MINUTE N° : 25/0960

JUGEMENT

DU 30 Juin 2025

N° RC 22/03991

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[I], [X] [V] veuve [A]

[E] [A]

[R], [N] [C]

ET :

[B] [T]

[Z] [G] épouse [T]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e LALOUM

à M^e PHILIPPON

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIERLORS DES DEBATS : L. PENNEL

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [I], [X] [V] veuve [A]

née le 28 Novembre 1943 à [Localité 8] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [A]

née le 24 Juin 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R], [N] [C]

né le 07 Juin 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

substitué par M^e GAILLARD

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [T]

né le 16 Avril 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [G] épouse [T]

née le 21 Février 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin PHILIPPON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e TOURNIER

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2010, Monsieur [K] [M] a donné à bail à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 700,00 euros payable d’avance.

Monsieur [K] [M] a vendu l’immeuble faisant l’objet du contrat de bail à Monsieur [O] [A] et Madame [I] [V] épouse [A] le 17 avril 2012.

Afin de mettre en vente le logement, Monsieur [O] [A] et Madame [I] [V] épouse [A] ont fait délivrer à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], par actes d’huissiers du 2 juillet 2021 remis à personnes, un congé à effet au 17 février 2022, contenant une offre d’achat du bien au prix de 400 000,00 euros.

Cette offre n’a pas été acceptée par les locataires, qui se sont maintenus dans les lieux à l’issue du délai.

Le 21 novembre 2021, Monsieur [O] [A] est décédé. Madame [I] [V] veuve [A] ainsi que ses enfants, Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A], sont venus à sa succession en qualité d’ayant-droit.

Le 30 août 2022, Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A], ci-après les consorts [A], ont fait assigner Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], par actes d’huissier respectivement signifié à personne et à tierce personne présente à domicile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes de validation du congé et d’expulsion des locataires.

L’affaire a été appelée, après quatre renvois, à l’audience du 14 novembre 2024.

Les consorts [A], représentés par leur conseil, ont fait viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de :

— Constater la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] et les consorts [A], à la date du 17 février 2022 24h00, soit au terme du préavis, suivant congé donné par les bailleurs ;

— Prendre acte du départ de Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] au 9 mars 2023 ;

En conséquence,

— Condamner in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] au paiement de la somme de 910,75 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er février 2023 et le 9 mars 2023 ;

— Condamner in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] au paiement de la somme de 223,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022 ;

— Condamner in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] au paiement de la somme de 4 186,51 euros au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] à payer aux consorts [A] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], représentés par leur conseil ont fait viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de :

— Dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation, à titre principal, sera réduit et, à titre subsidiaire, sera fixé à 221,53 euros ;

— Ordonner le cas échéant la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt légal depuis le 9 mars 2023 ;

— Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre au besoin ;

— Débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

— Condamner les consorts [A] à régler à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] la somme de 1 213 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer ce que droit quant aux dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Une fiche de diagnostic social et financier a été remis au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré, après prorogations, au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, la validité du congé du 2 juillet 2021 n’est pas contestée par les défendeurs.

Ce congé prévoit bien une offre d’achat adressée à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], que ceux-ci n’ont pas accepté. Par ailleurs, un délai de préavis supérieur à six mois est prévu.

En conséquence, le bail a bien pris fin à l’expiration du délai de préavis, soit à partir du 18 février 2022.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans les lieux suite à la résiliation du bail, Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] ont occupé le logement sans droit ni titre et ont donc causé un préjudice aux consorts [A]. Ceux-ci sont donc fondés à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 février 2022 et jusqu’au départ des occupants, soit le 9 mars 2023.

Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] estiment que le montant de l’indemnité d’occupation devrait être réduit à une somme inférieure au montant du loyer alors en vigueur en raison de la vétusté du logement et de l’absence de travaux de remise en état effectués par le bailleur. Outre plusieurs photographies non circonstanciées, ils produisent des factures justifiant de travaux divers effectués dans le logement qu’ils louaient.

Cependant, les époux [T] ne démontrent pas que l’état dégradé du logement, à le supposer avéré pour la période contestée, soit du 1er février au 9 mars 2023, était imputable aux bailleurs et non à leur négligence. Par ailleurs, ils ne précisent pas selon quelle méthode ils sont parvenus à la somme proposée à titre subsidiaire.

Il est donc considéré qu’à compter de la date de résiliation du bail, les locataires se sont trouvés redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer antérieur à cette résiliation. Faute pour les bailleurs de démontrer une augmentation du loyer au cours du bail, ce montant est fixé à 700,00 euros.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il convient de distinguer la demande en paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation de celle en paiement de la taxe d’ordures ménagères.

— Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

Les consorts [A] demandent le paiement des sommes dues entre les 1er février 2023 et le 9 mars 2023. Les parties reconnaissent que les locataires ont quitté le logement le 9 mars 2023 et que le dernier paiement effectué est un chèque de 738,45 euros du 2 février 2023. Cependant, Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] estiment que ce chèque doit s’imputer sur le loyer de février et non de janvier.

À propos du loyer, le contrat de bail du 18 février 2010 stipule qu’il « est payable le 01 de chaque mois, soit au bailleur, soit à la personne mandatée à cet effet ». Un chèque émis au début d’un mois doit donc en principe s’imputer sur la prochaine échéance à échoir, et non sur l’échéance précédente.

Cependant, les bailleurs produisent un état des paiements effectués entre août 2021 et février 2023. Il ne s’agit pas d’un décompte en ce que ce document n’opère pas de balance entre les sommes portées au débit et au crédit du compte, mais il apparaît que les paiements effectués à partir d’août 2021 se sont imputés sur les échéances antérieures de deux mois, jusqu’à ce que ce retard soit rattrapé à compter de novembre 2022.

Les consorts [A] produisent bien un relevé de compte sur lequel figurent tous les paiements à partir de septembre 2021, ce qui permet de vérifier qu’ils sont tous du montant de 738,45 euros sauf celui de novembre 2022 qui est double. L’absence de mention du solde débiteur antérieur empêche cependant de s’assurer que les sommes payées ont été valablement imputées sur des échéances impayées.

L’incertitude sur l’état de l’arriéré locatif est d’autant plus grande qu’il n’est pas justifié que le montant du loyer s’élevait à 738,45 euros. Le bail fait en effet mention d’un loyer de 700,00 euros, sans provision sur charge et les bailleurs ne démontrent pas que ce loyer a subi une augmentation en cours d’exécution du bail. Par ailleurs, les époux [T] indiquent dans leurs conclusions qu’ils avaient pour arrangement avec leur bailleur de verser 33,00 euros par mois en plus du montant du loyer pour payer certaines charges, mais cet accord verbal n’est pas prouvé et la différence de 5,45 euros demeure inexpliquée.

Ainsi, faute de décompte précis de la dette locative, les consorts [A] ne démontrent pas l’existence de leur créance. Il convient donc de rejeter leur demande.

— Sur la taxe d’ordures ménagères

Pour justifier de leur demande en paiement de la somme de 223,00 euros, les consorts [A] produisent une partie de l’avis d’imposition 2023 de Monsieur [O] [A] et Madame [I] [V] épouse [A] au titre de la taxe foncière 2022. Le montant demandé est bien celui indiqué sur ce document pour le bien loué.

Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] reconnaissent ne pas s’être acquittés de cette charge. Cependant, comme cela a été dit, ils se prévalent d’un accord verbal sur le paiement des charges. Si cet accord n’est pas démontré, il apparaît qu’ils ont versé des sommes en plus du montant du loyer, alors que les bailleurs ne justifient d’aucune augmentation de celui-ci.

Faute de décompte permettant de comparer les sommes versées aux loyers et charges échus, il n’est pas possible de déterminer si les époux [T] ont ou non acquittés leur charge au titre de la taxe d’ordures ménagères. En conséquence, la demande des consorts [A] est rejetée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de:

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du code civil précité.

Les consorts [A] ne produisent aucun état des lieux d’entrée ou de sortie, étant précisé que le contrat de bail prévoit expressément l’établissement de ces documents. Or, la comparaison de ces deux documents est essentielle pour apprécier l’existence d’une dégradation du logement entre l’entrée et la sortie des locataires. Eu égard à la longue durée de location des époux [T], il importe également de justifier que les éventuelles dégradations constatées leur sont imputables et ne relèvent pas de la seule vétusté.

Les bailleurs produisent uniquement des photographies non datées mais accompagnées de commentaires manuscrits, ainsi que deux devis et une facture postérieurs au départ des locataires, au nom de Madame [I] [A] et à l’adresse du logement loué. Ces éléments sont insuffisants pour renseigner sur l’état du logement au moment du départ de Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T].

En conséquence, la demande des consorts [A] est rejetée.

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ensemble des demandes des consorts [A] a été rejeté. Aucune somme ne peut donc être retenue sur le dépôt de garantie de 700,00 euros versé par Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], qui doit donc leur être restitué intégralement.

Le départ des locataires ayant eu lieu le 9 mars 2023, ce délai de restitution a commencé à courir à cette date et a expiré le 10 mai 2023. Les intérêts légaux sont donc dus à compter de cette date.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T], les consorts [A] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail du 18 février 2010 portant sur le logement sis [Adresse 6] a pris fin le 18 février 2022 par l’effet du congé délivré par Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] à compter du 18 février 2022 consistent en une indemnité d’occupation d’un montant de 700,00 euros par mois ;

DÉBOUTE Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] de leur demande au titre d’un arriéré d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] de leur demande au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2022 ;

DÉBOUTE Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] de leur demande au titre de réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] à restituer à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] leur dépôt de garantie d’un montant de 700,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [V] veuve [A], Madame [E] [A] et Monsieur [R] [A] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [Z] [G] épouse [T] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection