TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 12]

JUGEMENT DU :

27 Octobre 2025

RÔLE : N° RG 23/03131 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L47V

AFFAIRE :

[C] [O] [T]

C/

[I] [W]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SELARL [Localité 15] DABOT

M^e Frédéric RACHLIN

SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ-

HABART-MELKI- BARDON- SEGOND -DESMURE -VITAL

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL [Localité 15] DABOT

M^e Frédéric RACHLIN

SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ-

HABART-MELKI- BARDON-SEGOND- DESMURE- VITAL

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Madame [C] [O] [T]

née le [Date naissance 3] 1982 à

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Monsieur [B] [Y]

né le [Date naissance 2] 1982 à

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant à l’audience par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [I] [W]

née le [Date naissance 9] 1940 à [Localité 16]

de nationalité française, demeurant [Adresse 13]

Madame [U] [X]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 14]

de nationalité française, demeurant [Adresse 10]

Madame [F] [X] épouse [A]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 14]

de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

représentées par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué et dépôt à l’audience par M^e TRAMIER

S.A.R.L. DIAGNOSTIC CONSULT, dont le siège social est sis [Adresse 11]

S.A. La Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant à l’audience par M^e Robin HANCY, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de Mme [S] [M], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 30 juin 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, et après dépôt des dossiers de plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 prorogée au 27 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

* * *

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Le 14 avril 2022, une promesse de vente a été signée par madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] en qualité de promettants et Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] en qualité de bénéficiaires, en l’étude de maître [D] [Z], notaire à [Localité 17] et portant sur une villa sise [Adresse 7], au prix de 450 000 euros, frais d’agence inclus.

La vente a été réitérée par acte authentique du 29 juin 2022 en l’étude de maître [J] [H], notaire à [Localité 17].

Suite à l’affichage d’un permis de construire délivré à la propriétaire du lot voisin et à la réalisation de nouveaux diagnostics, madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] ont fait citer madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] devant la présente juridiction par actes de commissaire de justice des 21 et 22 août 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1604 et suivants, 1137, 1178 et 1240 du code civil, madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] demandent à la juridiction de :

— condamner solidairement madame [I] [W], madame [U] [X], madame [F] [X], la société Diagnostic Consult et son assureur Allianz au paiement d’une somme de 25 079 euros au titre de la perte d’une chance de ne pas avoir pu négocier à la baisse le prix de vente du fait de la délivrance de diagnostic erronés,

— condamner solidairement madame [I] [W], madame [U] [X] et madame [F] [X] au paiement d’une somme de 35 000 euros de dommages intérêts correspondant au préjudice du fait des procédures ayant du être effectuées, des tracasseries subies, et de la perte d’une chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses du fait du permis de construire en cours,

— débouter la société DIAGNOTICS CONSULT et la société ALLIANZ de l’ensemble de leurs prétentions,

— débouter madame [I] [W], madame [U] [X] et madame [F] [X] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner solidairement madame [I] [W], madame [U] [X] et madame [F] [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— condamner solidairement la société Diagnostic Consult et son assureur Allianz au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— juger que le jugement à intervenir est compatible avec l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que Madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] ont engagé leur responsabilité contractuelle en ne respectant pas leur obligation de délivrance et de conformité lors de la vente du bien immobilier concernant le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques concernant les inondations, l’existence d’amiante dans l’immeuble et la superficie de surface habitable. Ils ajoutent que la société Diagnostics Consult a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle du fait du diagnostic erroné au titre de la présence d’amiante, des performances énergétiques, de la superficie et des risques d’inondation du bien. Ils estiment que les demanderesses ont par ailleurs commis un dol en étant informées des demandes de travaux de surélévation du bien envisagé par leur voisine pour une hauteur de 6 mètres et en ne leur révélant pas cette information.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1616 et suivants, 1641 et suivants du code civil, L 271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation, madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] demandent à la juridiction de :

— débouter monsieur [Y] et madame [T] de leurs demandes tendant à engager leur responsabilité au titre de leur obligation de délivrance et de conformité et à obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 25 079 euros,

— débouter monsieur [Y] et madame [T] de leur demande tendant à engager leur responsabilité pour réticence dolosive et à obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 35 000 de dommages et intérêts,

— débouter monsieur [Y] et madame [T] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner monsieur [Y] et madame [T] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner monsieur [Y] et madame [T] aux entiers dépens de la présente instance.

Elles soutiennent que le non respect de l’obligation de délivrance n’est pas démontré dès lors que rien n’établit que les nouveaux diagnostics produits, concernant la performance énergétique et le risque inondation, seraient plus juste que le premier. Elles ajoutent que la différence de superficie de 7 m2 ne constitue pas un manquement dès lors que la vente n’a pas été conclue en référence à une contenance, et que le second repérage d’amiante a été effectué dans le cadre de travaux destructifs contrairement au premier. Elles soulignent par ailleurs qu’étant non professionnelles de l’immobilier, elles ont vendu le bien en l’état des informations contenues dans les diagnostics annexés à l’acte de vente et alors qu’elles n’ont pas eu à connaître de sinistre en lien avec une inondation entre 1979 et 2022. Elles soutiennent aussi ne pas avoir été informées du projet de surélévation de leur voisine à l’occasion de la vente et qu’en tout état de cause aucune perte de chance indemnisable n’est établie, du fait de la pluralité des propositions d’achat, lesquelles n’auraient pas permis aux acquéreur de négocier le prix d’achat à la baisse.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1240 du code civil, la société Diagnostics Consult et la SA Allianz IARD demandent à la juridiction de :

— à titre principal : débouter madame [T] et monsieur [Y] de l’ensemble de leurs prétentions à leur encontre, à défaut de démontrer une faute de la société Diagnostics Consult,

— à titre subsidiaire : débouter madame [T] et monsieur [Y] de l’ensemble de leurs prétentions à leur encontre, à défaut de démontrer un préjudice consistant dans une perte de chance de négocier une diminution du prix d’acquisition du bien litigieux,

— à titre infiniment subsidiaire : juger qu’il devra être fait application des termes et limites du contrat d’assurance souscrit par la société Diagnostics Consult auprès de la société Allianz IARD, et notamment de la franchise de 1 000 euros,

— en tout état de cause :

— condamner madame [T] et monsieur [Y] à payer à la société Diagnostics Consult la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter madame [T] et monsieur [Y] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner madame [T] et monsieur [Y] à payer à la société Diagnostics Consult et à la société Allianz IARD la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elles soutiennent que la preuve d’une faute de la société Diagnostics Consult n’est pas rapportée, tout comme celle d’un préjudice consistant dans une perte de chance de négocier une diminution du prix d’acquisition du bien litigieux.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 février 2025 avec effet différé au 23 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur le défaut de délivrance conforme reproché aux vendeurs

Par application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 du même code définit la délivrance comme le transport de la chose vendue, conforme aux caractéristiques convenues, en la puissance et possession de l’acheteur.

Ainsi, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose, c’est-à-dire de fournir à l’acheteur un bien conforme aux prévisions contractuelles.

Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] sollicitent des dommages et intérêts suite à la vente immobilière conclue avec madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A], pour manquement s de ces derniers à leur obligation de délivrance conforme en lien avec la performance énergétique, l’état des risques concernant les inondations, la présence d’amiante et la superficie habitable, manquements contesté par les vendeurs.

Sur la question de l’amiante

Il résulte des dispositions de l’article L.1334-13 du code de la santé publique qu’ «'un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation'».

L’article R.1334-29-7 du même code dispose que: «'L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante prévu à l’article L.1334-13 est constitué :

1° Dans le cas de vente d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement: du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante(…)».

En l’espèce, les parties ont conclu le 14 avril 2022, une promesse de vente portant sur le bien litigieux réitéré par acte authentique du 29 juin 2022. Ces actes mentionnent la réalisation de diagnostics techniques , dont un diagnostic de repérage d’amiante, dont le bénéficiaire devenu acquéreur “déclare ici avoir pris connaissance , préalablement à la signature, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés”.

Il est ainsi annexé à la promesse et à l’acte définitif, un diagnostic technique réalisé le 1er avril 2022 par la société Diagnostics Consult en matière de repérage d’amiante mentionnant le fait que dans le cadre de la mission, il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

Toutefois, il est produit par Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] un diagnostic rédigé le 1er août 2022 par le cabinet Agenda Diagnostics, missionné par les demandeurs, lequel a conclu concernant le bien immobilier litigieux, au repérage de matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante dans les dalles du sol en rez de jardin de la cuisine, ainsi que sur des étagères au niveau de l’abri de jardin.

Il est précisé que l’amiante a été détectée dans les dalles suite à une analyse de prélèvements, et par la connaissance du produit par l’opérateur s’agissant des étagères.

Si ce second diagnostic ne constitue qu’un second rapport réalisé à la seule initiative de Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y],hors la présence des autres parties et ne peut suffire à lui seul à justifier de la présence d’amiante dans l’immeuble acquis, force est de constater que les constatations réalisées sont particulièrement circonstanciées alors que l’emplacement des matériaux ou produits contenant de l’amiante est expressément précisé et que les analyses réalisées en laboratoire sont annexées au rapport.

Toutefois, la promesse de vente du 14 avril 2022 et l’acte authentique de vente du 29 juin 2022 ne contiennent aucun engagement spécifique et exprès des vendeurs, de livrer un immeuble exempt d’amiante, mais fait référence aux diagnostics réalisés en la matière, lesquels vendeurs ont par ailleurs satisfait à l’obligation d’information leur incombant en ayant fait établir par un professionnel un diagnostic, annexé aux actes, dont il n’est pas démontré par les acquéreurs qu’ils aient pu ou dû en connaître l’inexactitude ni davantage qu’ils aient connu, lors de la vente, cette présence d’amiante.

En conséquence, n’est pas caractérisé un manquement de la part des vendeurs à l’obligation de délivrance, de sorte que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur la question du diagnostic de performance énergétique

Aux termes de l’article L 126-26 et suivants du code de la construction et de l’habitation “Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.”

En l’espèce, la promesse de vente et l’acte authentique des 14 avril et 29 juin 2022 signés entre les parties mentionnent la réalisation de diagnostics, dont le bénéficiaire devenu acquéreur “déclare ici avoir pris connaissance , préalablement à la signature, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés”.

S’agissant du diagnostic de performance énergétique, les actes stipulent que le diagnostic établi par la société Diagnostics Consult le 1er avril 2022 a conclu à une consommation énergétique de 207 Kwhep/m2.an et des émissions de gaz à effets de serre de 6 kg eqCO2/m2.an.

Il est ainsi annexé à la promesse et à l’acte définitif, ce diagnostic technique classant le bien litigieux dont la surface habitable est mentionnée à 118 m2 en catégorie D s’agissant de la consommation énergétique et en catégorie B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre et rappelant les valeurs précitées dans les actes, et estimant les coûts annuels d’énergie du logement entre 1490 et 2050 euros par an.

Toutefois, il est produit par Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] un diagnostic établi le 26 juillet 2022 par le cabinet Agenda Diagnostics, missionné par les demandeurs, lequel a classé le bien litigieux dont la surface habitable est estimée à 110,85 m2 en catégorie E s’agissant de la consommation énergétique correspondant à une consommation de 250 kWh/m2/an et en catégorie B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre correspondant à 8kg CO2/m2/an et a estimé les coûts annuels d’énergie du logement entre 1590 et 2210 euros par an.

Ce second diagnostic ne constitue qu’un second rapport réalisé à la seule initiative de Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] et hors la présence des autres parties et la différence de superficie ne peut suffire à elle seul à expliquer les différences de relevé de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre, le diagnostic n’étant pas un certificat de surface.

En conséquence, faute d’établir un manquement aux stipulations contractuelles relatives à la consommation énergétique et aux émissions de gaz à effet de serre, Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] ne démontrent pas un manquement de la part des vendeurs à leur obligation de délivrance, de sorte que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur la question de la surface habitable

En l’espèce, la promesse de vente et l’acte authentique des 14 avril et 29 juin 2022 signés entre les parties stipulent s’agissant de la surface habitable au paragraphe “contenance du terrain et des constructions” qu’il n’est conféré par le promettant devenu vendeur aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions.

Les acquéreurs soutiennent cependant l’existence d’une non conformité au regard de l’annonce immobilière mentionnant une superficie de 120 m2, du diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Diagnostics Consult qui mentionne une superficie de 118 m2 alors que l’attestation de surface rédigée le 26 juillet 2022 par le cabinet Agenda Diagnostics, missionné par les demandeurs, fait état d’une surface de 110,85 m2.

Il y a lieu de rappeler que le second diagnostic n’a pas été réalisé de manière contradictoire. De plus, la promesse de vente du 14 avril 2022 et l’acte authentique de vente du 29 juin 2022 ne contiennent pas d’engagement spécifique et exprès des vendeurs de livrer un immeuble contenant une surface déterminée, les stipulations écartant au contraire toute garantie de contenance de la superficie.

En conséquence, n’est pas caractérisé un manquement de la part des vendeurs à l’obligation de délivrance, de sorte que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur la question de l’état des risques contre les inondations

En l’espèce, la promesse de vente et l’acte authentique des 14 avril et 29 juin 2022 signés entre les parties stipulent dans le paragraphe relatif à l'”Etat des risques et pollutions” qu’un état est annexé ainsi qu’une absence de sinistre avec indemnisation. Il est aussi fait référence à des consultations de la base de données Géorisques relatives aux risques naturels et technologiques lesquelles ont été annexées.

L’état des risques et pollutions annexé aux actes a été réalisé par la société Diagnostics Consult le 3 avril 2022. Il mentionne que le bien est “non exposé (…) Réponses automatiques générées par le système (…) A ce jour, ce risque n’est donné qu’à titre INFORMATIF et n’est pas retranscrit dans l’imprimé officiel” s’agissant du risque inondation. Il est joint les arrêtés de catastrophes naturelles pour des faits d’inondations et de coulées de boue entre 1982 et 2021, sans que celles-ci n’aient donné lieu à un sinistre indemnisé pour le bien litigieux.

En page 2 du descriptif des risques, il est fait état de la localisation du bien dans un territoire à risque important d’inondation et il est aussi joint un mail du 29 mars 2024 émanant de l’assureur du bien immobilier faisant état d’un contrat habitation souscrit entre 1979 et 2022 sans déclaration de sinistre pour boues ou inondations.

Toutefois, il est produit par Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] un état des risques et pollutions réalisé par le cabinet Agenda Diagnostics le 26 juillet 2022 qui mentionne que le bien litigieux est concerné s’agissant du risque complémentaire d’inondation du fait de la présence d’un territoire à risque important d’inondation, d’un atlas des zones inondables et de programmes d’actions de prévention des inondations sur la commune sans plus d’informations sur l’exposition du bien, ainsi qu’en raison de zones potentiellement sujettes aux inondations de caves de faible fiabilité.

En dépit de ce rapport concernant l’état des risques, la promesse de vente du 14 avril 2022 et l’acte authentique de vente du 29 juin 2022 ne contiennent pas d’engagement spécifique et exprès des vendeurs de livrer un immeuble contenant une absence de risque d’inondation,

lesquels ont en revanche satisfait à l’obligation d’information leur incombant en ayant fait établir par un professionnel un état des risques, annexé aux actes, ainsi qu’en ayant sollicité leur assureur.

En conséquence, n’est pas caractérisé un manquement de la part des vendeurs à l’obligation de délivrance, de sorte que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur la responsabilité délictuelle concernant la SOCIÉTÉ DIAGNOSTICS CONSULT ET LA SA ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 1240 du code civil “ tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.”

En l’espèce, Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] soutiennent que la société Diagnostics Consult a commis des fautes engageant sa responsabilité et celle de son assureur la SA Allianz IARD, du fait des diagnostics erronés au titre de la présence d’amiante, des performances énergétique, de la superficie et de l’état des risques concernant les inondations.

Sur la question de l’amiante

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitat, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à l’acte authentique de vente.

L’article L. 124-3 du code des assurances permet au tiers lésé d’agir directement à l’encontre de l’ assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances “ L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.”

Il résulte des développements précédents que le bien immobilier, objet de la vente conclue entre Madame [C] [T], monsieur [B] [Y], Madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A], contenait de l’amiante, selon rapport effectué à l’initiative des acquéreurs, postérieurs à la vente, par le Cabinet Agenda Diagnostics le 26 juillet 2022, contrairement au diagnostic réalisé par la société Diagnostics Consult le 1er avril 2022 préalablement à la signature de la promesse de vente.

Ainsi, il y a lieu de déterminer si la société Diagnostics Consult, diagnostiqueur professionnel, a commis une faute en ne repérant pas la présence d’ amiante dans son rapport du 1er avril 2022.

Dans le cadre de l’établissement de son diagnostic, la société Diagnostics Consult devait respecter les dispositions légales et réglementaires du code de la santé publique selon lesquelles elle était tenue, dans le cadre d’une obligation de moyens, à une obligation d’investigation à tous les niveaux de l’habitation, avec un examen visuel des parties visibles et accessibles, ainsi que des sondages mécaniques non destructifs.

Le caractère non destructif des travaux ne se limite cependant pas à effectuer un simple contrôle visuel.

Les obligations du diagnostiqueur, impliquent qu’il ne se contente pas d’une vérification visuelle mais qu’il étende sa vérification à tout sondage qui ne serait pas destructif et qui permettrait de repérer de l’ amiante ou, à défaut, d’émettre des réserves sur des zones qui n’auraient pas pu être diagnostiquées.

En l’espèce, la société Diagnostics Consult a indiqué dans son rapport avoir visité l’ensemble des pièces de la maison, le garage, les combles non habitables, la toiture ainsi que l’abri de jardin. Il a mentionné l’absence de locaux ou partie de locaux qui n’ont pu être visités et pour lesquels des investigations complémentaires auraient été nécessaires afin de statuer sur la présence d’amiante, et n’a procédé à aucun prélèvement.

Au contraire, le cabinet Agenda Diagnostics a mentionné dans son rapport du 1er août 2022 avoir repéré des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante d’un part sur une étagère compte tenu de la connaissance de l’opérateur de la nature du produit, ainsi que sur des dalles de sol du plancher de la cuisine suite à un prélèvement qui s’est révélé positif.

Toutefois, les éléments au dossier ne permettent pas de déterminer si l’accès aux dalles était possible sans sondage destructif lors de l’intervention de la société Diagnostics Consult, ou s’il ne l’a été que suite à des travaux initiés par les acquéreurs, de sorte qu’il ne peut être retenu à l’encontre de la société Diagnostics Consult une faute dans la recherche d’amiante au niveau des dalles de sol de la cuisine.

En revanche, la société Diagnostics Consult, en qualité de professionnelle du diagnostic, a commis une faute, en ce qu’elle aurait dû repérer les composants des étagères situées dans l’abri de jardin, dont le matériau faisant partie des composants susceptibles de contenir de l’ amiante et les faire analyser, ou à tout le moins émettre des réserves sur le fait que celles-ci n’avaient pas été analysées.

En conséquence, le manquement de la société Diagnostics Consult à ses obligations est caractérisé en l’espèce de sorte que sa responsabilité délictuelle est engagée envers Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y].

S’agissant du préjudice, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Les préjudices en lien avec les manquements de la société Diagnostics Consult doivent s’analyser en termes de perte de chance pour les acquéreurs d’avoir la possibilité de négocier le prix d’achat du bien immobilier en tenant compte de la présence d’amiante dans les étagères de l’abri de jardin.

En l’espèce, au regard des matériaux concernés par la présence d’amiante qui auraient dûs être détectés par la société Diagnostics Consult et leur localisation dans une partie annexe de l’habitation, la perte de chance des acquéreurs sera justement indemnisée par l’allocation de la somme de 2 500 euros que la société diagnostics Consult et son assureur la SA ALLIANZ IARD seront condamnés in solidum à payer à Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y].

La SA ALLIANZ IARD se prévaut d’une franchise contractuelle de 1 000 euros insérée dans la police d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite par la société Diagnostics Consult qu’elle ne produit cependant pas aux débats, de sorte que la demande tendant à l’opposer à Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] sera rejetée.

Sur la question du diagnostic de performance énergétique, de la surface habitable et de l’état des risques contre les inondations

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”

En l’état des développements précédents, relatifs notamment aux contradictions entre les différents diagnostics et à leur valeur probatoire, il n’apparaît pas de faute imputable à la société Diagnostics Consults en lien avec l’établissement des diagnostics de performance énergétique, de risque inondation ni de faute relative à la surface habitable.

En conséquence, la demande de condamnation de la société Diagnostics Consults et de son assureur de ces chef sera rejetée.

Sur le dol reproché aux vendeurs

Aux termes de l’article 1137 du code civil “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive comme le dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

En l’espèce, Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] reprochent à madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] une réticence dolosive consistant dans le fait de ne pas avoir porté à leur connaissance avant conclusion de la vente, le projet de surélévation de la villa de leur voisine, ce que ces derniers contestent.

Il est établi que le 14 avril 2022, les parties ont signé une promesse de vente. Le 25 avril 2022, un permis de construire portant sur une surélévation partielle avec extension de la maison a été déposé par madame [N], voisine mitoyenne et accordé 17 juin 2022 avec affichage en mairie le jour-même, les éléments du dossier ne permettant cependant pas d’établir la date à laquelle l’affichage sur le terrain a été effectué.

La vente entre madame [C] [T], monsieur [B] [Y], madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] a quant à elle été réitérée le 29 juin 2022.

Il est par ailleurs communiqué une attestation du frère de monsieur [Y] indiquant que postérieurement à la vente, en juillet 2022, “le voisin situé au numéro 15 est venu parlé à Monsieur [Y] puis dans la discussion, il a dit qu’il faisait une extension de sa maison, il avait le projet depuis 1 ans et avait tenu au courant ces voisins, les anciens propriétaires et pour pas ce faché avec eux, il avait attendu la vente de leur maison étant donné leur lien d’amitié, pour faire le projet.”

De même, ils produisent une autre attestation émanant d’un artisan lequel explique avoir été témoin d’une discussion entre monsieur [Y] et son voisin lequel lui a indiqué que “ce serait une extension surélévation mais qu’il avait déjà discuté de ça avec les anciens propriétaires depuis longtemps car le projet était réfléchi depuis 1 an et pour ne pas s’embrouiller, par amitié, ils s’étaient mis d’accord avec eux pour attendre qu’ils vendent leur maison avant de faire le projet.”

Ainsi, en retenant volontairement des informations importantes qu’ils connaissaient, madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] ont manqué à leur obligation d’information pré-contractuelle et commis un dol, de sorte que leur responsabilité sera retenue de ce chef.

S’agissant du préjudice, il est établi que madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] ont été contraints de déposer le 28 juillet 2022, un recours gracieux à l’encontre du permis de construire de leur voisine afin d’en obtenir le retrait, puis une requête devant le tribunal administratif de Marseille aux fins d’annulation de l’arrêté octroyant le permis de construire et de rejet du recours gracieux.

Il est aussi justifié du retrait en date du 6 décembre 2022 par madame [N] de son autorisation de permis de construire, retrait prononcé par arrêté municipal du 12 décembre 2022.

Ainsi, il ne peut être retenu en l’espèce une perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses dès lors que ce préjudice était hypothétique du fait que le projet n’a pas été mené à son terme mais il sera retenu un préjudice lié aux tracasseries générées par la nécessité d’engager des procédures, lequel sera évalué à la somme de 5 000 euros à laquelle seront in solidum condamnées madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A].

Sur la demande au titre d’une procédure abusive

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce, de sorte que la demande de la société Diagnostics Consult et la SA Allianz IARD en condamnation de madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] pour procédure abusive sera rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [W] [X], madame [U] [X],t madame [F] [A], la société Diagnostics Consult et la SA Allianz IARD, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance et seront en conséquence déboutées de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que la société Diagnostics Consult et la SA Allianz IARD soient in solidum condamnées à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et que madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] soient in solidum condamnés à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société Diagnostics Consult et son assureur la SA Allianz IARD à payer à Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

REJETTE la demande de la société Diagnostics Consult et de son assureur la SA Allianz IARD tendant à se prévaloir d’une franchise contractuelle de 1 000 euros,

CONDAMNEin solidum madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] à payer à madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice,

REJETTE la demande de la société Diagnostics Consult et de son assureur la SA Allianz IARD en condamnation de Madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] au titre d’une procédure abusive,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE in solidum la société Diagnostics Consult et de son assureur la SA Allianz IARD à payer à madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] à payer à madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de madame [I] [W] [X], madame [U] [X] et madame [F] [A] en condamnation de madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société Diagnostics Consult et de son assureur la SA Allianz IARD en condamnation de madame [C] [T] et monsieur [B] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [W] [X], madame [U] [X], madame [F] [A], la société Diagnostics Consult et de son assureur la SA Allianz IARD aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT