MINUTE N° : 25/0982

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 25/00025

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°438429631

ET :

[V] [E]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°438429631, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 25 septembre 2023, la SEM LIGERIS a loué à M. [V] [E], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 235,18 euros outre 44,81 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 déposé en étude, la SEM LIGERIS a fait délivrer à M. [V] [E], un commandement de payer la somme de 636,89 euros arrêtée au 31 août 2024 au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024 de la situation.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 déposé en étude, la SEM LIGERIS a fait assigner M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande notamment sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [E] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [V] [E] à payer une indemnité d’un montant de 808,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024 outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

— condamner M. [V] [E] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 5] et [Localité 6] le 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la SEM LIGERIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 3.195,02 euros, arrêtée au 1 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Elle précise qu’aucun paiement n’a été fait depuis un an.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [V] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pas été renseigné en raison de la carence du locataire.

La SEM LIGERIS a été autorisée à produire le chemin de preuve des signatures électroniques en cours de délibéré, ce qu’elle a fait le jour même.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SEM LIGERIS justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, La SEM LIGERIS produit :

— le bail conclu le 25 septembre 2023 contenant une clause résolutoire visant un délai de deux mois, plus favorable que le délai légal, après commandement et le chemin de preuve des signatures électroniques,

— Le protocole d’accord collectif Multi’Service,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle de deux mois, signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 636,89 euros,

— Un décompte de créance actualisé au 1er septembre 2025.

Ce décompte n’enregistre qu’un seul versement du locataire de 250 euros le 24 septembre 2024. En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, M. [V] [E] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Le commandement est demeuré infructueux tant pendant le délai légal de 6 semaines que pendant le délai contractuel plus favorable de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

Le paiement des loyers courant n’a pas été repris et la situation financière du locataire est inconnue, dès lors les conditions permettant d’envisager des délais supensives ne sont pas remplies. L’expulsion sera dès lors ordonnée à défaut de déaprt volontaire des lieux.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [V] [E] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 3.195,02 euros à la charge de M. [V] [E] à la date du 1er septembre 2025 (terme du mois de août 2025 compris).

M. [V] [E] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance revendiquée comprend 91,44 euros de pénalités d’enquête dont il n’est pas justifié des conditions légales de facturation et 71,98 de frais de contentieux qui seront inclus dans les dépens. Il convient donc de déduire de la créance la somme de 163,42 euros.

M. [V] [E] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.031,60 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2023 entre la SEM LIGERIS et M. [V] [E] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [V] [E] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [E] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [V] [E] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 3.031,60 euros (échéance du mois d’août 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à La SEM LIGERIS une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,