MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 24 Février 2025

N° RC 24/01953

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Z] [B]

CHRU DE [Localité 12]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 24 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [B]

placée sous la curatelle du CHRU DE [Localité 12]

né le 10 Janvier 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

CHRU DE [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial (EPIC) VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [B] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11].

Par jugement du 17 mars 2021, Monsieur [Z] [B] a été placé sous mesure de curatelle renforcée pour une durée de 5 ans.

Par acte de commissaire de justice en date des 08 et 10 avril 2024, remis respectivement à personne et à l’étude, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [B] et le CHRU de TOURS en sa qualité de curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger que Monsieur [Z] [B] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers;Prononcer la résiliation du contrat de location signé le 28 juillet 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [I] qu’à compter de la date à intervenir Monsieur [Z] [B] deviendra occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 10] son expulsion ainsi que celle de tout occupant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est;Condamner Monsieur [Z] [B] à régler à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et provisions sur charges, soit 332,83 euros avant déduction de l’aide personnalisée au logement, à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux;Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de la sommation;Déclarer le jugement à intervenir opposable au C.H.R.U. de [Localité 12] en sa qualité de curateur de Monsieur [Z] [I] que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

A cette audience, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, a déposé ses pièces et maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation.

Monsieur [Z] [B] et le C.H.R.U. de [Localité 12] en sa qualité de curateur, régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

Aux termes des dispositions combinées des articles 1217 et 1224 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le bail signé entre les parties le 28 juillet 2021 rappelle dans le titre II des conditions générales intitulé “Usage des lieux – Bruit” que le locataire s’engage “à disposer paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. En conséquence, tous actes d’ivrognerie, de violence, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entraîner la résiliation du bail.

De même, il est fait interdiction au locataire de tout acte pouvant nuire à la tranquilité ou à la sécurité des voisins, en application de la réglementation locale. Vous devez veiller à ne pas incommoder vos voisins, notamment par l’usage d’appareils HIFI, radio, télévision ou autres instruments. [ …]

A défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de trouble de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera prononcée par le juge compétent.”

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats:

— des déclarations de troubles du voisinage en dates des 26 septembre 2022, 08 et 23 juin 2023, 22 décembre 2023, 22 janvier, 09 avril, 28 mai et 23 septembre 2024 rédigées par deux locataires (Mesdames [U] et [O]) aux termes desquelles Monsieur [Z] [B] empêche le sommeil des résidents en mettant de la musique très forte de jour comme de nuit durant plusieurs heures, en invitant des individus en pleine nuit qui klaxonent sur le parking, font du tapage et fument dans les parties communes, dansent et crient dans son appartement;

— un courrier en date du 05 février 2022 adressé à Monsieur [Z] [B] par le responsable du service médiation et tranquilité lui rappelant le règlement d’habitation sur l’usage paisible des lieux;

— deux rencontres avec Monsieur [K], chargé de médiation, les 28 mars et 07 juin 2023 afin de lui rappeler la “charte du mieux vivre ensemble” puis les clauses de rupture de bail et une mise en demeure de cesser les troubles;

— un courrier en date du 08 juin 2023 du service médiation et tranquilité lui enjoignant de mettre fin aux troubles persistants de voisinage sous peine de procédure de résiliation judiciaire du bail;

— une sommation d’avoir à faire cesser les troubles de voisinage par commissaire de justice du 25 juillet 2023 visant le “Titre II” des conditions générales du bail intitulé “Usage paisible – Bruit”

— un ultime courrier du 23 octobre 2024 du service médiation et tranquilité visant des troubles de voisinages persistants malgré une procédure en résiliation pour troubles du voisinage déjà engagée.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [Z] [B] cause des nuisances principalement sonores par de la musique à un fort volume à toute heure et durant plusieurs heures la nuit ainsi que du tapage occasionné par les visites qu’il reçoit de nuit, troublant ainsi particulièrement la tranquilité et le sommeil des résidents. Ces troubles sont répétitifs et persistants, en témoignent les treize déclarations de troubles du voisinage effectuées entre septembre 2022 et septembre 2024. Par ailleurs, il ressort de la présente procédure que deux courriers du service médiation et tranquilité, une médiation et une mise en demeure par le chargé de médiation et une sommation de faire cesser les troubles par voie de commissaire de justice sont demeurés sans effet sur son comportement dès lors qu’il était de nouveau destinataire d’un courrier pour des causes identiques le 23 octobre 2024, soit moins d’un mois avant la présente audience.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que Monsieur [Z] [B] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation de son bail et son expulsion.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

En application de l’article 1240 du Code civil, le locataire peut être condamné pour tout préjudice causé au bailleur par une occupation sans droit ni titre.

Jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [Z] [B], il convient de prévoir le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le préjudice causé à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT par l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter de la présente décision prononçant la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer augmenté de la provision pour charges.

L’assignation de la présente procédure ayant été délivrée tant à Monsieur [Z] [B] qu’au C.H.R.U de [Localité 12] en sa qualité de curateur de l’intéressé, elle est régulière et il n’y a pas lieu de déclarer le présent jugement opposable au curateur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [B], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2021 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [Z] [B] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11] à compter de la présente décision ;

DIT Monsieur [Z] [B] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [B] de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 11] et d’avoir restitué les clefs, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Z] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens en ceux compris le coût de la sommation du 25 juillet 2023;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8]-ET-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection