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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01233 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZN2 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

N° RG 25/01233 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZN2

Minute : 2026/248

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Mahrane ABDELLAOUI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [Z] [N]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 13 décembre 2022 à effet immédiat, la société civile immobilière CHEVAIS a donné en location à Monsieur [Z] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 490 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le même jour, la SCI CHEVAIS a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, stipulant le cautionnement simple par cette dernière en sa faveur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par son locataire, au titre d’un impayé de loyer ou de dégradation locative

À compter du mois de février 2023, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a ainsi versé une somme de 2915,63 euros au titre des impayés de loyers de février 2023 à mars 2024 ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a en conséquence fait signifier à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 3 janvier 2025 pour 1845,63 euros, par suite d’un règlement de 1070 euros.

Cet acte a été remis à personne, et dénoncé à la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher qui l’a enregistré le 7 janvier 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, aux fins suivantes, selon ses dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2026 :

— Déclarer acquise la clause résolutoire inséré au bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6405,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025 sur la somme de 1845,63 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [Z] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui l’a enregistrée le 25 mars 2025.

À l’audience du 24 septembre 2025, celle du 7 janvier 2026 ayant été avancée à cette date, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5440,90 euros et maintenu l’ensemble de ses demandes.

Citée à personne, Monsieur [Z] [N] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 octobre 2025.

Par mention au dossier, les débats ont été réouverts à l’audience du 4 février 2026 pour vérification de la validité de la signature électronique du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a alors actualisé sa créance à la somme de 7219,05 euros et maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [Z] [N], avisé par lettre recommandée avec AR, et les conclusions sur réouverture des débats d’ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la prochaine date d’audience, avec dénonciation de l’avis de réouverture des débats, lui ayant été remises à personne, n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – SUR L’INTÉRÊT A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 13 décembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits et actions de la bailleresse tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 13 décembre 2022 et en expulsion de Monsieur [Z] [N].

II – SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement qui a été enregistré le 7 janvier 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 25 mars 2025.

La demande formée par la caution est donc recevable.

III – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les signatures du contrat de bail

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail 13 décembre 2022, dont il est rapporté la preuve de la régularité des signatures électroniques apposées, et son annexe, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges récupérables, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet (RESILIATION DE PLEIN DROIT page 7, annexe 4.3.2.1).

Se prévalant d’une situation d’impayé, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [Z] [N], le 3 janvier 2025 portant sur la somme en principal de 1845,63 euros au titre des loyers et charges impayés, en tout ou partie, de février 2023 à mars 2024 qu’elle avait réglée.

La clause du bail et le commandement de payer prévoient un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [Z] [N] avait donc jusqu’au 3 mars 2025 pour régler les causes du commandement de payer qu’il n’a pas réglées.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 4 mars 2025.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 3 mars 2025 et à compter du 4 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [Z] [N], occupante sans droit ni titre depuis le 4 mars 2025 cause un préjudice à la bailleresse, qui n’a pu disposer du bien à son gré, et à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, au regard des impayés qu’elle doit régler depuis le commandement de payer.

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément à la demande, et de condamner Monsieur [Z] [N] à payer lesdites indemnités qui pourront l’être entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 mars 2025 , il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative du bailleur sur la locataire et des paiements déjà réalisés par La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre est suffisamment établie par :

— Le contrat de bail du 13 décembre 2022,

— Le commandement du 3 janvier 2025,

— Les décomptes des sommes dues, détails de la créance d’ACTION LOGEMENT, attestation de paiement, quittances subrogatives et récapitulatif des montants payés, des 21 février, 20 mars, 21 mars, 21novembre, 16 décembre 2025 et 28 janvier 2026.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2026 incluse, et des paiements déjà réalisés par ACTION LOGEMENT , quittance subrogative N° 20 incluse, de 7219,05euros.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 7219,05 euros au 28 janvier 2026 et il convient de condamner Monsieur [Z] [N] à payer ladite somme avec intérêts de droit sur 1845,63 euros à compter du commandement du 3 janvier 2025 et de la présente décision pour le surplus.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [N], qui s’est vue communiquer le dernier décompte des sommes réclamées, se prive ainsi de toute contestation.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [Z] [N] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025, de l’assignation et de la signification du 6 janvier 2026.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022, entre la société civile immobilière CHEVAIS et Monsieur [Z] [N], portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 mars 2025 ;

DIT que Monsieur [Z] [N] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements, effectués par la caution à la bailleresse, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7219,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, compte arrêté au 28 janvier 2026 et à la quittance surogative N° 20, et dont la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assuré le paiement, avec intérêts de droit sur 1845,63 euros à compter du commandement du 3 janvier 2025, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer la somme de 500 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025, de la signification du 6 janvier 2026 et de l’assignation.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er avril 2026,la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,