Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00231 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-KV4B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

COMMUNE D'[Localité 7], en la personne de son maire en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François BATTLE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

DÉFENDERESSE :

S.A.S. B4 LOISIRS, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Hervé RENOUX de la SELAFA ACD, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C301

CRÉANCIRE INSCRITE :

S.A. BANQUE CIC EST, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel HANNOTIN de la SCP ALENA, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de METZ, vestiaire : A402

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Débats à l’audience publique du 24 SEPTEMBRE 2024

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 19 NOVEMBRE 2024, délibéré prorogé au 26 NOVEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 13 mai 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la COMMUNE D'[Localité 7] a fait assigner la S.A.S. B4 LOISIRS devant le Juge des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 15 février 2019 consenti par la COMMUNE D'[Localité 7] à la S.A.R.L. PYM LOISIRS, aux droits de laquelle vient la S.A.S. B4 LOISIRS, au titre un bâtiment et un terrain attenant sis [Adresse 8] à [Localité 6], est acquise ;

— Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 29 février 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. B4 LOISIRS, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la S.A.S. B4 LOISIRS à payer à la COMMUNE D'[Localité 7], à titre provisionnel, la somme de 3 400,67 € au titre du loyer du mois de février 2024, avec majoration forfaitaire de 3% outre intérêts au taux légal majoré de 5 points par application des conditions particulières du bail, page 21 ;

— Condamner la S.A.S. B4 LOISIRS à payer à la COMMUNE D'[Localité 7], à titre provisionnel, la somme de 3 543,34 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, représentant la part fixe hors charges, qui sera mise à sa charge à partir du 1er mars 2024 et à laquelle s’ajoutera la part variable correspondant à 10% du chiffre d’affaires hors taxe;

— Dire que la COMMUNE D'[Localité 7] pourra procéder à l’indexation de cette indemnité conformément aux dispositions du bail ;

— Dire que la COMMUNE D'[Localité 7] pourra, en outre, solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs ;

— Condamner la S.A.S B4 LOISIRS aux entiers frais et dépens, y compris ceux afférents au commandement de payer ;

— Condamner la S.A.S B4 LOISIRS à payer à la COMMUNE D'[Localité 7] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la S.A.S. B4 LOISIRS, le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire au sens de l’article L 111-7 du même Code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.A. BANQUE CIC EST a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 19 juin 2024, elle demande de :

— Dire et constater que la S.A. BANQUE CIC EST en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la S.A.S. B4 LOISIRS n’entend absolument pas se substituer à la S.A.S. B4 LOISIRS en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges en retard ainsi que des indemnités d’occupation ;

— Réserver les dépens.

La S.A.S. B4 LOISIRS a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 25 juin 2024, elle demande de :

— Constater que la COMMUNE D'[Localité 7] a accepté le paiement des loyers du mois de mars 2024, de mai 2024 et de juin 2024, renonçant ainsi expressément à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

En conséquence :

— Débouter la COMMUNE D'[Localité 7] de sa demande de constatation du bénéfice de la clause résolutoire ;

— Débouter la COMMUNE D'[Localité 7] de sa demande d’expulsion ;

— Débouter la COMMUNE D'[Localité 7] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

S’agissant des demandes de condamnations provisionnelles :

— Les déclarer irrecevables faute pour la commune demanderesse de justifier de l’affection des paiements intervenus depuis le mois de mars 2024 ;

En tout état de cause :

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

En conséquence :

— Renvoyer la COMMUNE D'[Localité 7] à mieux se pourvoir ;

A titre reconventionnelle :

— Accorder à la S.A.S. B4 LOISIRS un délai de quatre mois pour assurer l’apurement de la somme de 10 234,01 € visée au commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette de quatre mois;

— Constater que la S.A.S. B4 LOISIRS a respecté le délai imparti et qu’elle a soldé le paiement de la dette par un dernier paiement du 22 mai 2024 ;

En conséquence :

— Débouter la COMMUNE D'[Localité 7] de ses demandes de constatation du bénéfice de la clause résolutoire, de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

En tout état de cause :

— Condamner la COMMUNE D'[Localité 7] à verser à la S.A.S. B4 LOISIRS une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la COMMUNE D'[Localité 7] aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées le 05 juillet 2024, la COMMUNE D'[Localité 7] confirme ses précédentes demandes.

Par conclusions enregistrées le 27 août 2024, la S.A.S B4 LOISIRS confirme ses précédentes demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l’article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte authentique du 09 août 2016, la COMMUNE D'[Localité 7] a donné à bail à la S.A.R.L. PYM LOISIRS un bâtiment et un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 6] moyennant un loyer binaire se composant d’un loyer mensuel hors droits, taxes et charge de

2 500 € et d’un loyer variable correspondant à 10% du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par le locataire au cours de la période considérée pour une durée de neuf ans.

Par acte en date du 17 juillet 2019, la S.A.R.L. PYM LOISIRS a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. B4 LOISIRS.

La convention prévoit en page 22 une clause résolutoire ainsi libellée :

« Il est convenu qu’en cas de non-exécution par le »Preneur« de l’un quelconque de ses engagements stipulé aux présentes comme le non-respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par lo »Bailleur« , le présent bail sera résillé de plein droit un mots après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au »Preneur« de régulariser sa situation et contenant déclaration par le »Bailleur" d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de milité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, le « Preneur » encourrait une astreinte de CINQUANTE EUROS (50,00 EUR) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, ou de résiliation amiable acceptée des deux parties, ou en cas de cession de bail autorisée par le bailleur, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au « Bailleur » à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même UN (1) mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le propriétaire. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le « Preneur » s’engage formellement, en cas de non-paiement dos loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le « Bailleur » dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter.

Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, on accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.

En outre, le « Bailleur » pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

— pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;

— pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation.

Les dispositions des articles L 622-14 et L 641-21 du code de commerce, complétées par les articles R 622-13 et R 641-21 dudit Code prévoient que le juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l’activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement, et en toute hypothèse un mois après avoir délivré préalablement un commandement de payer ".

Un commandement de payer a été signifié par acte de commissaire de Justice en date du 31 janvier 2024 visant la clause résolutoire à la S.A.S. B4 LOISIRS.

Néanmoins, il convient de relever qu’aucun décompte n’est produit par la COMMUNE D'[Localité 7], pas plus que la S.A.S. B4 LOISIRS ne produit de justificatifs de paiement. Dès lors, il ne peut être constaté, d’une part, que le commandement de payer est bien demeuré infructueux dans un délai d’un mois, d’autre part, le quantum des loyers sollicités ne peut être vérifiée.

Il ressort de ces observations que le Juge des référés, juge de l’évidence, ne peut constater la résiliation du bail de plein droit, n’ayant aucun élément permettant de vérifier l’application de la clause résolutoire. En outre, il n’est pas non plus possible de déterminer le quantum de la somme à allouer, en l’absence de décompte produit, justifiant ainsi d’une contestation sérieuse à cet égard.

Ne pouvant constater la résolution du bail, il ne peut être fait droit à une quelconque demande d’expulsion de la S.A.S B4 LOISIRS, ni même d’accorder d’indemnité d’occupation à son encontre.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la COMMUNE D'[Localité 7].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La COMMUNE D'[Localité 7], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

Aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel:

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la COMMUNE D'[Localité 7] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNE D'[Localité 7] aux frais et dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-six novembre deux mil vingt quatre par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président