TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHA

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES,59[Adresse 1],

représentée par le Cabinet PAUTONNIER et Associés, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque L0159

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 17 octobre 2018 la société ANTIN RÉSIDENCES a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un appartement à usage d’habitation (9ème étage, appartement n°1921) situé [Adresse 4] ([Adresse 6]) pour un loyer mensuel de 335,90 euros outre 74,79 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024 la société ANTIN RÉSIDENCES a fait délivrer à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de

3 029,60 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 la société ANTIN RÉSIDENCES a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix aux frais et risques du défendeur,

— condamner Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 3 433,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024 terme du mois de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers et charges à échoir jusqu’à la résiliation du bail, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société ANTIN RÉSIDENCES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 479,62 euros selon décompte produit en cours de délibéré. Elle a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [Z], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant sa dette de façon échelonnée, expliquant vivre seul et percevoir 1 100 euros par mois d’allocations chômage.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ANTIN RÉSIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu à effet du 17 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2024 pour la somme en principal de

3 029,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois suivant la signification du commandement (seule une somme de 600 euros a été réglée dans ce délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ANTIN RÉSIDENCES produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [J] [Z] reste lui devoir la somme de 2 479,62 euros à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [J] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de

2 479,62 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 029,60 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 404,32 euros (3 433,92 euros -3 029,60 euros) à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [J] [Z] sera également condamné au paiement à compter du 1er février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 514,35 euros.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] a repris le règlement du loyer courant et la société ANTIN RÉSIDENCES a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [J] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [J] [Z] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [Z], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ANTIN RÉSIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2018 entre la société ANTIN RÉSIDENCES et Monsieur [J] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation (9ème étage, appartement n° 1921) situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 7 octobre 2024,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à la société ANTIN RÉSIDENCES la somme de 2 479,62 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 029,60 euros à compter du 6 août 2024 et sur la somme de 404,32 euros à compter du 23 octobre 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2024,

AUTORISE Monsieur [J] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 69 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

RAPPELLE à Monsieur [J] [Z] que si sa situation le lui permet, il peut effectuer des versements mensuels plus importants réduisant d’autant la durée de suspension de la clause résolutoire et consécutivement le risque d’expulsion,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ANTIN RÉSIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [J] [Z] soit condamné à verser à la société ANTIN RÉSIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à la société ANTIN RÉSIDENCES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société ANTIN RÉSIDENCES de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens comme visé à la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection