N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 13 MARS 2025

N° RG 22/04481 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IPYH

DEMANDEURS

Monsieur [N] [F]

né le 30 Mars 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [K] [T]

née le 03 Mars 1986 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Madame [W] [H]

née le 05 Août 1989 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5114 du 05/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [Z] [I]

né le 25 Août 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, Monsieur [N] [F] et son épouse Madame [K] [T] ont promis de vendre à Madame [W] [H] et Monsieur [Z] [I], lesquels ont promis de l’acheter, un bien immobilier situé [Adresse 1]), au prix de 209.000 €.

Cette promesse synallagmatique précisait que l’acte authentique constatant la réalisation de la vente serait reçu par Me [R] [X], notaire à [Localité 5], au plus tard le 1er octobre 2021, sous réserve d’accomplissement de diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Elle stipulait également une clause pénale d’un montant de 20.900 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 10.000 €.

Le 27 juillet 2021, Madame [H] et Monsieur [I] ont versé le dépôt de garantie convenu entre les mains du notaire.

Le 27 août 2021, Madame [H] et Monsieur [I] ont également obtenu un accord de prêt répondant aux conditions de la promesse et en ont justifié à leurs vendeurs.

Par courriel du 23 septembre 2021, Me [X] a indiqué aux époux [N] que la réitération de la vente en la forme authentique ne pourrait intervenir le 1er octobre suivant, au motif que le divorce par consentement mutuel de Monsieur [I] était en cours de finalisation.

Par courriel du 9 octobre 2021, doublé d’un courrier postal du même jour, les époux [N] ont fait savoir qu’ils souhaitaient obtenir réparation du préjudice qu’entraînait ce retard de réitération.

Par courriel du 11 octobre 2021, Madame [H] a fait savoir aux époux [N] que, pour des raisons qui lui étaient propres, Monsieur [I] mettait un terme au compromis de vente signé le 7 juillet 2021 et que, seule, elle ne pouvait se permettre de poursuivre ce projet.

Par courriel du 13 octobre 2021, Me [X] a demandé à Madame [H] et Monsieur [I] de notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, leur volonté de résilier la promesse de vente. Ce courriel est demeuré sans suite, au même titre que les mises en demeure adressées postérieurement par les époux [N] et leur assureur protection juridique.

Le 9 mars 2022, les époux [N] ont fait délivrer à Madame [H] et Monsieur [I] une sommation d’avoir à comparaître devant Me [X] le 28 mars 2022.

Le jour dit, l’ensemble des parties a comparu ; Madame [H] et Monsieur [I] maintenant leur refus de réitérer la vente et autorisant les vendeurs à remettre le bien en vente, en motivant leur position par l’absence de prononcé du divorce de Monsieur [I].

C’est dans ce contexte que, par assignation du 12 octobre 2022, les époux [N] ont fait assigner Madame [H] et Monsieur [I] devant ce tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 mai 2023, Monsieur et Madame [F] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [H] à leur payer en deniers ou quittances la somme de 20.900 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— enjoindre à la SELARL [Adresse 8], de leur verser, sur simple présentation du jugement à intervenir, la somme de 10.000 euros consignée dans sa comptabilité en garantie du paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale ;

— débouter Monsieur [I] et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [H] à leur verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [I] et Madame [H] aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que les parties se sont obligées à la vente dès la promesse du 7 juillet 2021, sous réserve que l’ensemble des conditions suspensives, dont celle d’obtention d’un prêt par les acquéreurs, se réalisent, ce qui a été le cas ; que la vente étant parfaite, les acquéreurs étaient tenus de la réitérer sauf à engager leur responsabilité et à payer l’indemnité stipulée à titre de clause pénale, dont le montant est inférieur au préjudice financier qu’ils subissent, de sorte qu’il ne peut être considéré comme manifestement excessif.

Ils opposent que l’absence de prononcé du divorce ne répond pas aux conditions de la force majeure, notamment pour n’être pas imprévisible à la date de la promesse, preuve en étant que dès avant cette date Monsieur [I] avait déjà engagé une procédure de divorce par voie judiciaire, que la date de l’audience statuant sur les mesures provisoires était fixée au 14 septembre 2021 et que, par conséquent, le divorce n’avait aucune chance d’être prononcé d’ici le 1er octobre 2021.

Enfin, ils ajoutent que l’argument tiré du fait qu’ils n’auraient pas justifié d’une origine de propriété trentenaire et régulière, autre condition suspensive posée par la promesse, est inopérant dans la mesure où l’ensemble des conditions suspensives était levé.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27 juin 2024, Madame [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1218 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :

— déclarer les époux [N] irrecevables et tout état de cause mal fondés en toutes leurs demandes et prétentions et les en débouter ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ramener à de bien plus justes proportions le quantum de la clause pénale sollicitée par les demandeurs au regard de la relativité de leurs préjudices ;

SUR L’APPEL EN GARANTIE :

— juger que Monsieur [I] devra répondre de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre et en tant que de besoin le condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner solidairement les époux [N] à lui verser une somme de 1 500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dans la mesure où elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Elle maintient que l’impossibilité de signer l’acte de vente définitif ne procède pas d’un refus injustifié des acquéreurs ; qu’en effet, à l’époque de la promesse, le divorce de Monsieur [I] devait être réglé à l’amiable et par acte d’avocats, ce qui n’était plus le cas au 1er octobre 2021 ; que cette situation répond aux conditions de la force majeure, exonératoire de responsabilité contractuelle ; qu’en tout état de cause, la condition suspensive de justifier d’une origine de propriété trentenaire et régulière n’était pas remplie.

Subsidiairement, elle demande que la clause pénale soit ramenée à de plus justes proportions, considérant que les époux [N] ne justifient pas d’un préjudice équivalent au montant de cette clause.

Enfin, rappelant que c’est le retard dans le prononcé du divorce de Monsieur [I] qui ne lui a pas permis de régulariser l’acte authentique, elle estime devoir être déchargée de toute condamnation ; Monsieur [I], qui est désormais son ex-compagnon, devant la garantir de toutes celles prononcées contre elle au profit des époux [N].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27 juillet 2024, Monsieur [Z] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1218 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :

— déclarer les époux [N] irrecevables et tout état de cause mal fondés en toutes leurs demandes et prétentions et les en débouter ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ramener à de bien plus justes proportions le quantum de la clause pénale sollicitée par les demandeurs au regard de la relativité de leurs préjudices ;

SUR L’APPEL EN GARANTIE :

— débouter purement et simplement Madame [H] de sa demande de voir juger qu’il " devra répondre de toute éventuelle condamnation prononcée à l’encontre de Madame [H] et en tant que de besoin le condamner à garantir Madame [H] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre » ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner solidairement les époux [N] à lui verser une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Il reprend l’entièreté des prétentions et moyens développés par Madame [H], sauf sur l’appel en garantie formulé à son encontre.

Sur ce point, Monsieur [I] rappelle que Madame [H] s’est contractuellement engagée au même titre que lui et que, s’il y a lieu, elle doit répondre de ses obligations de la même manière que lui doit répondre des siennes, invoquant la solidarité stipulée entre eux à l’acte.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu, conformément aux dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, de se référer aux écritures qu’elles ont signifiées par voie électronique.

L’affaire a été plaidée le 9 janvier 2025 et placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au regard des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de déterminer en premier lieu si la condition suspensive discutée était accomplie à la date fixée pour la réitération.

I – Sur la réalisation de la condition suspensive « Que le vendeur justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-4 du même code dispose que « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la promesse synallagmatique du 7 juillet 2021 stipule en pages 13 et 14 ce qui suit :

«  CONDITIONS SUSPENSIVES

Les présentes conventions sont soumises aux conditions suspensives suivantes :

1° – Dans l’intérêt de l’acquéreur :

— Que l’ensemble des personnes désignées sous le terme « acquéreur » soit encore en vie au jour prévu pour la régularisation de l’acte authentique.

— Que les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique résultant soit d’un certificat d’urbanisme, soit d’une note d’urbanisme, soit encore d’un certificat d’alignement ou de tout autre document d’urbanisme ne portent pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble vendu, n’en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou ne le rendent pas impropre à la destination que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, à savoir l’habitation ;

— Que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible du nuire au droit de propriété ou de jouissance de l’acquéreur.

— Que le vendeur justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière.

— Que les états délivrés en vue de la réalisation de la vente ne révèlent pas d’obstacle à celle-ci ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient de procéder à la purge.

Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, un cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aura seule qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement. "

Sur ce point les époux [N] font valoir que l’articulation de ce moyen par les défendeurs procède de la plus pure mauvaise foi.

Ils soutiennent que toutes les conditions suspensives avaient été levées préalablement à la convocation des parties en vue de la réitération de la vente, le 28 mars 2022, que les acquéreurs n’ont jamais émis la moindre contestation à ce titre et qu’il ne fait aucun doute, à la lecture du procès-verbal de carence, que la vente n’a pas été empêchée par la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, mais uniquement par la rétractation des acheteurs.

Il appartient au tribunal de vérifier si la condition suspensive discutée était effectivement accomplie à la date fixée pour la réitération et si, dans la négative, les acquéreurs avaient renoncé à s’en prévaloir en n’émettant pas de contestation à ce titre.

Il y a lieu de relever que le procès-verbal de carence ne fait pas état de la condition suspensive discutée. Il en va de même des autres pièces produites, parmi lesquelles ne figure ni le projet d’acte de vente définitif du notaire, ni même une attestation de la part du notaire sur la question.

Les époux [N] affirment, sans être démentis, qu’ils sont finalement parvenus à vendre leur bien à un tiers, laissant supposer l’accomplissement de cette condition à cette occasion.

Cependant, rien ne permet d’affirmer avec certitude que cette condition figurait dans la promesse consentie à ce tiers. A considérer que tel était le cas et qu’elle était accomplie à la date de réitération de la vente au profit de ce tiers, cela ne préjuge pas qu’elle l’était au 1er octobre 2021.

Les époux [N] échouent donc en l’état à rapporter la preuve, qui pèse sur eux, que la condition suspensive discutée était effectivement accomplie à la date prévue pour la réitération de la vente.

Sur la question de savoir si les acquéreurs peuvent être considérés comme ayant renoncé au bénéfice de cette condition, dans son courriel à les époux [N] du 11 octobre 2022, Madame [H] indique ce qui suit :

«  Comme avait dû vous expliquer Monsieur [I] quand vous l’avez eu au téléphone vendredi matin donc le 8 octobre, pour des raisons qui lui sont propres, il met un terme au compromis de vente, signés ensemble le 7 juillet 2021.

Comme je vous l’ai expliqué au téléphone, moi seule, financièrement je ne peux malheureusement pas poursuivre ce projet, c’est avec grand regret que ce projet prend fin ".

Il est là question d’une décision prise par Monsieur [I] pour un motif qui lui appartient, tandis que la décision prise par Madame [H] y est présentée comme la seule conséquence de celle prise par Monsieur [I]. A aucun moment, il n’est question d’une renonciation pour une raison propre à la vente elle-même, telle que la non-réalisation de la condition suspensive discutée.

Dans le procès-verbal de carence dressé par Me [X] le 28 mars 2022, Madame [H] indiquent ne pas pouvoir procéder à la réitération de la vente en la forme authentique pour le motif suivant :

«  En effet, bien que Monsieur [I] et Madame [H] aient obtenu leur crédit, ils ne peuvent pas régulariser la vente puisque Monsieur et Madame [I] ne sont pas divorcés.

Monsieur [I] et Madame [H] ne peuvent pas acheter, puisqu’il est inconcevable que le bien tombe dans la communauté de biens existant entre Monsieur et Madame [I]. "

Monsieur [I] reprend le même motif, explicitant la procédure de divorce en cours.

L’examen de ces deux pièces révèle que le motif alors exprimé par les acquéreurs pour refuser de régulariser l’acte définitif avait trait à la seule situation matrimoniale de Monsieur [I] et, en aucune manière, à la non-réalisation de la condition suspensive aujourd’hui discutée.

Cependant, le fait que les acquéreurs n’aient pas exprimé un tel motif à ce stade des relations de parties ne leur interdisait pas de s’en prévaloir ultérieurement, à condition qu’ils n’y aient pas renoncé.

Or aucune de ces deux pièces, comme aucun autre élément discuté ou produit, ne vient établir que les acquéreurs auraient renoncé à se prévaloir ultérieurement de ce motif.

De la même manière, aucun élément discuté ou produit ne vient établir l’existence d’actes manifestant sans équivoque la volonté de Madame [H] et Monsieur [I] de renoncer à s’en prévaloir.

Les époux [N] échouent donc en l’état à rapporter la preuve, qui pèse sur eux, que les acquéreurs avaient renoncé à se prévaloir de la condition suspensive discutée et qui n’était pas réalisée à la date prévue pour la réitération de la vente.

A défaut de réalisation de cette condition suspensive au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, Madame [H] et Monsieur [I] se trouvaient déliés de tout engagement.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des prétentions des parties , Monsieur [N] [F] et Madame [K] [T] épouse [F] seront déboutés des demandes qu’ils ont formées au titre de l’application de la clause pénale.

II – Sur les dépens et frais irrépétibles

A – Sur les dépens

Compte tenu de la situation respective des parties et de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés dans son intérêt.

B – Sur l’article 700

Pour les mêmes motifs, il n’est pas non plus inéquitable de laisser à chacun la charge les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés dans son intérêt.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [N] [F] et Madame [K] [T] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés dans son intérêt ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER

Rédigé par Monsieur B. STACHETTI, magistrat exerçant à titre temporaire stagiaire, sous le contrôle de B. CHEVALIER, vice-présidente