MINUTE N° : 25/00400

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04111

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. MMC

ET :

[K] [D]

[S] [J]

[C] [J]

(caution)

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à SCI MMC

copie le :

à Mme [D]

à M. [J]

à Mme [J]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MMC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [G] [T], son gérant

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [D]

née le 24 Juillet 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparante

Monsieur [S] [J]

né le 24 Décembre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparant, représenté par Mme [D] muni d’un pouvoir

Madame [C] [J]

(caution), demeurant [Adresse 1]

non comparante, représenté par Mme [D] muni d’un pouvoir

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé non daté à effet du 3 avril 2023, la SCI MMC a donné à bail à Mme [K] [D] et M. [S] [J], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 9], pour un loyer mensuel principal payable d’avance de 750 euros outre la somme de 12 euros à titre de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, Mme [C] [D] s’est portée caution.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI MMC a fait signifier, le 24 janvier 2024, un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux, visant la clause résolutoire à Mme [K] [D] et M. [S] [J] et saisi la CCAPEX le 29 janvier 2024 de la situation.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [D] en sa qualité de caution par acte du 5 février 2024.

Par courrier du 27 mars 2024, Mme [K] [D] et M. [S] [J] ont donné congé à effet du 27 juin 2024. Rendez vous a été pris pour la réalisation de l’état des lieux sortant le 28 juin 2024. Les locataires n’ont cependant pas quitté les lieux.

La SCI MMC a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, en ce qui concerne Mme [K] [D] et M. [S] [J] et du 5 septembre en ce qui concerne Mme [C] [D], pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [D] et M. [S] [J] devenus sans droit ni titre;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme indéterminée décrite dans le “Par Ces Motifs” de l’assignation par référence à un décompte joint en pièce annexe, 505,22 euros à titre de clause pénale, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été dénoncée au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 4 septembre 2024.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 février 2025, la SCI MMC, représentée par M. [T] [G], a indiqué que les locataires avaient quittés les lieux le 27 janvier 2025 après un état des lieux contradictoire et que la demande d’expulsion était devenue sans objet.

Il a maintenu la demande en paiement à l’encontre de Mme [K] [D], de M. [S] [J] et de Mme [C] [D] en l’actualisant à la somme de 10.618,90 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayées, précisant que le dépot de garantie de 750 euros, non restitué était à déduire soit un solde restant dû de 9.868,90 euros plus une facture d’eau de 220 euros.

Mme [K] [D] présente a reconnu la dette et proposé de l’apurer par mensualités de 50 euros. Elle indique percevoir 924 euros mensuels et devoir faire face à un loyer résiduel de 339 euros par mois. Son conjoint n’aurait aucune ressources. Le bailleur a indiqué que ce montant était insuffisant mais qu’il était prêt à l’accepter si une déchéance du terme était prévue en cas de non respect de l’échéancier.

M. [J] et Mme [C] [D] n’étaient pas présents mais avaient remis un pouvoir de représentation à Mme [K] [D].

Le diagnostic social et financier est revenu au greffe et il en a été donné connaissance.

Il a été mis aux débats l’absence dans le bail de la mention de la solidarité des locataires et la limitation des obligations de la caution aux seuls loyers et l’incomplétude de l’acte de cautionnement joint à l’assignation.

La SCI MMC a été autorisée a transmettre contradictoirement l’acte de cautionnement complet en cours de délibéré et Mme [J] à transmettre la carte d’identité de Mme [C] [D] qui n’était pas jointe au pouvoir. Ces documents ont été reçus.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action initiale en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI MMC justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

La SCI MMC n’a pas maintenu la demande d’expulsion devenue sans objet mais maintenu sa demande relative à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il produit :

— le bail comprenant une clause résolutoire,

— le commandement, visant cette clause, délivré aux locataires le 24 janvier 2024 pour une créance en principal de 3.807,07 euros,

— un décompte de créance.

Il en résulte que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

— Sur les demandes de condamnations solidaires au paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation.

— Sur la solidarité des locataires.

Le bailleur demande la condamnation solidaire des locataires au paiement de l’arriéré des loyers et des indemnités d’occupation.

Cependant aucune clause de solidarité ne figure au bail. La solidarité ne se présumant pas , leur engagement contractuel au paiement des loyers est conjoint et non solidaire.

Ils seront donc condamnés conjointement au paiement de l’arriéré des loyers.

Cependant, les indemnités d’occupation ayant une nature délictuelle et non contractuelle, Mme [K] [D] et M. [S] [J], qui ont l’un et l’autre poursuivi l’occupation des locaux après la résiliation du bail en supporteront solidairement la charge.

— Sur la solidarité de la caution et l’étendue de son obligation.

Selon l’article 2288 du Code Civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Aux termes du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, “la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’avnt dernier alinéa de larticle . La bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité”.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le cautionnement signé le 16 mars 2020.

En outre, la bailleresse a fait signifier le commandement de payer à la caution le 5 février 2024, soit dans le délai de 15 jours de la signification du commandement de payer aux locataires conformément à l’article 24 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, l’acte de cautionnement signé le 16 mars 2020 reprend de façon manuscrite le seul cautionnement du montant du loyer et les conditions de sa révision ainsi que l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi précitée.

La condamnation solidaire qui sera prononcée contre Mme [C] [J] devra donc être limitée à l’arriéré des loyers au jour de l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la créance

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI MMC produit un décompte de sa créance dont il ressort qu’il était dû, au jour de l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mars 2024, la somme de 4.243,52 euros comprenant l’échéance de mars 2024, payable d’avance. Le dépot de garantie de 750 euros sera à déduire de ce montant de sorte que la dette due au titre de l’arriéré locatif sera retenue à hauteur de 4.243,52 euros – 750 euros = 3.493,52 euros.

La créance revendiquée n’est pas contestée. Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il n’est pas justifié de la facture d’eau revendiquée. Cette demande sera donc rejetée.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [K] [D] et M. [S] [J] qui se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 27 janvier 2025 et ont causé ainsi un préjudice aux bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer actualisé et de la provision sur charges soit 790,42 euros et 12 euros soit 802,42 euros

Les indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail, par effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 25 mars 2024, apparaissent au décompte du bailleur pour un montant de 5.576,38 euros.

La créance revendiquée n’est pas contestée. Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Dans la mesure où l’indemnité d’occupation est limitée au temps d’occupation, il sera déduit, en conséquence du départ des occupants le 27 janvier 2025, la somme de 103,54 euros correspondant au 4 derniers jours du mois. de sorte que la somme retenue au titre des indemnités sera de 5.576,38 euros – 103,54 euros = 5.472,84 euros.

Figure enfin dans le décompte de créance une somme de 799 euros sous la rubrique “litige.fr”

Il n’est justifié par aucune pièce de la somme 799 euros figurant sous la rubrique “litige.fr”, elle sera donc exclu de la créance.

— Sur la clause pénale.

En application de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989, applicable à l’espèce, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénaliés en cas d’infractions aux clauses du contrat.

La demande au titre de la clause pénale contractuelle, réputée non écrite, sera donc rejetée.

— Sur l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, le bailleur à fait part de son accord pour la mise en place de délai de paiement, à raison de 50 euros par mois avec clause de déchéance du terme.

Au regard du diagnostic reçu et des déclarations de Mme [D], le couple qu’elle forme avec M.[J] a de très faibles ressources à savoir 924,52 euros mensuels pour Mme [D] et une absence de revenu pour M. [J]. Ils doivent faire face aux charges de la vie courante pour une famille composée de deux adultes et trois enfants dont un loyer résiduel de 339 euros. Il semble difficile dans une telle situation d’apurer la créance dans le délai légal de trois ans.

Cependant, le bailleur ayant donné son accord, il y a lieu d’accorder les délais demandés qui seront assortis d’une clause de déchéance du terme, selon les modalités qui seront détaillées dans le dispositif. le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance du locataire entraînerala déchéance du terme.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [D] et M. [S] [J], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’ensemble des démarches qu’a dû accomplir la SCI MMC, Mme[K] [D] et M. [S] [J] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 3 avril 2023 conclu entre la SCI MMC et Mme [K] [D] et M. [S] [J] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 9], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE conjointement Mme [K] [D] et M. [S] [J] à verser à la SCI MMC la somme de trois mille quatre cent quatre vingt treize euros et cinquante deux centimes (3.493,52 euros) au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE Mme [C] [J] solidairement avec Mme [K] [D] et M. [S] [J] à verser à la SCI MMC la somme de trois mille quatre quatre vingt treize euros et cinquante deux centimes (3.493,52 euros) au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [D] et M. [S] [J] à verser à la SCI MMC la somme de cinq mille quatre cent soixante douze euros et quatre-vingt quatre centimes ( 5.472,84 euros) au titre des indemnité d’occupation dues ;

AUTORISE Mme [K] [D] et M. [S] [J] à s’acquitter de l’intégralité de ces sommes par 35 mensualités de cinquante euros (50) euros chacune et une trente sixième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT que la premiere mensualité devra être payée le premier du mois suivant la signification du jugement et tous les premiers de chaque mois suivant ;

DIT que toute mensualité, restée impayée dix jours après sa date d’exigibilité justifiera que l’intégralité du solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [D] et M. [S] [J] à payer à la SCI MMC la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [D] et M. [S] [J] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,