des réseaux existent, ils sont insuffisants au regard de la [Adresse 23], une extension du réseau des eaux usées et non un simple raccordement au réseau existant étant nécessaire, de même que l’installation de collecteurs et la mise en place d’un nouveau transformateur pour ce qui est du réseau d’électricité.

Sur ce point, si ce nouveau transformateur est mentionné comme possible (partie « caractéristiques des ouvrages les plus importants » de la DUP), la notice explicative du dossier de la DUP précise que le poste de transformation existant mis en place en frange arrière de la zone ne permet de couvrir qu’une partie des besoins et envisage un nouveau poste de transformation.

Il sera en conséquence jugé que les parcelles situées en zone 1AUZ n’ont pas le caractère de terrains à bâtir.

Les parcelles situées dans la zone 1AUZ se trouvent en zone privilégiée compte tenu de leur emplacement particulièrement favorable, à l’entrée de la ville d'[Localité 17], à proximité de la gare et de l’avenue de la gare et ses équipements tels que la piste cyclable, dans un contexte où peu de terrains permettent de créer des logements neufs.

Ainsi, les parcelles seront qualifiées de terrains en situation privilégiée.

5 – Sur la détermination des indemnités :

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Les parties utilisent la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Il y a lieu d’évaluer les parcelles en tenant compte des qualifications retenues.

S’agissant des parcelles en zone UB, la commune d'[Localité 17] retient une valeur de 11 000 €/are, se référant à l’avis du domaine du 14 septembre 2023.

Les consorts [N] demandent l’application d’un prix de 30 000 €/are en se référant à des annonces de vente de terrains qu’elle produit. Ils précisent que si un abattement devait être pratiqué, il ne pourrait l’être que sur la valeur vénale obtenue par comparaison des prix du marché.

Le Commissaire du gouvernement se réfère aux actes notariés de ventes de terrains sur la commune d'[Localité 17] pour les années 2020 à 2024.

En premier lieu, si la commune d'[Localité 17] indique avoir trouvé des accords avec des propriétaires de terrains situés dans la ZAC Europe pour une surface de 88,67 ares sur un total de 458,09 ares au prix proposé aux consorts [N], d’une part, elle n’en rapporte pas la preuve, ne produisant pas les actes de vente correspondant et, d’autre part, elle n’en tire aucune conséquence, notamment au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, n’alléguant par ailleurs pas que les conditions de cette disposition seraient remplies.

En second lieu, si les consorts [N] produisent des annonces de vente de terrains situés pour l’essentiel en zone UB sur la commune d'[Localité 17] et alentour, ces simples annonces, dont les prix affichés, incluant par ailleurs des frais d’agence immobilière, peuvent être négociés, ne constituent pas des termes de comparaison pertinents, seules des ventes définitivement conclues pouvant être prises en compte dans la détermination de la valeur du terrain.

Il sera au surplus et en tout état de cause relevé qu’aucune annonce produite, pour un terrain non viabilisé, affiche un prix de 30 000 € de l’are, le terrain situé à [Localité 22] d’une superficie de 3,35 ares est un terrain viabilisé et aucun élément n’est renseigné sur le montant des frais d’agence sur le prix annoncé de 100 500 €.

Enfin, selon les termes de comparaison collationnés par le pôle d’évaluation des domaines, dix actes de vente ont été recensés sur la commune d'[Localité 17] du 28 septembre 2020 au 22 mai 2024, le prix de l’are variant de 18 349 € à 34 593 €, pour une moyenne située à 27 442 €.

Plus précisément, quatre actes concernent des terrains en zone UB pour un prix de 22 222 € à 32 258 €/are, soit une moyenne de 26 572 €/are.

Il sera retenu une valeur de 27 000 €/are ; les parcelles sont cependant de fait inconstructibles en raison de leurs dimensions et des contraintes urbanistiques.

Cette incidence sera prise en compte par un abattement effectué sur la valeur théorique du terrain.

Cet abattement sera fixé à 50% de sorte qu’il sera retenu une valeur de 13 500 €/are, soit une valeur de 97 200 € pour l’ensemble des parcelles en zone UB.

En ce qui concerne les parcelles en zone 1AUZ, la commune d'[Localité 17] retient une valeur de 6 000 €/are, se référant à l’avis du domaine du 14 septembre 2023.

Les consorts [N], citant l’attestation d’une agence immobilière et un article de presse sur l’acquisition par la commune d'[Localité 17] d’un terrain en zone 1AUZ de 5,5 ares au prix de 175 000 €, demande que l’indemnité soit fixée au prix de 28 000 €/are.

Le Commissaire de gouvernement, pour proposer un prix de 7 000 €/are, se fonde sur des actes notariés portant sur des terrains en zone 1AU de 2022 à 2024.

Si les consorts [N] produisent une estimation d’une agence immobilière du 30 mars 2023 portant sur la « valeur vénale de terrains à [Localité 17] » à hauteur de 28 000 à 30 000 €/are, cette estimation a un caractère vague quant aux parcelles concernées, étant rappelé que les parcelles qui sont l’objet de la procédure sont situées à divers endroits et ne sont pas toutes contiguës.

En ce qui concerne l’article de presse faisant état de la préemption par la commune d'[Localité 17] d’un terrain en zone 1AU de 5,5 ares pour un prix de de 150 000 € (hors frais d’acte), soit 29 090 €/are, cette valeur apparaît largement supérieure aux ventes enregistrées plus récemment, entre le 11 août 2022 et le 26 octobre 2023, et collationnées par le Commissaire du gouvernement.

Il résulte de ces vingt-quatre actes de vente collationnés que les terrains sont situés dans des villages ([Localité 19], [Localité 20], [Localité 15]) dont le nombre d’habitants est inférieur à celui d'[Localité 17] et qui disposent de moins de commerces et services. Les prix sont compris entre 4 754 € et 8 728 € ht/are, soit un prix moyen de 6 368 €.

Compte tenu de la situation privilégiée des parcelles, la valeur des parcelles en zone IAUZ sera fixée à 9 000 €/are, soit une somme totale de 1 316 970 €.

L’indemnité de dépossession sera dès lors fixée, pour l’ensemble des parcelles à la somme de 1 414 170 €.

Par ailleurs, selon l’article R.322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

L’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 1 414 170 €.

Elle est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15% pour la tranche de 5 001 € à 15 000 € et 10% au-delà, soit une somme totale de 142 417 € (1 000 + 1 500 + 139 917).

III – Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Il sera jugé que la commune d'[Localité 17] supporte les dépens en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer aux consorts [N] une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la commune d'[Localité 17] est condamnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 9 septembre 2024 ;

Juge la demande de la Commune d'[Localité 17] recevable ;

Fixe à 1 556 587 €, l’indemnité totale d’éviction due par la commune d'[Localité 17] à M. [B] [N], M. [G] [N] et Mme [U] [N] dans le cadre de l’opération d’expropriation des parcelles situées à [Localité 17], inscrites au livre foncier section AD n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9];

Précise que la somme de 1 556 587 € se décompose de la manière suivante :

—  1 414 170 € à titre d’indemnité de dépossession,

—  142 417 €, à titre d’indemnité de remploi,

Condamne la commune d'[Localité 17] aux dépens ;

Condamne la commune d'[Localité 17] à payer à M. [B] [N], M. [G] [N] et Mme [U] [N] une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs prétentions pour le surplus ;

Le greffier Le juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ