MINUTE N° :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 Avril 2025

N° RC 25/00008

DÉCISION

réputée contradictoire

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[D] [F]

Association ATIL

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e BERBIGIER

Copie à :

M^e MERCIER

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 24 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 24 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [F]

né le 04 Juillet 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Association ATIL, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Maître Sarah MERCIER, avocats au barreau de TOURS

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [D] [F] selon acte sous-seing privé du 27 septembre 2004, un logement situé à [Adresse 5].

Monsieur [D] [F] fait l’objet d’une mesure de curatelle, assurée par les services de l’ A.T.I.L. d’Indre-et-Loire, selon ordonnance rendue le 28 décembre 1999 par le tribunal d’instance de Tours.

Suivant acte de commissaire de justice des 19 et 25 février 2025, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner respectivement M. [D] [F] et l’A.T.I.L. à l’audience du 27 mars 2025, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS statuant en référé aux fins de voir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

Juger que Monsieur [D] [F] a manqué à son obligation légale d’avoir à laisser l’accès à son logement pour que soit réalisé les investigations et travaux urgents nécessaires à la purge du dégât des eaux affectant l’appartement de Madame [L] [H]

Condamner par suite Monsieur [D] [F] à laisser l’accès à son logement aux services de I’E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT – ou à toute personne mandatée par elle pour la réalisation de toute recherche de fuite ou mesure d’investigation nécessaire, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, et à la vue de la seule minute ;

Condamner également Monsieur [D] [F] à laisser l’accès à son logement aux services de I’E,P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT – ou à toute personne mandatée par elle pour la réalisation ultérieure des travaux de reprise qui s’imposeront pour réparer la cause et les conséquences du dégât des eaux litigieux, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, et à la vue de la seule minute ;

Se réserver la compétence de liquider ces deux astreintes ;

Condamner Monsieur [D] [F] à régler à I’E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance ;

Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L, 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses demandes, il expose, dans l’acte introductif d’instance, que des eaux usées ruissellent le long des murs de l’appartement situé juste au-dessous de celui loué à Mr [F]. Malgré de multiples tentatives, Mr [F] ne laisse pas accès à son appartement pour permettre une recherche de l’origine de la fuite et sa réparation.

A l’audience du 27 mars 2025, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses prétentions.

L’ATIL, représenté par son conseil, sollicite un renvoi ou à défaut la possibilité de déposer une note en délibéré. Le renvoi est refusé compte tenu l’urgence et du délai écoulé depuis la délivrance de l’assignation, mais la possibilité d’une note en délibéré est retenue. Cette possibilité ne sera pas utilisée par l’ATIL.

Monsieur [D] [F], cité par dépôt de l’acte en étude n’est ni présent ni représenté. La décision, susceptible d‘appel, sera réputée contradictoire.

Après plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 488 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande d’accès dans les lieux loués

L’article 7 e) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de “permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6(…)Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception (…)”

L’article 6 c) de la même loi oblige le bailleur à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir mis en demeure M. [D] [F] d’avoir à laisser l’accès à son logement à l’entreprise EIFFAGE PLOMBERIE, mandatée pour réaliser les travaux de réparation de la fuite, par courrier recommandé du 27 aout 2024, dont copie a également été adressée à l’A.T.I.L.

La SAS EIFFAGE ENERGIE mandatée pour cette réparation, atteste le 18 décembre 2024, d’une part de la persistance de fuites en provenance du logement de M. [F] et d’autre part de l’impossibilité d’intervenir, M. [F] refusant d’ouvrir sa porte malgré un rendez vous pris avec l’ATIL, M. [F] et le bailleur.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner le locataire à laisser pénétrer dans les lieux loués tant les services du bailleur que l’entreprise mandatée par ses soins pour la recherche des causes de la fuite qui engendre un ruissellement dans la salle de bain et les toilettes de l’étage inférieur et pour les travaux de réparation.

Le bailleur devra avertir au moins 48 heures à l’avance le locataire de l’intervention de l’entreprise mandatée pour les travaux.

Pour assurer l’effectivité de cette condamnation, le bailleur sera autorisé à recourir au concours d’un serrurier et de la force publique si besoin en est.

Sur la demande de prononcé d’une astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité »

L’Article L. 131-2 dispose que « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire »

Compte tenu du refus persistant de M. [F] et de la nature de désordres à savoir une fuite trouvant son origine dans son logement et impactant le logement d’une autre locataire, il apparaît opportun, par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte qui sera détaillée dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [D] [F] sera condamné aux dépens de l’instance. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge des référés, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’a dû engager le bailleur, M. [D] [F] sera condamné à payer à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à M. [D] [F] de laisser l’accès à son logement aux services de I’E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT ou à toute personne mandatée par elle pour la réalisation de toute recherche de fuite ou mesure d’investigation nécessaire, et ce dans un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

ORDONNONS à M. [D] [F] de laisser l’accès à son logement aux services de I’E,P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, ou à toute personne mandatée par elle pour la réalisation ultérieure des travaux de reprise qui s’imposeront pour réparer la cause et les conséquences du dégât des eaux en cause et ce dans un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

DISONS que l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT avertira M. [D] [F] au moins 48 heures à l’avance de l’intervention de ses services et de l’entreprise mandatée pour procéder à ces recherches et aux travaux de réparation ;

AUTORISONS l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT à solliciter l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas en cas d’obstruction de M. [D] [F] à l’accès dans le logement de ses services ou de l’entreprise mandatée pour procéder aux recherches de fuites et aux travaux de réparation susvisés ;

CONDAMNONS M. [D] [F] à verser l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de QUATRE CENTS EUROS (400 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,