TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julie BIJAYE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04891 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BXM

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [X],

[Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [D],

[Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Julie BIJAYE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04891 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BXM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2018 à effet du 1er novembre 2018, Madame [P] [J] épouse [X] a donné à bail à Madame [I] [D] un appartement à usage d’habitation (bâtiment E, 6ème étage) ainsi qu’un parking (n°49) et une cave (n°206) situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1 681,84 euros et 195 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ayant pas été régulièrement payés, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [I] [D] le 5 juillet 2021.

Par décision du 12 avril 2022, Madame [P] [J] épouse [X] s’est désistée de ses demandes en résiliation de bail et en paiement en raison de l’engagement de la locataire de prendre à sa charge les dépens et les frais d’avocat.

Par jugement du 28 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a débouté Madame [P] [J] épouse [X] d’une deuxième procédure en résiliation de bail et a condamné Madame [I] [D] à lui payer en deniers ou quittances la somme de 28 584,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés à mars 2023 inclus en lui octroyant des délais de paiement pendant 36 mois qui n’ont pas été respectés.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Madame [P] [J] épouse [X] a assigné Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] et de tous occupants de son chef, autoriser si nécessaire la séquestration du mobilier laissé dans les lieux et obtenir sa condamnation à payer la somme de 4 044,26 euros au titre des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé majoré de 10 % et des charges, outre 3 000 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 16 janvier 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [P] [J] épouse [X], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 18 676,13 euros et a conclu au débouté des prétentions adverses.

Madame [I] [D], représentée par son conseil, a sollicité le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission départementale de conciliation des baux d’habitation et le débouté des demandes, subsidiairement l’autorisation de s’acquitter des sommes dues en 36 mensualités en sus des loyers courants, encore plus subsidiairement l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et en tout état de cause la condamnation de Madame [P] [J] épouse [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises conduisant Madame [P] [J] épouse [X] à solliciter la réouverture des débats.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2024 date à laquelle la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 14 486,76 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, les parties maintenant leurs autres demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 30 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

En application de cet article, hors les cas où elle est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer.

En l’espèce, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation saisie par la locataire par voie électronique le 11 janvier 2024 aurait dû conformément aux dispositions de l’article 8 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 rendre son avis dans les deux mois de sa saisine, soit depuis au moins le 11 mars 2024 et en tout état de cause cet avis ne lie pas le juge.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [P] [J] épouse [X] produit un décompte faisant apparaître que Madame [I] [D] est redevable au jour de l’audience d’une somme de 14 486,76 euros, cette somme étant justifiée à hauteur de 14 361,05 euros comme il sera précisé ci-après, laquelle représente l’équivalent d’un peu plus de 7 mois de loyer et de charges locatives.

Aucun paiement même partiel n’a été effectué par la locataire en règlement de cette dette depuis février 2024 et le versement du loyer courant n’a pas repris.

Les impayés sont récurrents depuis avril 2021 et il s’agit de la troisième procédure en résiliation de bail engagée à l’encontre de Madame [I] [D] qui n’a pas respecté les délais de paiements qui lui ont été accordés par le jugement du 28 avril 2023 (aucun règlement même au titre du loyer courant n’a été effectué après la signification du jugement le 24 mai 2023 en juin et juillet 2023 puis entre août et octobre 2023), bien que ses revenus aient été évalués à 5 460 euros nets par mois, obligeant la bailleresse a diligenté à son encontre des procédures d’exécution forcée, les seuls paiements effectués depuis près d’un an l’ayant été uniquement dans ce cadre.

Il en résulte une violation grave et renouvelée des obligations de la locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la preneuse et de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Madame [I] [D] devenant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [I] [D] n’a pas justifié de ses démarches de relogement ni de l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales alors qu’elle perçoit une rémunération élevée.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, comme déjà indiqué, Madame [P] [J] épouse [X] produit un décompte faisant apparaître que Madame [I] [D] reste lui devoir la somme de 14 486,76 euros à la date du 19 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés d’avril 2023 à novembre 2024 inclus.

Les contestations émises par Madame [I] [D] concernant l’imputation des paiements effectués entre juillet et octobre 2023 (2 457,07 euros le 4 juillet 2023, 3 000 euros le 22 septembre 2023, 1 000 euros le 25 septembre 2023 et 2 400 euros le 2 octobre 2023) n’ont plus lieu d’être.

En effet, à la suite des saisies-attributions pratiquées sur les comptes bancaires et la rétrocession d’honoraires de Madame [I] [D], avocate au sein du cabinet KPMG, la dette due en vertu du jugement du 28 avril 2023 (28 584,95 euros en principal) a été intégralement soldée et les règlements litigieux ont été réimputés sur les loyers courants ainsi que cela ressort du décompte produit par la bailleresse (cf. page 5 des conclusions signifiées le 16 octobre 2024).

Les contestations sur le montant du loyer sont également pour l’essentiel infondées.

Ainsi, aucune action en diminution du loyer n’a été engagée par la locataire au moins 5 mois avant le terme du contrat comme prévu par l’article 140 VI de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 relatif à la réglementation applicable à [Localité 5] en matière d’encadrement des loyers de sorte que Madame [I] [D] ne peut plus en contester le montant et en tout état de cause le loyer lors de la reconduction tacite intervenue le 1er novembre 2021 (1 724 euros) était inférieure au loyer de référence majoré (1 742,40 euros), ainsi que cela ressort des documents produits par la locataire elle-même, et respectait donc la réglementation sur l’encadrement des loyers.

Le loyer a été indexé chaque année à la date anniversaire du contrat conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et aux stipulations du bail (article IV « conditions financières », « modalités de révision – indice de référence des loyers ») en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE et il n’est à aucun moment prétendu que les calculs effectués par l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien seraient erronés.

Il en revanche exact que la bailleresse ne pouvait en janvier 2024 appliquer de façon rétroactive la révision du loyer à compter de novembre 2023 en facturant un « rappel [de] révision » pour un total de 125,71 euros (26,13 euros + 99,58 euros), puisque l’article 17-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision du loyer prend effet à compter de sa demande ».

Par conséquent, Madame [I] [D] sera condamnée à payer la somme de 14 361,05 euros (14 486,76 euros -125,71 euros) au titre des loyers et charges impayés à la date du 19 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés d’avril 2023 à novembre 2024 inclus, ainsi qu’aux loyers et charges dus jusqu’à la date de résiliation du bail, de décembre 2024 et janvier 2025, soit la somme de 4 973,52 euros (loyer principal : 1 847,55 euros + provision sur charges : 238 euros x 2).

Elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit seulement la somme de 2 486,76 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [P] [J] épouse [X] n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, laquelle est toujours présumée, qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [D], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [P] [J] épouse [X] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion,

DÉBOUTE Madame [I] [D] de sa demande de sursis à statuer,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 octobre 2018 entre Madame [P] [J] épouse [X] et Madame [I] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment E, 6ème étage) ainsi que le parking (n°49) et la cave (n°206) situés [Adresse 2] à [Localité 4] aux torts de la preneuse, à compter de ce jour,

DÉBOUTE Madame [I] [D] de sa demande de délais de paiement suspendant les effets de la résiliation judiciaire,

DÉBOUTE Madame [I] [D] de sa demande de délais quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [J] épouse [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 14 361,05 euros (décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés d’avril 2023 à novembre 2024 inclus l’arriéré de loyers et charges,

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à Madame [P] [J] épouse [X] la somme de 4 973,52 euros au titre des loyers et charges dus de décembre 2024 à janvier 2025 inclus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à Madame [P] [J] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à Madame [P] [J] épouse [X] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection