RG 24/03924

MINUTE N° : 25/00126

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03924

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[H] [B]

[Y] [B]

ET :

[Z] [P]

[D] [R]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M^e GEORGES

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2018, Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Adresse 6] ([Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800,00 € hors charges et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Le 28 novembre 2022, les bailleurs ont donné leur congé à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] justifié par la reprise du logement à la date du 29 mai 2023 et un état des lieux sortant a été dressé par la SAS H2O MICHEL, commissaire de justice, en date du 27 décembre 2023 en présence des parties.

Déplorant des dégradations locatives, Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] ont fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] par acte de commissaire de justice du 27 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin de :

— débouter Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] de leurs prétentions contraires à l’assignation ;

— condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] au paiement de la somme de 3556,36 € au titre des travaux de remise en état de la maison ;

— condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] au paiementde la somme de 1500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [B] [G] et [Y], représentés par leur conseil, demandent au tibunal de débouter Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire et maintiennent, pour le reste, les termes de l’assignation.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que le logement donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] a été délivré neuf, qu’à la sortie il est constaté par commissaire de justice plusieurs dégradations justifiant la retenue du dépôt de garantie ; que la réalité de ces dégaradations est démontrée par le procès-verbal de constat d’état des lieux sortant dressé par la SA H2O MICHEL, commissaire de justice, en date du 27 décembre 2023, et les devis de réparation. En outre, ils contestent la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire formée par Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] , celle-ci n’étant pas motivée juridiquement.

En réplique, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de les déclarer recevables et fondés en leur demande, fins et conclusions ; de débouter Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] de leurs demandes, fins et conclusions, tant irrecevables que mal fondées ; de les condamner au paiement de la somme de 107,36 € au titre de la retenue illégitime du dépôt de garantie ; outre la somme de 2000,00 € au titre de sommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ; de les condamner au paiement de la somme de 2400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétetions, ils invoquent une retenue sur le dépôt de garantie au-delà du délai légal fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et justifiée par la production de devis disproportionnés. Ils contestent les dégradations locatives portant sur le lavabo de la salle de bains et sur le reprise de peinture de la porte de la chambre au motif qu’elles relèvent d’une usure normale. Concernant les autres dégradations alléguées par les bailleurs, ils font valoir que leurs demandes sont infondées. Enfin, ils font valoir que le refus des époux [B] de procéder par voie amiable dans le seul but de s’enrichir leur a causé un préjudice moral qu’il convient de réparer.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termers de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution doit intervenir dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûent justifiées, sous peine d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai. Ce délai est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, il résulte du procès verbal de constat dressé le 27 décembre 2023 par la SAS H2O MICHEL, commissaires de justice, que des dégradations non présentes à l’entrée dans les lieux sont constatées lors de la restitution des clés.

En outre, il ressort du mail du 27 janvier 2024 adressé par les époux [B] à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] et du courrier en réponse adressé par ces derniers aux bailleurs en date du 2 février 2024 qu’une somme de 692,50 € a été restituée aux locataires au titre du dépôt de garantie sur les 800,00€ versés par eux à ce titre. Les époux [B] justifient de la retenue sur le dépôt de garantie de la somme de 107,50 € en annexant au mail du 27 janvier 2024 un ticket de caisse Leroy Merlin portant sur l’achat de peinture pour un montant 47,60€ et de gazon pour un montant de 59,90 €.

Par ailleurs, les époux [B] versent aux débats un second mail en date du 7 février 2024 adressé à la SAS H2O MICHEL ainsi qu’à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] aux termes duquel il apparaît que les devis de réparation des dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux sortant portant sur la somme de 3058,86 € leur ont été communiqués.

Par conséquent, les bailleurs ont procédé à la restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois après restitution des clés le 27 décembre 2023 après déduction des sommes leur restant dues et dont ils ont justifié. En outre, l’indemnisation du bailleur n’étant pas soumise à la réalisation des travaux de réparation, la production d’une facture, qui n’est d’ailleurs exigée par aucun texte, n’est pas nécessaire.

Ainsi, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il appartient alors au preneur de démontrer que les dégradations ont eu lieues sans sa faute.

Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] versent aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 15 juin 2018 aux termes duquel il apparaît que le logement est à l’état neuf à l’exception de la trappe en placo au plafond du garage qui est abîmée et la présence de deux chevilles sur le mur de la chambre 1 et de la chambre 2.

Il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux sortant dressé le 27 décembre 2023 par la SAS H2O MICHEL, commissaire de justice, en la présence des parties que plusieurs dégradations sont constatées et portant sur :

— un impact sur la porte d’entrée formant une rayure :

Les époux [B] produisent un devis de la société SOGREMEP en date du 7 février 2024 d’un montant de 1272,00 € portant sur la préparation et le thermolaquage de la porte et comportant les étapes suivantes : dépose, démontage de la serrure et des joints, ponçage, thermolaquage, remontage de la serrure et des joints et pose de la porte.

A la sortie, il est constaté une rayure sur ladite porte qui ne constitue pas une usure normale mais une dégradation incombant aux locataires qu’il convient de réparer. Toutefois, la somme réclamée à ce titre par les époux [B] est manifestement excessive eu égard à la dégradation constatée.

Par conséquent, une somme forfaitaire de 275,00 € leur sera accordée à ce titre.

— la découpe d’un joint sur la porte fenêtre coulissante de la pièce principale :

RG 24/03924

Les époux [B] produisent un devis de la SARL [O] en date du 7 février 2024 d’un monatnt de 1044,00 € portant sur le remplacement du joint de la baie coulissante comprenant FENETREA de 2,00 m x 2.15 m, pose et dépose des coulissants, fourniture du joint et déplacement. Le devis produit n’est pas détaillé par poste de travaux et ne permet pas de différencier le tarif réclamé au titre de la fourniture et de la pose du joint seul. En outre, il apparaît que ce devis porte également sur le remplacement de la baie tel que cela résulte des écritures de Monsieur et Madame [B]. Or, ils ne justifient pas de la nécessité de procéder au remplacement complet de la baie d’autant plus qu’il résulte du procès verbal de constat dressé par la SAS H2O MICHEL, commissaire de justice, que celle-ci est en bon état.

Par conséquent, et dans la mesure où la dégradation du joint de la baie coulissante est avérée, la somme forfaitaire de 150,00 € sera accordée aux époux [B].

— des éclats sur le lavabo faïencé de la salle de bain :

Le devis de la SAS MPC37 en date du 01/08/2024 produit par les bailleurs porte sur le remplacement de la vasque pour un montant de 605,00 €.

Il apparaît que les éclats constatés ne relèvent pas d’une usurne normale et constitue une dégradation dont la responsabilité incombe aux locataires.

Ainsi, c’est à bon droit que les époux [B] réclament réparation de cette dégradation et la somme de 605,00 € leur sera accordée.

— une trace de reprise sur la porte d’accés de la chambre 2 :

Les époux [B] justifient de leur demande de réparation au titre des dégradations constatées sur la porte d’accès de la chambre 2 en versant aux débats un devis de la société LAURENS PEINTURE du 6 février 2024 d’un montant de 275,00 € portant sur le lessivage, ponçage et mise en peinture deux couches d’une face de porte. Le commissaire de justice constate dans son procès verbal de constat dressé le 27 decembre 2023 qu’une trace de reprise est visible sur la porte de la chambre 2 “en s’approchant particulièrement de la porte”.

Il en résulte qu’un défaut est constaté sur ladite porte, que ce défaut n’était pas présent à l’entrée dans les lieux, que ce défaut ne relève pas d’une usure normale du logement mais d’un défaut d’entretien et constitue, par conséquent, une dégradation quelque soit son degré de visibilité.

Par conséquent, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] seront condamnés au paiement de la somme de 275,00 € à ce titre.

— l’absence de gazon dans le jardin :

Lors de la restitution des lieux, il est constaté la présence d’une zone rectangulaire dépourvue d’herbe, le même phénomène est observé aux abords de la fosse. Les bailleurs précisent dans leurs écritures que la zone rectangulaire dépourvue d’herbe correspond à une zone où a été installé, par les locataires, un abri de jardin avec l’accord de propriétaires. Lors de la restitution des lieux, l’abri de jardin n’est plus présent laissant place à une zone dépourvue d’herbe.

Concernant l’absence d’herbe autour de la pompe de relevage, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] font valoir que l’absence d’herbe résulte d’une demande des bailleurs et produisent un mail adressé par les époux [B] le 6 décembre 2023, en vue de la réalisation de l’état des lieux sortant, leur demandant d’arracher la plantation autour de la pompe de relevage si celle-ci n’est pas de la lavande.

Aucune mention n’est portée sur l’état des lieux d’entrée concernant l’état du jardin et sur la présence de gazon. Ainsi, les locataires sont réputés l’avoir reçu en bon état d’entretien. En outre, il n’est pas contesté que ces zones étaient engazonnées à l’entrée dans les lieux.

Ainsi, si Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] justifient avoir obtenu l’accord des bailleurs pour installer un abri de jardin et arracher une plantation, ils ne démontrent pas avoir obtenu leur accord pour laisser en l’état le sol sans avoir à replanter du gazon après avoir arraché la plantation et retirer l’abri. Il en resulte que Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] n’ont pas restitué le jardin dans lequel il se trouvait à l’entrée dans les lieux.

Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] produisent un devis de la SARL GIAIA NOSTRA du 5 février 2024 d’un montant de 467,86 € portant sur la réfection du gazon sur environ 15m². Or, il résulte du mail du 17 janvier 2019 adressé aux bailleurs par les locataires et produit par eux, que l’abri de jardin installé mesure environ 6 m². Par ailleurs, il résulte des photos annexées au procès verbal de constat dressé par la SAS H2O MICHEL, commissaire de justice, que la zone dépourvue d’herbe aux abords de la pompe de relevage est d’une surface limitée. Les époux [B] n’apportent aucun élément permettant de justifier de la necéssité de semer du gazon sur une surface de 15m².

Ainsi, il leur sera accordé la somme forfaitaire de 200,00 € à ce titre.

Par conséquent, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] la somme de 1505,00 € à laquelle il convient de déduire la somme de 107,50 € au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 1397,50 €, au titre des dégradations locatives.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, out fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] réclament réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure diligentée par les époux [B] qu’il qualifie de dilatoire et abusive.

Or, une procédure abusive ne saurait être déduit de l’échec d’une conciliation et de l’exercice de leur droit d’agir en justice par les époux [B]. En outre, Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] ne démontrent ni les manoeuvres dolosives reprochées aux époux [B] ni l’existence du préjudice moral allégué. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D], perdant le procès, seront condamné à verser aux époux [B] la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, et rendu en dernier ressort ;

Déboute Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] à verser à Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] la somme de 1397,50 € (MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 107,50 € ;

Déboute Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] de leur demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] à payer à Monsieur et Madame [B] [G] et [Y] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection