MINUTE N° : 25/00853

JUGEMENT

DU 24 Septembre 2025

N° RC 23/02553

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[K] [T]

[O] [X]

ET :

S.A.R.L. SAFIM

S.A.R.L. LA CENTRALE IMMOBILIERE

Débats à l’audience du 19 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e MORIN

copie le :

à M^e KOLBE

à M^e BERBIGIER

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 24 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [T]

né le 08 Octobre 1964 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Madame [O] [X]

née le 09 Juin 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e VAZ

D’une Part ;

ET :

S.A.R.L. SAFIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.A.R.L. LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 août 2016, Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] ont pris à bail – par l’intermédiaire de l’agence immobilière ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE intervenant pour la SARL SAFIM – un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Lors d’un épisode fortement pluvieux le 11 juin 2018, le terrain a été inondé, en lien avec des travaux de voierie réalisés courant 2017 [Adresse 8]. Un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle a d’ailleurs été pris le 17 septembre 2018.

A la suite de ce sinistre, des désordres sont apparus sur la maison occupée par Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T]. Ces derniers ont saisi leur bailleur qui à son tour a saisi la Ville de [Localité 9]. Les travaux réparatoires préconisés dans le cadre des expertises ont été réalisés ; La collectivité est intervenue pour pose d’une grille d’évacuation au droit du chemin d’accès de l’habitation ; la SARL SAFIM a consenti une réduction du loyer de 600 € pour le mois d’avril 2019.

Cependant, dès avril 2019, les locataires signalent que de mêmes désordres ont réapparu et se sont aggravés (fissures, manque d’étanchéité des huisseries, dysfonctionnement du portail), avec pour conséquences des déperditions importantes de chaleur et de l’humidité dans le logement ainsi qu’une impossibilité de se chauffer avec la cheminée.

Malgré plusieurs relances par les locataires auprès de la SARL SAFIM et ORPI LA CENTRALE IMMOBILILIERE pour qu’il soit procédé aux travaux nécessaires, aucune suite ne sera donnée. Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] procéderont à la résiliation de leur bail courant 2021 et feront constater par commissaire de justice le 28 octobre 2021 les désordres affectant la maison. L’état des lieux de sortie sera fait le 10 novembre 2021.

Une tentative de conciliation a fait l’objet d’un constat d’échec le 21 novembre 2022.

C’est dans ces conditions que Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] ont assigné le 20 février 2023 devant le Tribunal judiciaire de Tours la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 41 600 € en réparation de leur préjudice de jouissance paisible du 1er janvier 2020 au 10 novembre 2021,

— condamner la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 1 072,82 € en réparation de leur surconsommation d’électricité,

— condamner la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Après réorientation du dossier de la première chambre civile vers le juge des contentieux de la protection et plusieurs renvois à la demande des parties, ce dossier a été régulièrement appelé et plaidé à l’audience du 18 juin 2025.

La SARL SAFIM argumente sur la réactivité dont elle a fait preuve au regard des signalements faits et soutient que le logement ne présente pas le caractère d’indécence porté par les locataires. Par conclusions responsives déposées à l’audience, elle demande au Tribunal de :

— juger que la société SAFIM a mis à disposition un immeuble d’habitation parfaitement décent et salubre,

— qu’elle n’a pas manqué à l’obligation de mise à disposition d’un logement décent de jouissance paisible dont bénéficie le preneur d’un bail d’habitation,

— juger Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter,

— déclarer que l’action en justice intentée par Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] est abusive et les condamner à verser à la société SAFIM la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— les condamner à verser solidairement la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE, par conclusions déposées, soutient qu’il ne peut lui être opposé un manquement contractuel dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion. Elle demande ainsi au Tribunal :

— de juger que Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] ne démontrent pas l’existence d’un manquement contractuel imputable à ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE,

— de juger que Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] ne démontrent pas l’indécence du logement qu’ils allèguent,

— de juger qu’ils n’appportent pas la preuve des préjudices qu’ils indiquent avoir subis ou encore du lien causal entre eux,

— juger en conséquence que Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] échouent à établir la responsabilité de ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à payer la somme de 2000 € pour procédure abusive à ORPI CENTRALE IMMOBILIERE ainsi que la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens.

Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] soutiennent que les travaux réalisés suite aux inondations de juin 2018 n’ont pas été suffisants, que des désordres ont affecté durablement le logement qu’ils occupaient et qu’ils ont dû subir une augmentation importante de leurs dépenses d’énergie du fait de ces désordres. Ils font état des manquements de l’agence immobilière en charge de la gestion de ce logement. Par conclusions récapitulatives déposées à l’audience, Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] demandent au Tribunal, avec le bénéfice l’exécution provisoire de :

— condamner in solidum la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 29 033,33 € au titre de leur trouble de jouissance paisible du 1er janvier 2020 au 10 novembre 2021,

— condamner in solidum la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 1 072,82 € en réparation de leur surconsommation d’électricité,

— condamner in solidum la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE à leur payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE aux entiers dépens de l’instance,

— débouter la SARL SAFIM et AGENCE ORPI CENTRALE IMMOBILIERE de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions de parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du mandataire ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE

Le mandataire, en vertu de l’article 1984 du Code civil est celui qui reçoit et accepte d’une autre personne le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. L’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul. Par effet de l’article 1992 de ce même code, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1241 du Code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Il est de jurisprudence constante que le mandataire gestionnaire est tenu vers son mandant d’une obligation de moyens et non de résultat, de sorte qu’il ne saurait engager sa responsabilité tant envers son mandant qu’envers un tiers qu’en cas d’inaction fautive en lien avec le préjudice invoqué.

ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE – en qualité de mandataire – justife des moyens qu’elle a mis en oeuvre dans le cadre du mandat qui est le sien, à savoir un devoir d’information et de conseil. Elle justifie avoir informé dès le lendemain du sinistre son assureur pour qu’il soit procédé au plus vite aux travaux de réfection. Elle justifie avoir transmis toutes informations à la SARL SAFIM, ce qui n’est aucunement contesté par le mandant et ce que peut confirmer la présence du bailleur aux réunions d’expert (février 2019) ou visite directe aux locataires (mai 2021).

Les locataires n’apportent pas d’éléments pouvant éclairer un quelconque manquement commis par le mandataire,

Sur la délivrance d’un logement décent et jouissance paisible par le bailleur la société SAFIM

Selon dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail…

L’article 1720 de ce même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […], répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation […] ; qu’il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement […] de la garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécéssaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret 2002- 120 du 30 janvier 2002 pris en application de la loi sus-citée précise les caractéristiques de décence d’un logement. Il stipule ainsi notamment dans son article 2 :

— que le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau,

— il (le logement) est protégé contre les infiltrations d’air parasites…

Du rapport d’expertise amiable dressé le 7 février 2019 par THEMIS expertise pour le compte de la MAIF, il ressort les constats suivants, dressés suite au sinistre de juin 2018 :

— Pour les constats extérieurs : portail ne ferme plus suite à chevauchement des deux battants, ornières dans le chemin d’accès, pénétration des eaux sur la propriété en l’absence de ressaut au niveau de la bordure d’entrée de la voirie,

— Pour les constats intérieurs : pas de dommages constatés aux biens mobiliers, relevé non exhaustif de dommages:

— affaissement de la hotte de la cheminée du salon

— décollement d’enduit et de plinthes en pied de mur du salon, du WC et de la porte d’entrée avec légères traces de mouillé, microfissure filiforme dans le WC (carrelage)

— Fissure en plafond du salon au niveau de la grande ouverture dans le refend central

— Fissure sur les cloisons intérieures au dessus des portes de cuisine/séjour et cuisine/garage avec déformation des batis et frottement des portes

— fissuration des plaques de plâtre au niveau de la trémie de l’escalier

— légère déformation de la petite fenêtre PVC de l’escalier

Les principes réparatoires posés lors de cette expertise amiable portent les préconisations de travaux suivants :

— A charge de la collectivité : mise en oeuvre d’un caniveau à grille à la jonction entre le trottoir et la partie privative (travaux qui seront réalisés par la Ville de [Localité 9])

— A charge du propriétaire : remise en jeu du portail ; reprofilage et remise en état du chemin et reprise des dispositifs de collecte des eaux pluviales (accord donné sur ce point par Mr [C] – bailleur)

— Concernant la maison, la remise en état des parties immobilières concerne le propriétaire et son assureur. A minima, il convient de procéder à la vérification urgente du conduit de cheminée pour permettre l’utilisation de celle-ci, remise en jeu des menuiseries et remise en état des embellissements.

Par ce même document, il est préconisé une diminution de loyer jusqu’à résolution du litige, sans accord du propriétaire à ce stade.

La SAFIM produit les factures des différentes entreprises intervenantes, justifant avoir fait réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expert (travaux réalisés entre novembre 2018 et juin 2020). Une remise de 600 € sera consentie aux locataires sur le loyer d’avril 2019.

Par courrier du 9 avril 2019, une relance sera faite par la MAIF en qualité de protection juridique des locataires auprès de la SARL SAFIM concernant la patte de fixation du portail, avec relance le 22 mai 2019.

Par courrier du 15 novembre 2019, la SAFIM était interpelée par la MAIF pour aggravation des fissures, apparition de nouvelles fissures et défaut d’étanchéïté d’une porte, avec relance le 20 décembre 2019.

A défaut de réponse, par nouveau courrier en date du 6 janvier 2021, la MAIF s’adressait au mandataire pour connaitre les suites apportées aux demandes formées par Monsieur [T] et par lui-même.

Par mail en date du 7 avril 2021 adressé à Monsieur [C], Monsieur [T] le sollicite , dans le cadre d’une prospection pour trouver un nouveau logement, pour savoir s’il envisageait de vendre le bien loué, faisant part “d’un manque de force morale depuis le mois de janvier”. Ce mail n’évoque aucunement les désordres rencontrés dans le cadre de la présente location,

Après dépôt de son préavis de départ, par courrier de son assureur en date du 27 septembre 2021 et relance du 5 octobre 2021, une proposition de réglement amiable était faite au mandataire du bailleur, à savoir une prise en charge par celui-ci de la facture de surconsommation d’électricité d’un montant de 1 072,82 € ainsi que le non paiement des loyers d’octobre et novembre 2021.

Il sera répondu par ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE le 18 octobre 2021 que la SARL SAFIM n’entend pas donner suite à ces demandes, position qui ne sera pas revue malgré les derniers courriers aux fins de réglement amiable adressés par la MAIF à ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE et à la SARL SAFIM le 29 décembre 2021.

Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] feront dresser le 28 octobre 2021 un procès-verbal de constat par Maître [J], commissaire de justice. Ce procès-verbal relève des fissures, des décollements de plinthe/peintures écaillées, des passages d’air (point 9 – “Dans la buanderie, côté nord, se trouve la porte donnant accès au garage. Porte fermée, je constate la présence d’un espace de presque un centimètre entre la porte et le dormant”), une porte fenêtre qui ne ferme plus (point 1 – “lorsque le taquet supérieur est fermé il est impossible d’enclencher le taquet inférieur”). Concernant le portail, objet d’intervention spécifique de la MAIF, il est constaté “les battants fermés, ils ne sont pas de niveau”. L’ensemble de ces constats, outre le fait qu’il n’est pas attesté que ce procès-verbal ait été communiqué au bailleur, ne permet pas de conclure en l’état que ce logement ne répondrait pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

Enfin, l’état des lieux de sortie réalisé en présence des parties (les deux locataires et la SARL LCI pour le compte du bailleur) soit un état des lieux établi contradictoirement le 10 novembre 2021 porte mention au regard des désordres précédemment signalés :

— d’une micro fissure sous plinthe dans le séjour, des peintures de cette même pièce en état neuf atteste que les lieux ont été laissés en parfait état général,

— une cheminée ramonée et nettoyée en bon état,

— une porte fenêtre mal réglée pour la chambre 1 RDC

— des joints avec moisissures dans la salle de bains (étage)

— garage : traces de dégât des eaux et sol fissuré

— cloture – murs fissures façade arrière – un portail en bon état de fonctionnement

Le décompte définitif établi par ORPI porte restitution du dépôt de garantie,

Il apparait dans ces conditions que l’indécence du logement ne peut être retenue eu égard aux critères retenus pour la définir, à savoir un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.

Il ressort par ailleurs au vu de l’état constaté et signé par les parties du logement en sortie qu’il n’y a pas lieu de relever des désordres pour lesquels le propriétaire n’aurait pas fait diligence pour y remédier et pour lesquels il aurait manqué à son obligation d’entretien et de garantir la bonne jouissance du bien par les locataires.

Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] seront déboutés de leur demande au titre d’un trouble de jouissance et par voie de conséquence de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral.

Concernant le surcoût de consommation électrique de 1 072,82 €, Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] produisent les factures EDF 2020 et 2021 sans apporter d’éléments probants au regard de la consommation en unités de consommation (et non en euros) et sans qu’il soit possible de déterminer si d’autres facteurs (météorologiques , composition dans l’occupation du logement par exemple) ne soient apportés. Enfin, aucun lien de causalité ne peut sur ces seuls éléments être établis avec l’état du logement.

Sur la demande d’indemnité pour procédure abusive

Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] ont exercé les voies de recours propres à ce contentieux.

A défaut de démontrer le caractère abusif des demandes, la SARL SAFIM et ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens de la présente procédure.

Chacune des parties conservera à sa charge les frais engagés au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare les parties recevables en leurs demandes, fins et prétentions ;

Dit que ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE n’a pas manqué à ses obligations en qualité de mandataire ;

Dit que le logement ne présente pas un caractère d’indécence ;

Déboute Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] de leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral ;

Déboute Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] de leur demande en indemnisation de leur surconsommation d’électricité ;

Déboute la SARL SAFIM et ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Madame [O] [X] et Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Laisse à la charge de chacune des parties les frais prévus au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties de tout demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé à [Localité 10] le vingt quatre septembre deux mille vingt cinq et signé par la juge et la greffière susmentionnée.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,